Loading...
HomeMy WebLinkAboutAgenda_P&Z_01.17.2017Notice of Meeting for the Planning and Zoning Commission of the City of Georgetown January 17, 2017 at 6:00 PM at Council Chambers, 101 East 7th Street, Georgetown, TX 78626 The City o f G eo rgeto wn is committed to comp lianc e with the Americans with Dis abilities Ac t (ADA). If yo u req uire as s is tanc e in participating at a p ublic meeting d ue to a disability, as d efined und er the ADA, reas onab le as s is tance, ad ap tatio ns , or acc o mmo d ations will b e provid ed up o n req uest. P leas e c o ntact the City Sec retary's Office, at leas t three (3) days prior to the sc hed uled meeting d ate, at (512) 930-3652 o r City Hall at 113 Eas t 8th Street fo r add itional info rmation; TTY us ers ro ute through Relay Texas at 711. Call to O r de r P le dge of All egi anc e Comme nts fr om the Chair - We lc ome and M ee ting P r oce dur e s Action fr om Exe cutive Session As of the de adli ne , no per sons we r e si gne d up to spe ak on i tems other than those poste d on the agenda. Consent Agenda The Statutory Cons ent Agenda inc ludes non-c o ntro versial and ro utine items that may be acted up o n with one s ingle vo te. An item may b e pulled from the Cons ent Agenda in o rd er that it b e dis c us sed and acted up o n individ ually as part of the Regular Agenda. A Co nsideration of the Minutes from the Dec emb er 20, 2016 P&Z meeting. Step hanie Mc Nic kle, Record ing Secretary Legislativ e Regular Agenda B Public Hearing and possible actio n o n a req ues t to Rezone ap p ro ximately 61.85 ac res in the William Ad d is o n S urvey, lo cated at 2321 Southwes tern Blvd ., from the Agriculture (AG) District to the Residential Single-family (R S) and Two -family (TF) Dis tric ts . (REZ-2016-032, David s o n Ranch) Caro lyn Ho rner, AICP, Planner C Public Hearing and possible actio n o n a req ues t to Rezone ap p ro ximately 5.0 ac res in the William Ro b erts S urvey, lo cated at 150 Fairway Lane, fro m the Agric ulture (AG ) Dis tric t to the Res id ential Single- family (RS ) Dis tric t. (REZ-2016-036) Caro lyn Ho rner, AICP, Planner D Public Hearing and possible actio n o n a req ues t to Rezone ap p ro ximately 7.52 acres in the Jo s ep h F is h Survey, loc ated at 4600 Williams Drive, fro m the Office (OF) District to the Lo cal Commerc ial (C-1) Dis tric t. (REZ-2016-037, Buffkin) Jordan Mad d o x, AICP, P rinc ip al Planner E Public Hearing and possible actio n regard ing proposed amendments to Unified Develo p ment Co d e (UDC) Chap ters 2, 3, 6, 7, 9, 11, 12, 13 and 16 regard ing sub d ivision, infras tructure, and related items . Jo rd an J. Mad d o x, AICP, P rinc ip al Planner, Valerie Kreger, AICP, Princ ipal Planner, and Sofia Nelson, Page 1 of 152 CNU-A, Planning Direc tor F Dis cus s ion Items : Update on the Unified Development C o d e Advis o ry Committee (UDC AC ) meetings . (Commis s ioner Bargainer) Update on the Geo rgeto wn Transp o rtatio n Ad visory Board (GTAB) meetings . Ques tio ns o r c o mments from Commis s io ners-in-Training about the ac tio ns and matters c o nsidered on this agenda. Remind er of the next P lanning and Zoning Co mmis s io n meeting on F eb ruary 7,2017 at Counc il Chamb ers loc ated at 101 East 7th Street, s tarting at 6:00 p m. Adjournment CERTIFICATE OF POSTING I, Shelley No wling, C ity S ecretary fo r the C ity of Geo rgeto wn, Texas , d o hereby c ertify that this Notice of Meeting was p o s ted at City Hall, 113 E. 8th Street, a p lace read ily acc es s ible to the general p ublic at all times , on the ______ d ay o f __________________, 2017, at __________, and remained so p o s ted fo r at leas t 72 c o ntinuo us ho urs p receding the sc heduled time o f s aid meeting. ____________________________________ S helley No wling, City Sec retary Page 2 of 152 City of Georgetown, Texas Planning and Zoning January 17, 2017 SUBJECT: Cons id eration o f the Minutes fro m the Dec ember 20, 2016 P &Z meeting. S tephanie McNickle, Rec o rd ing Sec retary ITEM SUMMARY: FINANCIAL IMPACT: NA SUBMITTED BY: ATTACHMENTS: Description Type Draft P&Z Minutes for 12.20.2016 Cover Memo Page 3 of 152 P&Z Minutes Page 1 of 3 December 20, 2016 City of Georgetown, Texas Planning and Zoning Commission Meeting Minutes Tuesday, December 20, 2016 at 6:00 PM Council and Courts Building 101 East 7th Street, Georgetown, Texas 78626 Commissioners present: Josh Schroeder, Chair; Kevin Pitts, Vice-Chair; John Marler, Alex Fuller and Andy Webb. Commissioner(s) Absent: Tim Bargainer, Aaron Albright Commissioners in Training: Gary Leissner, Commissioner(s) in Training Absent: na Staff Present: Sofia Nelson, Planning Director; Jordan Maddox, Principal Planner and Stephanie McNickle, Recording Secretary. A. Chair Schroeder called the meeting to order at 6:00 p.m. and lead the Pledge of Allegiance. Chair Schroeder stated the order of the meeting and that those who speak must turn in a speaker form to the recording secretary before the item that they wish to address begins. Each speaker is permitted to address the Commission once for each item, for a maximum of three (3) minutes, unless otherwise agreed to before the meeting begins. • As of the deadline for this agenda, no persons were signed up to speak on items other than what was posted on the agenda. Consent Agenda The Statutory Consent Agenda includes non-controversial and routine items that may be acted upon with one single vote. An item may be pulled from the Consent Agenda in order that it be discussed and acted upon individually as part of the Regular Agenda. A Consideration of the Minutes from the December 6, 2016 P&Z meeting. Stephanie McNickle, Recording Secretary Motion by Commissioner Webb to approve the consent agenda including the minutes from the November 1, 2016, Planning and Zoning meeting. Second by Commissioner Fuller. Legislative Regular Agenda B. Public Hearing and possible action on a request to Rezone approximately 75.330 acres in the Nan W Evans Tract of the David Wright Survey located at 2101 Airport Road from Industrial (IN) District to the Planned Unit Development (PUD) District. (REZ- 2016-033, Holt Cat Georgetown) Sofia Nelson, Planning Director Sofia Nelson provided an overview of the Rezone request and description of project. Staff recommends approval. Chair Schroeder ask the applicant if they wish to address the Commission. The applicant declined. Page 4 of 152 P&Z Minutes Page 2 of 3 December 20, 2016 Chair Schroeder open the Public Hearing. No one came forward, the Public Hearing was closed. Motion by Commissioner Fuller to recommend to City Council approval of the Rezone approximately 75.330 acres in the Nan W Evans Tract of the David Wright Survey located at 2101 Airport Road from Industrial (IN) District to the Planned Unit Development (PUD) District. (REZ-2016-033, Holt Cat Georgetown) Second by Commissioner Pitts. Approved. (5-0) Schroeder, Pitts, Marler, Fuller and Webb. C. Public Hearing and possible action on a request for a Comprehensive Plan Amendment to remove a planned roadway from the Overall Transportation Plan element of the 2030 Comprehensive Plan (CPA- 2016-005) Matt Synatschk, Historic Planner Sofia Nelson provided an overview of the Rezone request and description of project. Staff recommends approval. Chair Schroeder ask the applicant if they wish to address the Commission. The applicant declined. Chair Schroeder open the Public Hearing. No one came forward, the Public Hearing was closed. Motion by Commissioner Marler to recommend to City Council approval for a Comprehensive Plan Amendment to remove a planned roadway from the Overall Transportation Plan element of the 2030 Comprehensive Plan. Second by Commissioner Pitts. Approved. (5-0) Schroeder, Pitts, Marler, Fuller and Webb. D. Public Hearing and possible action on a request to Rezone 0.47 acres on Lot 7, Block 1, Highland Park Addition Revised located at 209 W. 24th Street from the Residential Single-Family (RS) District to the Local Commercial (C-1) District. (REZ-2015-024, Pro Auto Glass) Juan Enriquez, Planner. Juan Enriquez provided an overview of the Rezone request and description of project. Staff recommends denial of the request for C1 district and approval of an alternative request for CN (Neighborhood Commercial) Chair Schroeder ask the applicant if they wish to address the Commission. The applicant informed the applicant his future plans for the property. Chair Schroeder open the Public Hearing. No one came forward, the Public Hearing was closed. Motion by Commissioner Marler to recommend to City Council Staff’s recommendation to Rezone 0.47 acres on Lot 7, Block 1, Highland Park Addition Revised located at 209 W. 24th Street from the Residential Single-Family (RS) District to the Neighborhood Commercial (C-N) District. Second by Commissioner Webb. Approved. Pitts, Marler, Fuller and Webb. Opposed. Schroeder. Page 5 of 152 P&Z Minutes Page 3 of 3 December 20, 2016 E. Presentation and possible discussion regarding the proposed amendments to the Unified Development Code (UDC) regarding subdivision, infrastructure, and related items. Jordan J. Maddox, AICP, Principal Planner, Valerie Kreger, AICP, Principal Planner, and Sofia Nelson, CNU-A, Planning Director Unified Development Code amendment presented by Jordan Maddox. Jordan reviewed over the current amendments and stated these amendments will be presented again during the January 17, 2017 P&Z meeting for a vote. Chair Schroeder invited Ercel Brashear to address the Commissioners. Mr. Brashear was concerned the cost involved of platting raw land. Discussion Items: Update on the Unified Development Code Advisory Committee (UDCAC) meetings. (Commissioner Bargainer) NA Update on the Georgetown Transportation Advisory Board (GTAB) meetings. NA Questions or comments from Commissioners-in-Training about the actions and matters considered on this agenda. NA Reminder of the next Planning and Zoning Commission meeting on February 7, 2017 at Council Chambers located at 101 East 7th Street, starting at 6:00 pm. Adjournment: Adjourned at 7:46 p. m. ____________________________________ ____________________________________ Josh Schroeder, Chair P&Z Commissioner Page 6 of 152 City of Georgetown, Texas Planning and Zoning January 17, 2017 SUBJECT: Public Hearing and p o s s ib le ac tion on a reques t to Rezone approximately 61.85 acres in the William Addison Survey, loc ated at 2321 S o uthwes tern Blvd., fro m the Agric ulture (AG) Dis tric t to the Res id ential Single-family (RS ) and Two-family (TF) Dis tric ts . (REZ-2016-032, David s on R anc h) Carolyn Horner, AICP, Planner ITEM SUMMARY: Background: The ap p licant has reques ted to rezo ne the und eveloped 61.85 acre trac t from the Agriculture (AG) Dis tric t to the Res id ential Single-family (RS) and Two-family (TF ) Dis tric ts to allow for future res id ential d evelopment of the property. Public Comment: To d ate, staff has received one written email in o p p o s ition and one letter in s up p o rt o f this req uest. Staff Recommendation: Staff rec o mmend s approval of the reques t to rezone the 61.85 acres to the RS and TF Dis tric ts. FINANCIAL IMPACT: None studied at this time. SUBMITTED BY: Carolyn Horner, AICP, Planner, and Sofia Nels o n, C NU-A, P lanning Director ATTACHMENTS: Description Type Staff Report Cover Memo Exhibit 1 Backup Material Exhibit 2 Backup Material Exhibit 3 Backup Material RS Dis trict Standards Backup Material TF Dis trict Standards Backup Material Public Comment Backup Material Page 7 of 152 Georgetown Planning Department Staff Report Davidson Ranch rezoning  AG to RS and TF Page 1 of 6  Report Date:  January 12, 2016  File No:   REZ‐2016‐032  Project Planner: Carolyn Horner, AICP, Planner   Item Details    Project Name: Davidson Ranch    Project Address: 2321 Southwestern Blvd.          Total Acreage: 61.85 acres  Legal Description: 61.85 acres out of the W. Addison Survey  Existing Zoning: Agriculture (AG)  Proposed Zoning:  Single‐family Residential (RS) and  Two-family (TF) Overview of Applicant’s Request  The applicant has requested to rezone the undeveloped 61.85 acre tract from the Agriculture  (AG) District to the Residential Single‐family (RS) and Two‐family (TF) Districts to allow for  future residential development of the property. The applicant is proposing several housing  styles within the overall development.  Site Information  Location:   The subject site is located on Southwestern Boulevard, south of Raintree Drive, and extends  north to University Park Drive and Churchill Farms Drive, in the southeastern portion of the city.  Physical Characteristics:   The property is  mostly undeveloped with some tree coverage and a few agriculture‐related  buildings. Public street access is on Southwestern Boulevard. Six existing stubs from neighboring  developments provide connectivity.  Surrounding Properties:    Location Zoning Future Land Use Existing Use  North  RS  Moderate Density Residential Single family subdivision; two‐ family development  South  ETJ Moderate Density Residential Horse riding and training facility  East  RS, PF Moderate Density  Residential; Institutional  Single family subdivision; vacant  land owned by Williamson County  West  PF Institutional Williamson County facilities  Page 8 of 152 Planning Department Staff Report Davidson Ranch rezoning  AG to RS and TF Page 2 of 6  Property History  The 61.85‐acre property was annexed into the City on December 9, 2008 by Ordinance 2008‐86.  The AG District is the default zoning district assigned at time of annexation. The property is  currently undeveloped.  2030 Comprehensive Plan  Future Land Use:  The 2030 Future Land Use category for this subject site is Moderate Density Residential. The  Moderate Density Residential category is described in the 2030 Comprehensive Plan as comprising  single family neighborhoods that can be accommodated at a density ranging between 3.1 and 6  dwelling units per gross acre, with housing types including small lot detached and attached  single‐family dwellings (such as townhomes).      Growth Tier:  The 2030 Plan Growth Tier Map designation is Tier 1B, the area within the present city limits, or  subject to a development agreement, surrounding Tier 1A that is generally underserved by  infrastructure and where such service and facilities will likely be needed to meet the growth  needs of the city once Tier 1A approaches build‐out.  Transportation  The development’s main access will be from Southwestern Boulevard. The development will  extend six existing stubs into the property (Churchill Farms Dr., Summercrest Blvd., University  Park Dr., Short St., Howry Dr., and Jan Lane) and provide stubs into the adjacent property to the  south for future connectivity. Unified Development Code Section 12.03.030.A requires that “all  proposed streets shall be continuous and connect to existing, platted or planned streets without  offset”. By extending these stubs, the proposed development will provide direct access to  Southwestern Boulevard, University Avenue and SE Inner Loop.  A TIA will be submitted by the applicant for review, and will be completed prior to approval of  the associated Preliminary Plat.    Utilities  Water/wastewater is served by the City of Georgetown.  Electric service is provided by City of  Georgetown. The Development Engineer has determined there is adequate capacity for  development, pending completion of a Utility Evaluation as submitted by the applicant.  Proposed Zoning District  The RS District is intended for areas of medium density with a minimum lot size of 5,500 square  feet. The RS District contains standards for development that maintain Single‐family  neighborhood characteristics. The District may be located within proximity of neighborhood‐ friendly commercial and public services and protected from incompatible uses. All housing  Page 9 of 152 Planning Department Staff Report Davidson Ranch rezoning  AG to RS and TF Page 3 of 6  types in the RS District shall meet the lot, dimensional and design standards of the District. (See  attached).    The Two‐family District (TF) is intended for Two‐family dwellings that are located on one lot.  The TF District also allows Single‐family attached and Single‐family detached development and  associated uses. Two‐family and Single‐family dwellings are permitted on individual lots, but  the lot, dimensional and design standards are intended for two dwellings in one structure on a  single lot.  The TF District is a moderate density District that may be used to separate residential  areas zoned RE, RL, or RS from higher density residential and commercial areas. (See attached).      Staff Analysis  The subject property is located within the Future Land Use category of Moderate Density  Residential that encourages a mixture of residential types.  The first land use goal of the 2030 Plan  encourages a balanced mix of residential, commercial, and employment uses to reflect a gradual  transition of development throughout the city. The proposed development will provide a mix of  housing types similar to existing residential types in the adjacent subdivisions. The extension of  existing stub streets through this subdivision will provide new connectivity to the existing  arterial roadway.  Page 10 of 152 Planning Department Staff Report Davidson Ranch rezoning  AG to RS and TF Page 4 of 6  The TF Zoning District is a moderate density district. The zoning category allows attached and  detached single family dwelling units, and two‐family units. The TF district would allow  development similar to the duplex development in the adjacent Raintree neighborhood to the  north. This area will be closer to the non‐residential areas along Southwestern Blvd. Raintree was  annexed into the City of Georgetown after construction, and was assigned Agriculture zoning at  that time. The existing single and two‐family development in the neighborhood has not been  rezoned since that time.  The RS District zoning is a moderate density district. The zoning category contains standards for  single‐family neighborhoods and characteristics. The area proposed for RS zoning would allow  development similar to the adjacent Highcrest Meadow, Summercrest, and University Park  subdivisions.   The proposed development will provide connections between several existing residential  neighborhoods. These new connections will provide alternative travel options for commuters,  with access to Southwestern Blvd, University Avenue, and SE Inner Loop.      The proposed rezoning request meets all of the criteria established in UDC Section 3.06.030 for  zoning changes:    Page 11 of 152 Planning Department Staff Report Davidson Ranch rezoning  AG to RS and TF Page 5 of 6      General Findings    Based on all the information presented, staff has made the following findings:    1. Southwestern Boulevard is an existing minor arterial. The applicant will extend six existing  stub roads into and through this property, providing access to the existing arterial  Comply Do Not  Comply  Approval Criteria for Rezoning  X   The application is complete  and the information  contained within the  application is sufficient  and  correct enough to allow  adequate review and final  action  An application must provide the necessary  information to review and make a knowledgeable  decision in order for staff to schedule an application  for consideration by P&Z and City Council.  This  application was reviewed by staff and deemed to be  complete.  X   The zoning change is  consistent with the  Comprehensive Plan  The proposed zoning change is consistent with the  Future Land Use of the 2030 Comprehensive Plan. The  request is consistent with the goal to maintain and  strengthen viable land uses and land use patterns (e.g.,  stable neighborhoods, economically sound commercial  and employment areas, etc.), and the density goals of  the moderate density residential category of the future  land use plan.  X   The zoning change  promotes the health, safety  or general welfare of the  City and the safe orderly,  and healthful development  of the City  The zoning change request promotes the health, safety  and general welfare of the City. The new connectivity  provided with the proposed development will provide  greater access to the existing arterial roadway network.  The two zoning districts proposed will continue the  orderly residential development of the area.  X   The zoning change is  compatible with the present  zoning and conforming uses  of nearby property and with  the character of the  neighborhood  The proposed rezoning as it is laid out is compatible  with the surrounding zoning districts and uses.  X   The property to be rezoned  is suitable for uses permitted  by the District that would be  applied by the proposed  amendment.  The uses allowed in the RS and TF Districts are  suitable as proposed adjacent to the existing duplex  and single family developments in the area.     Page 12 of 152 Planning Department Staff Report Davidson Ranch rezoning  AG to RS and TF Page 6 of 6  roadways of Southwestern Blvd., University Avenue and SE Inner Loop. These connections  will provide alternative routes to the residents in the neighborhoods.  2. The Future Land Use category of Moderate Density Residential supports the mix of single‐ family residential types proposed by the applicant. The applicant is proposing to provide  approximately 25% duplex/condo style (1 house/1 lot) and approximately 75% traditional  single family style residential units.  3. Goal 1 of the Land Use Element of the Comprehensive Plan states that the City should  “promote sound, sustainable, and compact development patterns with balanced land uses, a variety  of housing choices and well‐integrated transportation, public facilities, and open space amenities.”  The rezoning of this property to the RS and TF Districts for the future residential  development supports this goal by providing multiple housing choices and furthering the  transportation improvements in this area.       4. Goal 4 of the Land Use Element of the Comprehensive Plan states that the City should  “maintain and strengthen viable land uses and land use patterns (e.g., stable neighborhoods,  economically sound commercial and employment areas, etc.).” The rezoning of this property to  the RS and TF Districts for the future residential development supports this goal by  continuing the orderly development of neighborhoods in the area, and providing  appropriate standards for that development.  Staff Recommendation  Staff recommends approval of the applicant’s zoning request based on the above‐mentioned  findings.    Public Comments  As required by the Unified Development Code, all property owners within a 200 foot radius of  the subject property that are located within City limits were notified of the rezoning application  (126 notices mailed), a legal notice advertising the public hearing was placed in the Sun  Newspaper (January 1, 2017) and signs were posted on‐site. To date, staff has received one  written email in opposition and one letter in support of this request.   Attachments  Attachment 1 – Location Map  Attachment 2 – Future Land Use Map   Attachment 3 – Zoning Map  Attachment 4 – RS District Development Standards and Permitted Land Uses  Attachment 5 – TF District Development Standards and Permitted Land Uses  Attachment 6 – Public Notice Responses  Page 13 of 152 niversity Ave E University Ave Southw est e r n B l v d E U n i v e r s i t y A v e NE I SE I n n e r L o o p N C olle g e N A u s t i n A v e S a m H o u s t o n Ave ¬«130 SE Inne r L o o p Sam Houston Ave S o uth w e s t e r n B l v d ")1460 S A u s t i n A v e R o c k r i d e L n E M ")1460 §¨¦35 (River/Stream) REZ-2016-032 Exhibit #1 Coordinate System: Texas State Plane/Central Zone/NAD 83/US Feet Cartographic Data For General Planning Purposes Only ¯ Location Map 00.51 Mi Legend Site Parcels City Limits Georgetown ETJ Page 14 of 152 S O U THW E S T E R N B L V D M A P L E S T E U N I V E R S I T Y A V E H U T T O R D SOUTHWESTERN BLVD SE INNER LOOP E U N I V E R S I T Y A V E S A M H O U S T O N A V E Coo rd inate Sys tem: Te xas S tate Plane/C entral Zone/N AD 83/U S FeetCartographic D ata Fo r General Planning Purposes O nly ¯ Future Land Use / Overall Transportation Plan Exhi bit #2 REZ-20 16 -03 2 Legend Thoroughfare Future Land Use Institutional Regi onal Commercial Community Commerc ial Em ployment Center Low Dens ity Residential Mining Mix ed Us e Community Mix ed Us e Neighborhood Center Moderate Density Residential Open Space Specialty Mixed Us e Area Ag / Rural Residential Ex isting Collector Ex isting Freeway Ex isting Major Arterial Ex isting Minor Arterial Ex isting Ramp Pr oposed Collector Pr oposed Freeway Pr opsed Frontage Road Pr oposed Major Arterial Pr oposed Minor Arterial Pr oposed Railroad High Density Residential 0 ¼½¾Mi Le ge ndSi teParcelsCity Lim itsGeorgetown ETJ Page 15 of 152 S O U THW E S T E R N B L V D M A P L E S T E U N I V E R S I T Y A V E H U T T O R D SOUTHWESTERN BLVD SE INNER LOOP E U N I V E R S I T Y A V E S A M H O U S T O N A V E Zon in g Inf ormationREZ-2 016-0 32Exhibit #3 Co ord inate System: Texas Sta te Plane/Centra l Zone/NAD 83/U S FeetCartographic Data For General Planning Purp oses Only Le ge n dSiteParcelsCity LimitsGeorgetown ETJ ¯ 0 ¼½¾MiPage 16 of 152 Minimum Lot Size = 5,500 square feet Front Setback = 20 feet Bufferyard = 10 feet with plantings Minimum Lot Width = 45 feet Side Setback = 6 feet     when non‐residential develops Maximum Building Height = 35 feet Rear Setback = 10 feet     adjacent to residential Allowed by Right Subject to Limitations Special Use Permit (SUP) Required Group Home (<7 residents) Church (with columbarium) Accessory Dwelling Unit Single‐family Detached Day Care (family home) Activity Center (youth/senior) Utilities (Minor) Golf Course Bed and Breakfast (with events) Home Based Business Cemetary/Columbaria/Mausoleum Nature Preserve/Community Garden Community Center Neighborhood Amenity Center Day Care (Group) Park (Neighborhood) Emergency Services Station School (Elementary) General Office Single‐family Attached Halfway House Utilities (Intermediate) Hospice Facility Wireless Transmission Facility (<41') Rooming/Boarding House School (Middle) Residential Single‐Family (RS) District District Development Standards Specific Uses Allowed within the District Page 17 of 152 Minimum Lot Size = 7,000 square feet Front Setback = 20 feet Bufferyard = 10 feet with plantings Minimum Lot Width = 70 feet Side Setback = 6 feet     when non‐residential develops Maximum Building Height = 35 feet Rear Setback = 10 feet     adjacent to residential Dwelling size, min. square feet = 3,500 Dwellings per Structure, max = 2 Allowed by Right Subject to Limitations Special Use Permit (SUP) Required Group Home (<7 residents) Church (with columbarium) Accessory Dwelling Unit Single‐family Detached Church  Activity Center (youth/senior) Single‐family Attached Concrete Products, Temporary Bed and Breakfast (with events) Utilities (Minor)Construction Field Office Cemetary/Columbaria/Mausoleum Construction Staging, Off‐Site Community Center Day Care (family home) Day Care (Group) Golf Course Emergency Services Station Home Based Business General Office Nature Preserve/Community Garden Halfway House Neighborhood Amenity Center Hospice Facility Park (Neighborhood) Rooming/Boarding House Parking Lot, Temporary School (Middle) Portable Classrooms Residential Sales Offices/Models Seasonal Product Sales School (Elementary) Utilities (Intermediate) Wireless Transmission Facility (<41') Two‐family District (TF) District Development Standards Specific Uses Allowed within the District Page 18 of 152 1 Carolyn Horner From:Karen Frost Sent:Wednesday, January 04, 2017 8:18 AM To:Carolyn Horner Subject:FW: REZ-2016-032 adjoining owner comments, January 17, 2017 Good morning!  I don't know if this was forwarded to you last week or not.  But here it is.  : )    Karen    ‐‐‐‐‐Original Message‐‐‐‐‐  From: F. Stephen Masek [mailto:stephenmasek@masekconsulting.net]   Sent: Monday, December 26, 2016 10:09 AM  To: WEB_Planning <planning@georgetown.org>  Subject: REZ‐2016‐032 adjoining owner comments, January 17, 2017    Dear Commissioners and Ms. Horner:    We object to and protest the proposed re‐zoning.    The proposed re‐zoning would harm our property value and would destroy a wooded lot which greatly enhances the  local environment and should be preserved as a park.  There are numerous nearby parcels containing barren fields  which would be far better locations for the planned   development.   We are strongly in favor of private property rights, but   that the rights of one person stop where those of another(s) begin.    This proposed re‐zoning would harm the value of our property and that of our neighbors by destroying an attractive  wooded lot which increases the value and desirability of our property.  The closest wooded parks to our property are  Chautauqua and Blue Hole.  It take many decades for nice trees to grow,  so this lot would be an ideal location for a new  city park, something clearly lacking in this area of Georgetown and something which would enhance our property  values.    Is this message sufficient, or do you also need a paper form with signatures mailed or scanned?    ‐‐  F. Stephen and Rima Masek  23478 Sandstone, Mission Viejo, CA  92692  cell: 714‐878‐5284  office: 949‐581‐8503    Page 19 of 152 Page 20 of 152 City of Georgetown, Texas Planning and Zoning January 17, 2017 SUBJECT: Public Hearing and p o s s ib le ac tion on a reques t to Rezone approximately 5.0 acres in the William Roberts Survey, loc ated at 150 Fairway Lane, from the Agriculture (AG) Dis tric t to the Residential Single- family (RS) Dis tric t. (REZ-2016-036) Caro lyn Horner, AICP, P lanner ITEM SUMMARY: Background: The ap p licant has reques ted to rezo ne the und eveloped 5-ac re tract from the Agric ulture (AG) District to the Res id ential Single-family (RS) District. The applic ant is p ro p o s ing to pro vide ad d itional rear yard d epth to the exis ting lots to the s o uth p rio r to the c o ns truc tion of the new res id ential d evelopment to the no rth. Public Comment: To d ate, staff has received two written letters in s up p o rt o f this req uest. Staff Recommendation: Staff rec o mmend s approval of the reques t to rezone the 5.0 acre trac t to the RS Dis tric t. FINANCIAL IMPACT: None studied at this time. SUBMITTED BY: Carolyn Horner, AICP, Planner, and Sofia Nels o n, C NU-A, P lanning Director ATTACHMENTS: Description Type Staff Report Cover Memo Exhibit 1 Backup Material Exhibit 2 Backup Material Exhibit 3 Backup Material RS Dis trict Standards Backup Material Public Comment Backup Material Page 21 of 152 Georgetown Planning Department Staff Report 150 Fairway Lane rezoning  AG to RS Page 1 of 4  Report Date:  January 12, 2016  File No:   REZ‐2016‐036  Project Planner: Carolyn Horner, AICP, Planner   Item Details    Project Name: 150 Fairway Lane    Project Address: 150 Fairway Lane        Total Acreage: 5.0 acres  Legal Description: 5.0 acres out of the W. Roberts Survey  Existing Zoning: Agriculture (AG)  Proposed Zoning:  Single‐family Residential (RS)  Overview of Applicant’s Request  The applicant has requested to rezone the undeveloped 5‐acre tract from the Agriculture  (AG) District to the Residential Single‐family (RS) District. The applicant is proposing to  provide additional rear yard depth to the existing lots to the south prior to the construction of  the new residential development to the north.  Site Information  Location:   The subject site is located on Fairway Lane. The 5‐acre tract will not be accessible by the pending  Hidden Oaks at Berry Creek subdivision, proposed along the northern property line.  Physical Characteristics:   The property is  undeveloped with high tree coverage.   Surrounding Properties:    Location Zoning Future Land Use Existing Use  North  RS Mixed Use Community Undeveloped; preliminary plat  for residential uses submitted  South  RS Moderate Density Residential Berry Creek subdivision  East  RS, AG Moderate Density Residential;  Mixed Use Community  Berry Creek subdivision;  preliminary plat for residential  uses submitted  West  ETJ Mixed Use Community Undeveloped  St. Andrews Drive Page 22 of 152 Planning Department Staff Report 150 Fairway Lane rezoning  AG to RS Page 2 of 4  Property History  The 5‐acre property was annexed into the City on December 13, 2011 by Ordinance 2011‐60. The  AG District is the default zoning district assigned at time of annexation. The property is currently  undeveloped.  2030 Comprehensive Plan  Future Land Use:  The 2030 Future Land Use category for this subject site is Moderate Density Residential and Mixed  Use Commercial. The Moderate Density Residential category is described in the 2030 Comprehensive  Plan as comprising single family neighborhoods that can be accommodated at a density ranging  between 3.1 and 6 dwelling units per gross acre, with housing types including small lot detached  and attached single‐family dwellings (such as townhomes).      The Mixed Use Community category is described in the 2030 Comprehensive Plan as appropriate  for larger scale, creatively planned communities, where a mix of residential types and densities  are complemented by supporting retail and small to medium scale office development. This  category also encourages more compact, sustainable development patterns that reduce auto  trips, increase connectivity and encourage walking and use of transit.      Growth Tier:  The 2030 Plan Growth Tier Map designation is Tier 1B, the area within the present city limits, or  subject to a development agreement, surrounding Tier 1A that is generally underserved by  infrastructure and where such service and facilities will likely be needed to meet the growth  needs of the city once Tier 1A approaches build‐out.  Transportation  The subject property’s only access is from Fairway Lane. There are no new roads proposed, as  the owner does not plan on developing this small tract.    Utilities  Water/wastewater is served by the City of Georgetown.  Electric service is provided by PEC. The  Development Engineer has determined there is adequate capacity for development.  Proposed Zoning District  The RS District is intended for areas of medium density with a minimum lot size of 5,500 square  feet. The RS District contains standards for development that maintain Single‐family  neighborhood characteristics. The District may be located within proximity of neighborhood‐ friendly commercial and public services and protected from incompatible uses. All housing  types in the RS District shall meet the lot, dimensional and design standards of the District. (See  attached).  Page 23 of 152 Planning Department Staff Report 150 Fairway Lane rezoning  AG to RS Page 3 of 4  Staff Analysis  The subject property is located within the Future Land Use categories of Moderate Density  Residential and Mixed Use Commercial.  The first land use goal of the 2030 Plan encourages a  balanced mix of residential, commercial, and employment uses to reflect a gradual transition of  development throughout the city. The owner’s ultimate outcome is to provide deeper back yards  to the property owners adjacent to this tract on the south. The property alone has little  development potential and would need to be joined with adjacent properties as is proposed.     The proposed rezoning request meets all of the criteria established in UDC Section 3.06.030 for  zoning changes:      Comply Do Not  Comply  Approval Criteria for Rezoning      X   The application is complete  and the information contained  within the application is  sufficient  and correct enough  to allow adequate review and  final action  An application must provide the necessary  information to review and make a knowledgeable  decision in order for staff to schedule an application  for consideration by P&Z and City Council.  This  application was reviewed by staff and deemed to be  complete.      X   The zoning change is consistent  with the Comprehensive Plan  The proposed zoning change is consistent with the  Future Land Use of the 2030 Comprehensive Plan. The  request is consistent with the goal to maintain and  strengthen viable land uses and land use patterns (e.g.,  stable neighborhoods, economically sound commercial  and employment areas, etc.).       X   The zoning change promotes  the health, safety or general  welfare of the City and the safe  orderly, and healthful  development of the City  The zoning change request promotes the health, safety  and general welfare of the City. The undeveloped tract  will provide a buffer between the existing homes and  the proposed new residential subdivision to the north.      X   The zoning change is  compatible with the present  zoning and conforming uses of  nearby property and with the  character of the neighborhood  The proposed rezoning is compatible with the  surrounding zoning districts and uses. No  development is proposed with this rezoning request.      X   The property to be rezoned is  suitable for uses permitted by  the District that would be  applied by the proposed  amendment.  The uses allowed in the RS District are suitable  adjacent to the existing and proposed single family  developments in the area.         Page 24 of 152 Planning Department Staff Report 150 Fairway Lane rezoning  AG to RS Page 4 of 4  General Findings  Based on all the information presented, staff has made the following findings:    1. The Future Land Use supports the request of single‐family residential zoning proposed by  the applicant. The applicant is rezoning as the first step in an ultimate outcome of deeper  rear yards for the adjacent lots on St. Andrews Drive.  2. Goal 1 of the Land Use Element of the Comprehensive Plan states that the City should  “promote sound, sustainable, and compact development patterns with balanced land uses, a variety  of housing choices and well‐integrated transportation, public facilities, and open space amenities.”  The rezoning of this property to the RS District for the continued use of the adjacent Berry  Creek subdivision owners supports this goal.        3. Goal 4 of the Land Use Element of the Comprehensive Plan states that the City should  “maintain and strengthen viable land uses and land use patterns (e.g., stable neighborhoods,  economically sound commercial and employment areas, etc.).” The rezoning of this property to  the RS District to match the existing and proposed residential development supports this  goal.        Staff Recommendation  Staff recommends approval of the applicant’s zoning request based on the above‐mentioned  findings.      Public Comments  As required by the Unified Development Code, all property owners within a 200 foot radius of  the subject property that are located within City limits were notified of the rezoning application  (14 notices mailed), a legal notice advertising the public hearing was placed in the Sun  Newspaper (January 1, 2017) and signs were posted on‐site. To date, staff has received two  written letters in support of this request.   Attachments  Attachment 1 – Location Map  Attachment 2 – Future Land Use Map   Attachment 3 – Zoning Map  Attachment 4 – RS District Development Standards and Permitted Land Uses  Attachment 5 – Public Notice Responses  Page 25 of 152 B E R R Y C R E EKDR SHE L L R D SHELL RD L O G A N R A N C H R D ¬«195 S H 1 9 5 §¨¦35 BERRY CREEK DR SHELL RD REZ-2016-036Exhibit #1 Coordinate System: Texas State Plane/Central Zone/NAD 83/US FeetCartographic Data For General Planning Purposes Only ¯ Location Map 0 0.5 1Mi Le gendSiteParcelsCity LimitsGeorgetown ETJ Page 26 of 152 B E R R Y C R E EKDR SHELL RD S H 1 9 5 S H E L L S T O N E T R L O W L C R E E K D R B A Y H I L L C T S P Y GLASS C I R S A W G RASSTRL OAK T R E E DR PIKOFF DR H A CIE N D A LNLAS COLI N A S D R O A K L A N D H I L L S D R C O L O N I A L D R AUGUSTACT LA QUINTA DR M E A D O W G R E E N S D R C A R M E L B A Y C T F A I R W A Y L N ANIKA CV E D G E W O O D D R F A I R W O O D D R T I G E R W O O DSDR D E L A I R E C T S T A N D R E W S D R L I T T L E D E E R T R L W I N G F O O T C V TORREY P I N E SCIR C H I C H I D R S P A N I S H D O V ECT B R I A R - C R E S TCT BRI A RCRES T D R S T I L L - W A T E R C T C L E A R - W A T E R C TBRENTWOOD D R HAMLET CIR O A K M O N T D R LE D G E MONT D R KINGSWAY RD S Q U I R R E L H O L L O W D R B U M B L E B E E D R D R I F T I N G M E A D O W D R D I A M O N D D O V E T R L B U C K M E A D O W D R S Y B E R T L N G R A C E B L V D Coordin at e System: Texas State Plane/Central Zone/NAD 83/US FeetCartographic Data For General Planning Purposes Only ¯ Future Land Use / Overall Transportation Plan Exhibit #2 REZ-2 016-036 Legend Thoroug hfare Future Land Use Institutional Regional Commercial Comm unity Commercial Em ployment Center Low Density Residential Mining Mixed Use Community Mixed Use Neighborhood Center Moderate Density Residential Open Space Specialty M ixed Use Area Ag / Rural Residential Existing Collector Existing Freeway Existing Major Arterial Existing Minor Arterial Existing Ram p Proposed Collector Proposed Freeway Propsed Frontage Road Proposed Major Arterial Proposed Minor Arterial Proposed Railroad High Density Residential 0 ¼½Mi LegendSiteParcelsCity LimitsGeorgetown ETJ Page 27 of 152 B E R R Y C R E EKDR SHELL RD S H 1 9 5 S H E L L S T O N E T R L O W L C R E E K D R B A Y H I L L C T S P Y GLASS C I R S A W G RASSTRL OAK T R E E DR PIKOFF DR H A CIE N D A LNLAS COLI N A S D R O A K L A N D H I L L S D R C O L O N I A L D R AUGUSTACT LA QUINTA DR M E A D O W G R E E N S D R C A R M E L B A Y C T F A I R W A Y L N ANIKA CV E D G E W O O D D R F A I R W O O D D R T I G E R W O O DSDR D E L A I R E C T S T A N D R E W S D R L I T T L E D E E R T R L W I N G F O O T C V TORREY P I N E SCIR C H I C H I D R S P A N I S H D O V ECT B R I A R - C R E S TCT BRI A RCRES T D R S T I L L - W A T E R C T C L E A R - W A T E R C TBRENTWOOD D R HAMLET CIR O A K M O N T D R LE D G E MONT D R KINGSWAY RD S Q U I R R E L H O L L O W D R B U M B L E B E E D R D R I F T I N G M E A D O W D R D I A M O N D D O V E T R L B U C K M E A D O W D R S Y B E R T L N G R A C E B L V D Zon in g InformationREZ-2016-036Exhibit #3 Coordinate System: Texas State Plane/Central Zone/NAD 83/US FeetCartographic Data For General Planning Purposes Only Le gendSiteParcelsCity LimitsGeorgetown ETJ ¯ 0 ¼½MiPage 28 of 152 Minimum Lot Size = 5,500 square feet Front Setback = 20 feet Bufferyard = 10 feet with plantings Minimum Lot Width = 45 feet Side Setback = 6 feet     when non‐residential develops Maximum Building Height = 35 feet Rear Setback = 10 feet     adjacent to residential Allowed by Right Subject to Limitations Special Use Permit (SUP) Required Group Home (<7 residents) Church (with columbarium) Accessory Dwelling Unit Single‐family Detached Day Care (family home) Activity Center (youth/senior) Utilities (Minor) Golf Course Bed and Breakfast (with events) Home Based Business Cemetary/Columbaria/Mausoleum Nature Preserve/Community Garden Community Center Neighborhood Amenity Center Day Care (Group) Park (Neighborhood) Emergency Services Station School (Elementary) General Office Single‐family Attached Halfway House Utilities (Intermediate) Hospice Facility Wireless Transmission Facility (<41') Rooming/Boarding House School (Middle) Residential Single‐Family (RS) District District Development Standards Specific Uses Allowed within the District Page 29 of 152 Page 30 of 152 Page 31 of 152 City of Georgetown, Texas Planning and Zoning January 17, 2017 SUBJECT: Public Hearing and p o s s ib le ac tion on a reques t to Rezone approximately 7.52 ac res in the Joseph Fis h Survey, loc ated at 4600 Williams Drive, fro m the Offic e (OF ) Dis tric t to the Loc al C o mmercial (C-1) District. (REZ-2016-037, Buffkin) Jo rd an Maddox, AICP, Principal Planner ITEM SUMMARY: Background The ap p licant has reques ted to rezo ne a 7.5-ac re portio n o f a 16+ acre trac t at the inters ectio n o f Wildwo o d Drive and Williams Drive fro m the Offic e (OF ) Dis tric t to the Loc al C o mmercial (C-1) Dis tric t to allo w fo r a more cohes ive commerc ial development o f the 16-acre p ro perty. T he rezo ning would allow fo r retail us es in ad d ition to offic e us es and remo ve the offic e-o nly zoning o n the 7 ac res . Public Comment To d ate, no written pub lic comments have been received . Staff Recommendation Staff rec o mmend s approval o f the rezo ning reques t to the C-1 District FINANCIAL IMPACT: . SUBMITTED BY: Jordan Maddo x, AIC P, P rinc ip al P lanner ATTACHMENTS: Description Type Buffkin Rezoning Staff Report Backup Material Background Map Exhibits Backup Material C-1 Allowed Land Us es Backup Material OF Allowed Land Us es Backup Material Page 32 of 152 Georgetown Planning Department Staff Report Buffkin Rezoning OF to C-1 Page 1 of 6 Report Date: January 6, 2017 File No: REZ-2016-037 Project Planner: Jordan Maddox, AICP, Principal Planner Item Details Project Name: Buffkin Project Address: 4600 Williams Drive Total Acreage: 7.52 acres Legal Description: 7.52 acres out of 16.74 acres in the J. Fish Survey Existing Zoning: Office (OF) Proposed Zoning: Local Commercial (C-1) Future Land Use: Mixed-Use Neighborhood Center and Low-Density Residential Overview of Applicant’s Request The applicant has requested to rezone a 7.5-acre portion of a 16+ acre tract at the intersection of Wildwood Drive and Williams Drive from the Office (OF) District to the Local Commercial (C-1) District to allow for a more cohesive commercial development of the 16-acre property. The rezoning would allow for retail uses in addition to office uses and remove the office-only zoning that has been in place and modified over the years. Site Information Location: The property is located on the south side of Williams Drive, between Wildwood Drive and Cedar lake Drive, approximately one-quarter mile west of the Shell/DB Woods intersection with Williams Drive. It is adjacent to the Terraces of Woodlake neighborhood. Apartments are proposed across from Cedar Lake Blvd. Physical Characteristics: The 16-acre property is rectangular in shape and has 2,000’ of frontage on Williams Drive. There are trees on the site, most of which are located on the 7-acre area being rezoned. Site issues such as trees, drainage, buffering and placement of future structures will be handled during the subdvision and site development phase of the project. Page 33 of 152 Planning Department Staff Report Buffkin Rezoning OF to C-1 Page 2 of 6 Surrounding Properties: Location Zoning Future Land Use Existing Use North C-1 Mixed Use Neighborhood Center (MUNC) Undeveloped South RS Moderate Density Residential (MDR) Residential East AG MDR and MUNC Commercial Retail West ETJ MDR and MUNC Undeveloped (Future apartments) Property History The property was originally part of a 34-acre parcel that was split with the construction of Cedar Lake in 2014. This parcel was annexed into the City as two parts – the portion nearest Williams Drive in 1995, and the portion adjacent the residential neighborhood in 2001. The zoning of the property was also done over time. • 2001: Ordinance 2001-78 rezoned 7.4 acres of the original 34-acre property adjacent to the Woodlake neighborhood from Agriculture (AG) to a district known as Office and Service Uses (aka RM-3). With the adoption of the Unified Development Code in 2003, RM-3 became the Office (OF) District. • 2002: Ordinance 2002-04 rezoned the remainder of the 34 acres was rezoned from Agriculture (AG) to Local Commercial (C-1). • 2013: Ordinance 2013-28 rezoned the property again, adding 5 acres of (OF) Office. 2030 Comprehensive Plan Future Land Use: The 2030 Future Land Use category for this subject site is Mixed Use Neighborhood Center. This designation is intended for gateway commercial areas into residential developments. Intended to be “walk-to” centers, they provide limited retail goods and services. The City’s Future Land Use Plan targeted Williams Drive as a commercial corridor providing a mix of services to nearby residential development. The Mixed-Use Neighborhood Center land use envisioned high-density residential mixed with destination retail, local- serving personal services, civic use proximity, Page 34 of 152 Planning Department Staff Report Buffkin Rezoning OF to C-1 Page 3 of 6 and small-scale office. This area of the corridor is planned for a mix of residential and retail. The swath of Mixed-Use Neighborhood Center is a broad brush stroke, not intended to be parcel- specific but to support cohesive development fronting on Williams Drive. Much of the property is technically designated low-density residential but it part of the larger tract that supports the mixed-use category. Existing Infrastructure The 16-acre property has frontage and access to Williams Drive, a 5-lane arterial, in addition to direct access to Wildwood and Cedar Lake on its border. Driveway access to all three are expected, depending on the type of uses and configuration of the ultimate site. Utilities are served by the City of Georgetown and water, sewer, and electric are in place to serve the site. Availability of capacity and connection is dependent on timing, end-users, and nearby developments, issues that will be addressed later in the development process. Proposed Zoning District The Local Commercial District (C-1) is intended to provide areas for commercial and retail activities that primarily serve residential areas. Uses should have pedestrian access to adjacent and nearby residential areas, but are not appropriate along residential streets or residential collectors. The District is more appropriate along major and minor thoroughfares and corridors. Typical uses within this district are general retail, personal services, restaurants, medical offices, etc. Staff has included an exhibit with a comprehensive list of C-1 District allowable uses and development standards to compare to the OF District. Certain land uses have specific design limitations to ensure compatibility with the surrounding properties; for example, in the C-1 District, the floor to area ratio of a building cannot exceed 0.5 for certain land uses specified in Attachment 5. Staff Analysis The first land use goal of the 2030 Plan encourages a balanced mix of residential, commercial, and employment uses throughout the community. This property is positioned in an area with successful adjacent retail, proposed high-density residential, existing and future single-family residential, plus a nearby school. 16-acre parcels are becoming increasingly rare along the corridor and lend themselves to a well-planned, cohesive commercial site. The Buffkin site has Page 35 of 152 Planning Department Staff Report Buffkin Rezoning OF to C-1 Page 4 of 6 tremendous access to Williams and Wildwood, a signalized intersection, and is directly across Wildwood from the HEB retail center, a regional destination. The Woodlake Neighborhood, Lakeside project, underway now, and future Merritt apartment site provide a nucleus of residential that need local services in addition to the existing regional retail activity. The land uses and development standards allowed in the proposed C-1 District that would be extended for the full 16 acres are compatible with the adjacent residential, including setbacks and landscaping buffers between them. Access will be provided directly to Williams and the nearby signal, not directly into the adjacent neighborhoods, consistent with existing retail development. As residential development continues in this area, proximity to retail and services promotes pedestrian activity and local vehicular trips, helping to mitigate transportation effects along the corridor. The City’s Retail Study, completed in 2016, notes that the Williams/DB Wood intersection is a major destination retail location today and in the coming years. Residential growth in recent years has enhanced market viability of this site to provide commercial activity that is needed to sustain the current and future growth of the corridor. The current zoning designation of Office was approved to buffer commercial uses on the balance of the property. Over the years, the landowner and potential developers have tried to market the property for office users and changed the configuration to make it more palatable for office development. Extending the C-1 to the 7+ acres extends the same setback and buffer requirements as (OF) Office, as well as the height limits and daytime activity. C-1 allows for retail uses in addition to office uses and promotes better site development with internal circulation instead of additional public streets. Rezoning Criteria from the Unified Development Code: Approval Criteria for Rezoning The application is complete and the information contained within the application is sufficient and correct enough to allow adequate review and final action An application must provide the necessary information to review and make a knowledgeable decision in order for staff to schedule an application for consideration by P&Z and City Council. This application was reviewed by staff and deemed to be complete. The zoning change is consistent with the Comprehensive Plan The proposed zoning change is consistent with the Future Land Use of the 2030 Comprehensive Plan. The request is consistent with the goal to direct commercial development primarily to “nodes” or “corridors” where the pattern is established or appropriate. The Mixed Use Neighborhood category supports the C-1 District at this location since the district’s allowed uses include neighborhood serving businesses that would accommodate the existing and future residential neighborhoods that are part of this Page 36 of 152 Planning Department Staff Report Buffkin Rezoning OF to C-1 Page 5 of 6 request. The zoning change promotes the health, safety or general welfare of the City and the safe orderly, and healthful development of the City The zoning change request promotes the health, safety and general welfare of the City. The C-1 District will help facilitate orderly commercial development along a major arterial roadway. Comprehensively planning the 16 acres promotes good aesthetics, access, and open space. The zoning change is compatible with the present zoning and conforming uses of nearby property and with the character of the neighborhood The proposed rezoning is compatible with the surrounding zoning districts and uses. Landscape buffers will be required, per the UDC, where the property abuts residential zoning. The property to be rezoned is suitable for uses permitted by the District that would be applied by the proposed amendment. The uses allowed in the C-1 District are suitable along major arterials such as Williams Drive and compatible with the other uses in C-1 nearby. General Findings Based on all the information presented, staff has made the following findings: 1. The Future Land Use category of Mixed Use Neighborhood Center supports the mix of uses that have developed and are continuing to develop. The extension of C-1 to this 7-acre area supports the balance of uses and will support the growing residential population in this vicinity. 2. The uses and standards in C-1 are consistent with existing zoning and development patterns in the area. The district is compatible with adjacent residential and the UDC provides for setbacks and buffering to promote such compatibility. 3. The full C-1 zoning of the 16 acres provides end-user options for the developer and a more flexible, comprehensive approach to site planning that ensures a better product. 4. The rezoning is consistent with the City’s Retail Study findings that additional retail opportunities are needed to support the growing residential population in the corridor. 5. The other half of the original 34-acre commercial site has been rezoned (17 acres) for multi- family apartment use. This site becoming retail and office provides the balanced land use approach needed to support these residents. 6. The public infrastructure exists to serve this site. The existing roadway access provides for good traffic circulation and potential retail uses should not have utility capacity issues. Staff Recommendation Staff recommends approval of the applicant’s zoning request based on the above-mentioned findings. Page 37 of 152 Planning Department Staff Report Buffkin Rezoning OF to C-1 Page 6 of 6 Public Comments As required by the Unified Development Code, all property owners within a 200 foot radius of the subject property that are located within City limits were notified of the rezoning application (38 notices mailed), a legal notice advertising the public hearing was placed in the Sun Newspaper (January 1, 2017) and signs were posted on site. To date, staff has received no comments. The applicant has stated that they have met with the HOA president. Page 38 of 152 L O G A N R A N C H R D WILLIAMS DR SHELL RD SHELL RD DEL W E B B B L V D WILLIAMS DR D B WOOD RD WILLIA M S D R REZ-2016-037Exhibit #1 Coordinate System: Texas State Plane/Central Zone/NAD 83/US FeetCartographic Data For General Planning Purposes Only ¯ Location Map 0 0.5 1Mi Le ge ndSiteParcelsCity LimitsGeorgetown ETJ Page 39 of 152 SUNDAY SCH O OL DR D R VWY SHELL RD WILDW O O D D R W IL D W O O D D R CLIFF W O O D D R WO ODSTOCK DR B I G T H I C K E T S T L E A N N E D R B O Q UIL L A T R L W IN D H O L L O W D R CEDAR LAKE BLVD D B WOOD RD W E S P A R A D A D R WILLIA M S D R IN DIA N LO D G E ST VER D E VI STA WOODLAKE DR Coordinate System: Texas State Plane/Central Zone/NAD 83/US FeetCartographic Data For General Planning Purposes Only ¯ Future Land Use / Overall Transportation Plan Exhibit #2 REZ-2016 -037 Legend Thoroughfare Future Land Use Institutional Regional Commercial Community Commercial Em ployment Center Low Density Residential Mining Mixed Use Community Mixed Use Neighborhood Center Moderate Density Residential Open Space Specialty Mixed Use Area Ag / Rural Residential Existing Collector Existing Freeway Existing Major Arterial Existing Minor Arterial Existing Ramp Proposed Collector Proposed Freeway Propsed Frontage Road Proposed Major Arterial Proposed Minor Arterial Proposed Railroad High Density Residential 0 ¼Mi LegendSiteParcelsCity Lim itsGeorgetown ETJ Page 40 of 152 SUNDAY SCH O OL DR D R VWY SHELL RD WILDW O O D D R W IL D W O O D D R CLIFF W O O D D R WO ODSTOCK DR B I G T H I C K E T S T L E A N N E D R B O Q UIL L A T R L W IN D H O L L O W D R CEDAR LAKE BLVD D B WOOD RD W E S P A R A D A D R WILLIA M S D R IN DIA N LO D G E ST VER D E VI STA WOODLAKE DR Zoning InformationREZ-2016-037Exhibit #3 Coordinate System: Texas State Plane/Central Zone/NAD 83/US FeetCartographic Data For General Planning Purposes Only Le ge ndSiteParcelsCity LimitsGeorgetown ETJ ¯ 0 ¼MiPage 41 of 152 W IL D W O O D D R W IL LIA M S D R C E D A R L A K E B L V D W O O D S T O C K D R C LIFF W O O D D R LE A N N E D R WIN D H O LL O W D R Coordinate System: Texas State Plane/Central Zone/NAD 83/US FeetCartographic Data For General Planning Purposes Only ¯ Aerial REZ-2016-037 Le ge ndSiteCity Limits 0 250 500Feet Page 42 of 152 Maximum Building Height = 35 feet Front Setback = 25 feet Bufferyard = 15 feet with plantings  Maximum Building Size = .5 FAR      (0 feet for build‐to/downtown)    adjacent to AG, RE, RL, RS, TF, MH,       (only applies to those uses Side Setback = 10 feet     MF‐1, or MF‐2 districts      marked with * below) Side Setback to Residential = 15 feet Rear Setback = 0 feet Rear Setback to Residential = 25 feet Allowed by Right Subject to Limitations Special Use Permit (SUP) Required Agricultural Sales* Activity Center (youth/senior) Event Facility Artisan Studio/Gallery* Bar/Tavern/Pub Meat Market Assisted Living Bed and Breakfast (with events) Multifamily Attached Automotive Parts Sales (indoor)* Business/Trade School Personal Services Restricted Banking/Financial Services* Car Wash Private Transport  Dispatch Facility Blood/Plasma Center* Church (with columbarium) Student Housing Consumer Repair* College/University Dry Cleaning Service* Commercial Recreation Emergency Services Station Community Center Farmer's Market* Dance Hall/Night Club Fitness Center* Day Care (group/commercial) Food Catering Services* Fuel Sales Funeral Home* Live Music/Entertainment General Retail* Micro Brewery/Winery General Office* Neighborhood Amenity Center Government/Postal Office Park (neighborhood/regional) Group Home (7+ residents) Pest Control/Janitorial Services Home Health Care Services* Self‐Storage (indoor only) Hospital School (Elementary, Middle, High) Hotel/Inn (excluding extended stay) Theater (movie/live) Integrated Office Center* Upper‐story Residential Landscape/Garden Sales* Wireless Transmission Facility (<41') Laundromat* Library/Museum Medical Diagnostic Center* Medical Office/Clinic/Complex* Membership Club/Lodge* Nature Preserve/Community Garden Nursing/Convalescent/Hospice Parking Lot (commercial/park‐n‐ride) Personal Services* Printing/Mailing/Copying Services* Restaurant (general/drive‐through)* Rooming/Boarding House Social Service Facility Surgery/Post Surgery Recovery* Urgent Care Facility* Utilities (Minor/Intermediate/Major) Veterinary Clinic (indoor only)* Local Commercial (C‐1) District District Development Standards Specific Uses Allowed within the District Page 43 of 152 Maximum Building Height = 45 feet Front Setback = 25 feet Bufferyard = 15 feet with plantings       (0 feet for build‐to/downtown)    adjacent to AG, RE, RL, RS, TF, MH,  Side Setback = 10 feet     TH, MF‐1, or MF‐2 districts Side Setback to Residential = 15 feet Rear Setback = 10 feet Rear Setback to Residential = 25 feet Allowed by Right Subject to Limitations Special Use Permit (SUP) Required Diagnostic Center Restaurant, General Hotel, Boutique Home Health Care Services Data Center Medical Complex Medical Office/Clinic Upper‐story Residential Surgery Center Dental Office/Clinic Home‐Based Business Integrated Office Center General Office Business/Trade School Personal Services Day Care (Group/Commercial) Dry Cleaning Service, Drop‐off Only Church Printing/Mailing/Copy Services Church w/ Columbarium Banking/Financial Services Public Park, Neighborhood Commercial Document Storage Heliport Emergency Services Station Wireless Transmission Facility (<41') Government/Postal Office Seasonal Product Sales Library/Museum Farmer's Market, Temporary Social Service Facility Business Offices, Temporary Nature Preserve/Community Garden Concrete Products, Temporary Parking Lot, Off‐Site Construction Field Office Parking Lot, Commercial Construction Staging, Off‐site Park‐n‐Ride Facility Parking Lot, Temporary Utilities (Minor, Intermediate, Major) OFFICE (OF) DISTRICT District Development Standards Specific Uses Allowed within the District Page 44 of 152 City of Georgetown, Texas Planning and Zoning January 17, 2017 SUBJECT: Public Hearing and p o s s ib le ac tion regarding p ro p o s ed amend ments to Unified Development Code (UDC) Chapters 2, 3, 6, 7, 9, 11, 12, 13 and 16 regarding s ubdivis io n, infras truc ture, and related items. Jordan J. Maddox, AICP, Principal Planner, Valerie Kreger, AICP, Principal P lanner, and S o fia Nels o n, CNU-A, Planning Directo r ITEM SUMMARY: This item is p res ented for the P lanning and Zoning C o mmis s io n's recommendatio n o n p ro p o s ed amendments to C hapters 2, 3, 6, 7, 9, 11, 12, 13 and 16 o f the Unified Develo p ment Co d e. The amendment language comes fo rth with a full rec o mmendatio n fo r approval fro m the UDC Ad visory Committee on Oc tober 12th. City Counc il rec eived briefings o n the propos ed amend ments at the Octo b er 25th and No vemb er 22nd pub lic works hops and will c o nsider actio n in Feb ruary after a p ublic wo rksho p o n January 24th.. The p ro p o s ed amendments p rimarily p ertain to infras truc ture and sub d ivisio n req uirements, with the s trongest emp has is o n trans p o rtatio n. Thes e amendments were carefully co ns idered o ver the last 16 mo nths b y City s taff, lo cal d es ign professionals , the UDC Committee, and memb ers of the general p ublic . This collaborative effort to implement s everal C ity mas ter plans , inc luding the Overall Trans p o rtatio n Plan 2014 Up d ate, the S id ewalk Master Plan, Parks and Trails Master Plan, ADA Trans ition P lan, and Downto wn Mas ter Plan. It als o provid ed a unique opportunity for s taff and the d evelopment community to cons id er what has and has not wo rked well s inc e the 2003 UDC Ad o p tion, when many o f these p ro visions were las t amend ed . Over the past year, the UDC C o mmittee has held pub lic meetings to debate the merits o f eac h amend ment, cons id er more res earch, refine the language, and remove ideas altogether, seeking the b es t fit fo r Geo rgeto wn. T he res ult has added c hoic e, flexibility and context to many d es ign standards, fo cus ed on ped es trian s afety and attractive s treets c ap es , p laced greater emp has is o n the importanc e of an interconnec ted s treet network to alleviate conges tion, and charts a stro ng path for the future infras tructure needs o f a gro wing community. A summary of the proposed amendments follows : Chapter 2: Chap ter 2 is the review authority chap ter o f the c o d e. Amendments inc lude: Table 2.01.020: - Remo val o f the Ac ces s Point Connec tion Exemp tion proc es s - New Sub d ivis io n Variance rep laces Plat Waiver and ad d res s es some s tormwater provis io ns - Co nservatio n Sub d ivis ion S ite Analys is Map bec o mes P lanning Directo r authority - Decision maker fo r Licens es to Enc ro ach b ec omes Develo p ment Engineer for eas ements 2.02.030 – C o mb ine ro le of Drainage Engineer into Development Engineer as they are the same p ers o n Chapter 3: Chap ter 3 is primarily foc used on development ap p lications and p ermits . Items fro m the UDC lis t that are ad d res s ed with thes e amendments includ e UDC Amend ment Lis t item #4 (p lat exemp tions ) ad d res s ed in Sec tion 3.08; UDC Amend ment Lis t item #5 (p reliminary plat phas ing) - not purs ued in favor o f o ther p ro visions in Sec tion 3.08; and UDC Amendment Lis t item #6 (plat extens io ns and reins tatements ) Page 45 of 152 ad d res s ed in Sec tion 3.08.090. Section 3.01.030 S taff has had ongoing is s ues o ver the las t coup le of years with ap p licatio n review that is p remature due to o verlap o f applic atio n s ubmittals. The pro p o s al is to s p lit polic y ap p licatio ns (thos e ap p ro ved b y C ity C o uncil) with tec hnical applic ations (approved by P&Z o r adminis tratively). Section 3.08.030 The certific ation regarding p latting c o mp lianc e, which was p revious ly lo cated in letters o f regulatory c ompliance, has b een appropriately moved to this s ectio n immediately after Platting Exemp tions sec tion. Wording b eing up d ated to reflec t actual p urpose and p ro cess, whic h is to d o cument whether a p lat is req uired and if a p ro p erty is exemp t fro m platting. Legal lo t is one means of exemptio n. Section 3.08.090 Plat extens io ns are prop o s ed to be red uc ed from 24 mo nths to 6. P lats alread y have b uilt-in extensions by phas ing p lans . The plat extens io n was ad d ed during the recession and has been us ed p rimarily by a s ingle p arty. Plat Reins tatements would b e d eleted. Site Plan extensions and reins tatements remain as ado p ted. Section 3.10 Letters o f Regulatory Co mp lianc e - Legal lo t is being mo ved from this s ec tion to the p latting s ectio n. Sec tio n renamed to Zoning Verification Letter. Section 3.15 Clarific ation o f Zoning Verification name s inc e we will no w als o have a Sub d ivis ion Varianc e p ro cess. Section 3.17 Clarific ation that s ingle and two -family s truc tures over an acre on a legal lot are exemp t from a S tormwater P ermit. This also p ro tec ts them fro m F ire Co d e. Section 3.19 Renamed to Driveway Ac cess P ermit to c o inc id e with earlier proc es s changes . Under ap p licability, ad d ed that any alteration o f a p ublic s treet c urb or drainage fac ility requires Driveway Acc es s Permit if not as s o c iated with approved c o nstruc tio n p lans o r build ing permit. Section 3.21 Develo p ment Engineer will now assume ap p ro val autho rity for lic enses to encroac h into a p ublic eas ement. Enc ro achments into ROW remain Counc il authority. Als o removing the req uirement for a p re-ap p lication meeting for a Licens e to Enc roac h. Section 3.22 P lat Waiver proc es s renamed S ubdivis io n Varianc e. P ro cess is open to certain sub d ivisio n req uirements througho ut the UDC, as s tated in eac h s ec tion. Chapter 6: Chap ter 6 is p rimarily the residential d evelop ment s tandards o f the UDC. In c onjunctio n with p ro p o s ed amendments to C hapter 12, some s ectio ns in C hapters 6 need ed to be amend ed to reflec t the intent o f thes e c hanges . Ad d itionally, s o me items within C hapters 6 need ed to be moved or reworded and o ther s ectio ns reo rganized d ue to the c hanges. There was o ne s p ecified item in the UDC Amendment List - #18 (garage setb ac ks ), whic h has b een ad d res s ed in each residential zo ning d is tric t tab le in 6.02. A summary of the c hanges to the Chap ter are as fo llo ws: Title - S imp lifed title to Res id ential Develo p ment Standards - the c hapter rep res ents both s ub d ivision and zo ning p ro vis io ns 6.01.030 - cleaned up the applic ab ility to c larify what applies in the ETJ and the city 6.02.010 - s imp lied the lo t fro ntage and ac c es s requirements and removed o r moved elsewhere s ome p ro visions that d id no t b elo ng here 6.02 (all tab les ) - eac h zo ning d is tric t table has been modified to ad d : * a minimum c o rner lo t width * a side/rear s treet s etb ack * an unlo ad ed s treet s etb ack * an inc reas e fro m 20 feet to 25 feet for s treet-fac ing garage s etbac k Note - the afo rementio ned s tand ard s vary for eac h dis trict depend ing on dens ity and context. 6.02.060 - Minimum d welling s ize removed fro m TF (Two-F amily) 6.04, 6.05, 6.06 - Amendments primarily reflect moving language to a more s uitable lo cation or reflec t amendment to other chap ters. P arking allo wanc e within the front s etbac k has been removed . 6.07.030 - Adjus tments to the Hous ing Diversity and Workfo rce Hous ing s tandards to reflec t the commo n ad d itions thro ughout the residential zoning districts , includ ing c o rner lot wid th, s id e/rear street s etbac k, garage setb ac k, and unloaded s treet setb ack. Page 46 of 152 Sec tions re-numb ered as needed. Chapter 7: Chap ter 7 is p rimarily the no n-residential d evelopment s tandards of the UDC. In conjunctio n with p ro p o s ed amend ments to Chapter 12, s o me s ectio ns in C hapters 7 need ed to be amended to reflect the intent of these c hanges. Additio nally, s o me items within Chapter 7 need ed to b e mo ved o r reworded and o ther sec tions reo rganized due to the changes . A s ummary o f the changes to the C hapter are as follows : Title - Simplified title to Non-Residential Development Stand ards - the chap ter represents both sub d ivisio n and zo ning provis io ns 7.01.030 - cleaned up the applic ab ility to c larify what applies in the ETJ and the city 7.02.010 - s implified the lot fro ntage and acc es s req uirements and removed or moved elsewhere s ome p ro visions that d id no t b elo ng here Sec tions re-numb ered as needed. Chapter 9: Chap ter 9 c o ntains the o ff-s treet p arking and loading requirements . Amend ments inc lude as s o ciated changes to the trans p o rtatio n amend ments and UDC lis t # 24 (vehicle stacking) and #25 (tand em p arking). Amend ments inc lude: 9.02.020 - Clarifies that all-off s treet parking s hall b e on a p aved s urfac e. 9.02.050 - Alternative Parking plans moved to Sec tion 9.06 9.03.03.020 - A.1) Clarifies that p arking s hall no t impede pedes trian facilities . A.4) Allows tand em parking fo r apartments only (and in the Downto wn Overlay for any us e). D.1) Pro vides fo r exceptio n to paved s urfac es for Heritage Tree p ro tec tion. D.3) Provid es for exc ep tion to paved surface fo r es tate lo ts (o ver 1 acre). E) Provid es for Alternative P arking Plan fo r on-s treet parking. 9.04.010 - Adds ap artment gated entrance to minimum s tac king req uirements 9.06.020 - Remo ves certain ineligib le us es fo r an alternative p arking p lan downto wn. Chapter 11: Chap ter 11 is the environmental c hapter of the c ode. P ro p o s ed amend ments inc lude: 11.02.010 – ad d s an impervio us credit for pub lic trails and s id ewalks 11.04.030 - a rewrite of the p ro visio ns o n s to rmwater pond d es ign fo r c larity, inc luding where p o nds can b e loc ated, how they are cons tructed , and adding the S ubdivis io n Variance to the s ectio n 11.06.010 and 11.06.020 – inc lud es a c hange in approval autho rity on a Site Analys is Map from City Counc il to Planning Direc tor 11.06.060 - a removal of the alternative street d es ign tab le from the Cons ervatio n Sub d ivision sec tion – an alternative loc al s treet for cons ervatio n s ubdivis ions is p res erved in Chap ter 12 Chapter 12: Chap ter 12 is the transportation s ec tio n o f the c o d e. The purp o s e o f the c hanges to Chapter 12 were to imp lement the Overall Transp o rtatio n Plan, S id ewalk Master P lan, Fire Code, F uture Land Use Plan, and Trails Mas ter Plan. Goals inc luded res tructuring and refo rmatting, plan for the future, o ffer c larity, provide cho ice, provid e cons is tenc y, c o nsider s ituation and context, ens ure and promote pedes trian fac ilities , imp ro ve s treet connec tivity, standardize infrastruc ture while offering flexibility, return to a sub d ivisio n variance proc es s alo ng with additio nal adminis trative d is cretio nary ap p ro vals. Staff has rec eived inp ut from the pub lic, p rofes s ional engineers and landsc ap e arc hitects , d evelopers, real estate p ro fes s io nals , Williamson County, multip le City departments , the UDC Committee. Chap ter 12 has been completely re-fo rmatted and re-arranged to the extent that a red -line version was no t achievable. Therefore, the material pres ented for C hapter 12 is a c lean vers io n that will completely replac e mo s t of the exis ting Chapter 12 (except where spec ified ). The sec tions have been re-arranged fo r simplic ity and c larity, and s o me p ro visions have b een re-lo c ated to other parts o f the C o d e and/o r the Develo p ment Manual for eas e o f us e. Page 47 of 152 UDC Amendment Lis t The p ro p o s als o f this Chap ter ad d res s c ertain 2016 UDC Amend ment Lis t items s uch as: # 29 - Up d ate the UDC b as ed on the Overall Trans portation P lat update (all) # 30 - Review c onnec tivity requirements (Sec tion 12.05) # 32 - Up d ate s treet s tandards to eliminate incons is tenc ies with Fire Co de and Williams o n Co unty regulations . (12.03, 12.04 and 12.06) # 33 - Ac cess requirements on numbered co unty roads (12.08) # 34 - Naming fo r private s treets and drive fo r 911/Addressing (12.06) # 35 - Review s id ewalk provis io ns (12.07) Summary o f c hanges to Chapter 12 12.01.040 - Add the new Sub d ivision Varianc e p ro ces s to mo s t o f the chapter 12.02 - Re-organizatio n o f the c hapter to dis tinguis h b etween the regional, comprehens ive p lan ro ad ways and lo cal neighb o rhood s treets 12.02.020 - Clarify current p ractice regarding develo p er requirements fo r c o mp rehens ive plan streets , when dedic ation, res ervation and imp ro vements are req uired. Provid e for new Direc to r disc retion to red uc e ROW in rare c irc ums tanc es . Ad d language regard ing bridge respons ib ilities 12.02.030 - New table s p ecific ally fo r Co mprehens ive plan streets. Tab le inc ludes : * Intro d uc e the regio nal trail as a trans portation pathway * Clarify that paved width measurement on all s treets is b ack-o f-curb for c o ns is tenc y of measurement regardless of c urb type * Standard ize des ign s p eed s per ro ad * Inc reas e the R OW and pavement width o f Major Collec tors * Ad d add itional R OW at intersec tions o f arterials * Ad d c lear zo ne fo r sidewalks o n major ro ad s * Standard ize s idewalk widths o n majo r ro ad s , regardless o f us e 12.03 - Created new s ectio n fo r loc al and neighborho o d streets 12.03.020 - Allow private s treets for non-res idential multi-lo t p ro jects 12.03.030 - New table s p ecific ally fo r loc al s treets . Table inc ludes: * Intro d uc e an Unlo ad ed Res id ential Collec tor (Neighborho o d Co llector). * De-emp has ize Loaded Residential Co llec to rs by reducing capac ity and remo ving s hared res id ential d riveways . Ad d ed c urbed b ulb-outs at intervals . * Inc reas e p avement o n lo cal s treets from 28 feet to 30 for mo untable c urbs , 32 ft fo r vertic al c urbs * Reduce all c ollec tor ROW to 60 feet * Intro d uc e o p tional Lo cal Street cross-s ec tio n that allo ws s treet trees * Ad o p t DT Mas ter P lan lo cal s treet sec tio n 12.04 - New s ec tion for alternative street s ec tions differing fro m the table * Street wid th exc ep tions for c o ns ervation subdivis io n s treets and rural residential s treets . Rural/es tate s treets require s id ewalks no w o n collec tor and perimeter streets. * Added c o ntext s ensitive street design flexibility from the OTP that provide more of a complete s treet in the c o ntext o f mixed -use and commerc ial d evelopment. * Add language regarding Downto wn Overlay Dis tric t s treets, includ ing ROW minimums , street trees , p arking, and s id ewalks . Cons is tent with the Mas ter Plan 12.05 - New s ec tion on sub d ivision and street des ign 12.05.010 - P ro vide a new street c o nnectio n fo rmula ens ure ad eq uate exis ting and future connec tivity. Inc ludes new table fo r number o f c o nnections bas ed o n lo t o r unit number. B) Req uires c o nnec tio ns existing major s treets b as ed on lots . C) Allo ws for Direc tor cons id eration of downs izing a c o llecto r within a s ubdivis io n. New p ro vision that existing p latted lots c annot be us ed to c reate ac cess for p urposes of meeting s treet connec tio n req uirements. New provis io n that a platted lot canno t be us ed to c onnec t a street to a platted s treet o r cul- d e-s ac. D) Provid e c redits for collec tor ro ad ways to rep lace lo cal s treet stubs Page 48 of 152 12.05.020 - F o cus on inters ectio n s p acing ins tead o f b loc k length. A cul-d e-s ac c annot b e us ed to break the bloc k. B) mid-bloc k p ed es trian required fo r long b lo cks . C) Pedestrian connec tio n req uired fo r a long cul-d e-s ac. 12.05.030 - Added inter-p arcel d riveway c o nnectivity req uirement fo r non-res id ential develo p ment 12.05.040 - A) Added s o me ad ministrative disc retion in s ituations where s treet connec tio n req uirements are c hallenging. B) Subdivis io n Variance created for s ituations such as inc o mp atibility of uses and o ther reques t. C) C larify that exis ting and ap p ro ved s treets follow the ab andonment proc es s in City Co d e. 12.06. A) p ro vide mo re cons is tency in engineering stand ard s with the County. E) Add s ome s tand ards fo r street curb s , inc luding p ed es trian s afety and utility ad eq uac y. F) Mo ve s treet light standards from Chap ter 13. Add d o wntown s treet pole s tandards . G) Ad d new s tand ards fo r s treet trees in the right-of- way, inc lud ing p lanting area s izes and ro o t barriers. H) New language fo r mailb o x kio s ks including p arking/loading and pedestrian ac ces s. I) S treet Naming c larified fo r private streets and d riveways for 911/Ad d res s ing s afety loc ation. 12.07 - Sec tion for s id ewalks and bikes A) Require Regional Trails to be p ro vided b y developer with the p ublic improvements . Shift s id ewalk maintenanc e to non-res id ential develo p ment following s ite p lan. New b o nus that p ublic s idewalks and trails d o not c o unt again max. imp ervious c over limitations . E) New varianc e p ro cess fo r sidewalks 12.08 - Driveways 12.08.010 - R etain the p ro vision that s ingle family platted lo ts canno t take ac cess fro m a numb ered county ro ad . Clarify res id ential driveway separatio n fro m an inters ec tio n. R ed uc e spac ing requirement o n Residential C o llecto rs but remo ve s hared driveway allowanc e. Provide exc ep tions to spac ing rules . 12.09 - Traffic Impac t Analys is sec tion unc hanged . Chapter 13: Chap ter 13 is the p ublic imp ro vement and utilities s ec tion o f the c o d e. Chapter 13 has been c ompletely re- fo rmatted and re-arranged to the extent that a red-line vers io n was no t ac hievable. Therefore, the material p res ented fo r Chapter 13 is a c lean vers io n that will c ompletely rep lac e most of the existing Chap ter 13 (exc ep t where spec ified). Mo s t of the requirements o f the exis ting c hapter are retained in the new proposal, b ut language and terms have b een updated , modified o r clarified as needed. The s ectio ns have b een re- arranged fo r simp lic ity and c larity, and s o me p ro vis ions have been re-lo cated to o ther p arts o f the Code and/o r the Develo p ment Manual fo r eas e o f us e. The changes to Chapter 13 s tem from UDC Amend ment List # 37, whic h was a complete review and up d ate of the c hapter. Amendments to the current UDC Chap ter 13 inc lude: 13.01.030 - T he 80% exemp tion rule, whic h exemp ts utilities fro m b eing extended in c ertain s ituatio ns , has b een clarified to foc us on c ertain pub lic improvements and d o es no t exemp t fire flow, ROW d ed icatio n or s id ewalks in c ertain s ituations 13.02.050 - Maintenance b ond s for pub lic improvements c hange from 1 year at 25% o f cost to 2 years at 10% of cost 13.03.B. - Inc reas es the street Pub lic Utility Eas ement (PUE) fro m 10 feet to 15 feet alo ng major ro ad ways 13.04 - D) Codifies c urrent p ractice that c onnec tion to the City's water s ys tem for fire flow p ro tec tio n trigger's p etitio n fo r vo luntary annexation into the c ity limits . H) Exc eptio ns alternatives to the water req uirements may be cons id ered by the Development Engineer ins tead o f City Counc il. 13.05 - Codifies c urrent p ractice that c o nnection to the City's was tewater s ys tem trigger's petition for voluntary annexatio n into the c ity limits. I) Exc ep tions alternatives to the was tewater requirements may be cons id ered by the Development Engineer ins tead of City Counc il. 13.06 - New s ec tio n, addres s ing elec tric and c o mmunic ations . When s uc h infras truc ture s hall b e lo cated und erground (b as ed on land use and road way typ e); lo catio n req uirements, ac cess p ro tec tion, and alleviating sc reening c onflicts fo r elec tric trans formers; and exc ep tions to the requirements provid ed to the Develo p ment Engineer. Mostly codifies existing p ractices. Page 49 of 152 13.08 - Res erves a s ectio n for Parkland Dedic atio n, whic h was formerly loc ated in S ec tio n 13.05 and is und ergoing a review with the Parks Directo r and Parks Board . If Chapter 13 is adopted prior to c o mp letio n o f the p arks review, the exis ting language will remain. 1 3 .0 9 - S imp lifies the language regard ing fis cal surety fo r public improvements . No change to the req uirements. 13.010 - No change to S p ecial Districts sec tion except that embedded d efinitio ns were mo ved to Chapter 16, Definitions . Removed from the Chapter - 1) A ded ic ated s ec tion to Rural Res id ential S ubdivis io ns. Certain p ro visions have been moved elsewhere in the UDC, s uch as s treet standard s and s treet lighting. Rural utility o p tions still remain availab le. 2) A dedic ation sec tion to S urvey Mo numentation. Mo s t o f this language is b eing moved to the UDC Development Manual. Chapter 16: Chap ter 16 is the definitio ns sec tion of the UDC. Most of the p ro p o s ed and mo d ified definitions pertain to trans p o rtation-related terms s uc h as s treets , c urbs, and d riveways, in ad d ition to some mis cellaneo us terms needing attentio n. Although there are s ome ed its to exis ting terms, most definitions presented here are new to the c o d e. Thes e edits satis fy UDC Amend ment Lis t #41 (up d ate d efinitions ). FINANCIAL IMPACT: None at this time. SUBMITTED BY: Jordan Maddo x, AIC P, P rinc ip al P lanner and Valerie Kreger, AICP, Princ ipal Planner ATTACHMENTS: Description Type Chapter 2 Exhibit Chapter 3 Exhibit Chapter 6 Exhibit Chapter 7 Exhibit Chapter 9 Exhibit Chapter 11 Exhibit Chapter 12 Exhibit Ch. 12 High Points Exhibit Chapter 13 Exhibit Chapter 16 Exhibit Page 50 of 152      Chapter 2 Review Authority Section 2.01 General **** 2.01.020 Summary of Review Authority The following Table summarizes the decision‐making authority of each review body for the City of  Georgetown.   Table 2.01.020: Summary of Review Authority Procedure Pl a n n i n g Di r e c t o r Bu i l d i n g Of f i c i a l De v e l o p . En g i n e e r Ur b a n Fo r e s t e r Hi s t o r i c Pr e s e r v a t i o n Of f i c e r HA R C ZB A P& Z Ci t y C o u n c i l City Council Action Access Point Connection Exemption R R R <DM> Annexation R <DM> Comprehensive Plan Amendment R <R> <DM> Conservation Subdivision /Site Analysis Map RDM R DM Development Agreement R <R> <DM> Historic Overlay District Designation R R <R> <R> <DM> Historic Landmark Designation R <R> <DM> Rezoning (Zoning Map Amendment) R <R> <DM> Special Use Permit R <R> <DM> UDC Text Amendment R <R> <DM> Administrative Action Administrative Exception DM A A* Administrative Plat (minor or amend plat) DM R A Administrative Certificate of Appropriateness DM A Construction Plans DM A Courthouse View Height Determination DM A Driveway Permit DM A Final Plat DM R A Heritage Tree Protection Priority DM R R A Heritage Tree Pruning Permit A DM Heritage Tree Removal DM A License to Encroach DM DM A Master Sign Plan DM A Sign Permit DM A Site Development Plan DM R A Stormwater Permit DM A Temporary Use Permit DM A Traffic Impact Analysis DM A Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 51 of 152      Procedure Pl a n n i n g Di r e c t o r Bu i l d i n g Of f i c i a l De v e l o p . En g i n e e r Ur b a n Fo r e s t e r Hi s t o r i c Pr e s e r v a t i o n Of f i c e r HA R C ZB A P& Z Ci t y C o u n c i l Historic and Architectural Review Commission (HARC) Action Certificate of Appropriateness R <DM > A HARC Exception (Building Height/ Setback variations pursuant to Section 4.08) R <DM > A Master Sign Plan R <DM > A Zoning Board of Adjustment (ZBA) Action Appeal of Administrative Decision <DM > Special Exception R <DM > Zoning Variance <DM > Planning and Zoning Commission Heritage Tree Protection Priority R R R DM A Minor or Final Plat w/Waiver R R DM A Plat Waiver R R DM A Preliminary Plat R R DM A Subdivision Variance (floodplain & stormwater) R R <DM > A Variance [water quality regulations (Section 11.07.003)] R <DM > A R – Review or Recommendation DM – Decision Making Authority A – Appeal Authority < > - Public Hearing * Administrative Exceptions related to Chapter 8 items are sent to the City Council, all others are appealed to ZBA. **** Section 2.02 Administrative Officials 2.02.010 Director of Planning and Development Department (Director) A. Appointment The City Manager shall appoint a Director of the Planning and Development Department  (Director) to be the administrator of this Unified Development Code. In the absence of a Director  of the Planning and Development Department, the Community Development Director shall serve  in that capacity.  B. Powers and Duties The Director of Planning and Development Department has the following powers and duties:  1. Final Action The Director is responsible for taking final action on the following procedures described in  this Code, subject to the specific criteria for each procedure as described in the Code.  a. Administrative Exceptions  b. Administrative Plats  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 52 of 152      c. Final Plats  d. Site Development Plans  2. Review and Report The Director shall review and make either a report or recommendation to the Zoning Board  of Adjustment, Planning & Zoning Commission, or City Council on the following  procedures, subject to the terms and conditions set forth for such procedures in this Code.  a. Access Point Connection Exemption  b. Comprehensive Plan Amendment   c. Development Agreement  d. Historic District Designation  e. Preliminary Plat  f. Rezoning (Zoning Map Amendment)  g. Special Exception  h. Special Use Permit  i. Subdivision Variance  ij. Unified Development Code Text Amendment  jk. Zoning Variance  ****  2.02.020 Development Engineer A. Designation The Director shall appoint a Development Engineer to function as described in this Code. The  Development Engineer must be an engineer licensed by the State of Texas. For the purposes of  this Code, the Development Engineer is also designated as the Drainage Engineer.  In the absence of a Development Engineer, the Drainage Engineer shall serve in that capacity.  B. Powers and Duties The Development Engineer shall review and make reports to the Director or other final action  authorities on all Site Plans and plats, and shall have final authority for approving construction  plans, stormwater permits, and driveway permits.   C. Compliance with Rules and Procedures 1. The Development Engineer shall comply with any specific procedures or technical criteria  described in this Code.  2. The Development Engineer shall develop additional procedures or technical criteria to  clarify implementation of this Code, providing that additional procedures do not violate any  other provisions of this Code.  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 53 of 152      2.02.030 Drainage Engineer A. Designation The City Manager may appoint a Drainage Engineer to function as described in this Code. The  Drainage Engineer must be an engineer licensed by the State of Texas.  B. Powers and Duties The Drainage Engineer shall review and make reports to the Director or other final action  authorities on all Site Plans and plats, and shall have final authority for approving Stormwater  Permits. In the absence of a Drainage Engineer the Development Engineer shall serve in that  capacity.  C. Compliance with Rules and Procedures 1. The Drainage Engineer shall comply with any specific procedures or technical criteria  described in this Code.  2. The Drainage Engineer may develop additional procedures or technical criteria to clarify  implementation of this Code, providing that additional procedures do not violate any other  provisions of this Code.  ****  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 54 of 152   Chapter 3 Applications and Permits Section 3.01 General **** 3.01.020 Applicability of Procedures The following Table shows which review procedures, applications and permits apply in the City and  its extraterritorial jurisdiction.  Table 3.01.020 Applicability of Procedures City Limits Extraterritorial Jurisdiction Prior to Subdivision, Platting and any Development Annexation (Voluntary) X Comprehensive Plan Amendment X X Rezoning (Zoning Map Amendment) X Historic Overlay District Designation X Historic Landmark Designation X Special Use Permit X Development Agreement X X Access Point Connection Exemption X X Subdivision & Platting of Land Recording Plats X X Preliminary Plat X X Construction Plans X X Plat Vacation X X Plat WaiverSubdivision Variance X X Development Application Process Site Development Plan X Zoning Verification Letter X Legal Lot Verification LetterCertification Regarding Compliance with Platting X X Temporary Use Permit X Master Sign Plan X X Certificate of Appropriateness X Appeal of an Administrative Decision X X License to Encroach X X Zoning Variance X Administrative Exception X Special Exception X Stormwater Permit X X Driveway Access Permit X X Sign Permit X X Courthouse View Height Determination X 3.01.030 Simultaneous Submission of Related Applications A. Submission of different applications related to the same development may be made  simultaneously, within each application group listed below.  although Approval consideration  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 55 of 152   of the different applications, however, must shall remain occur in the following sequence:  as  listed.    1. Policy Applications a. Annexation (Voluntary)  b. Development Agreement  c. Comprehensive Plan;  d. Zoning;  e. Preliminary Plat  Exception: A preliminary plat shall not be submitted until final approval of a Planned  Unit Development (PUD) zoning request.  2. Development Applications a. Construction Plans  b. Final Plat  c. Certificate of Appropriateness; then  d. Site Development Plan.  3. Building Permits An application for a Building Permit shall not be submitted to the City until review of the  first submittal of the corresponding Site Development Plan has been completed by staff and  the comments have been forwarded to the applicant.  B. Any application submitted simultaneously is subject to approval of all other related  applications. Denial or, disapproval or reconsideration of any concurrently submitted  application shall stop consideration of any related applications.   C. An applicant may withdraw any individual application from a group of simultaneously  submitted applications.   **** Section 3.03 Public Hearing and Notice 3.03.010 Provision of Public Notice A. Summary of Notice Required Notice shall be required for application review as shown in the following Table.  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 56 of 152   Table 3.03.010: Summary of Notice Requirements Procedure Published Mailed Posted Annexation (Voluntary) X    Access Point Connection Exemption X X X Appeal of Administrative Decision X Certificate of Appropriateness X Certificate of Appropriateness for relocation, removal or demolition, or setback modification ‡ ‡ Comprehensive Plan Amendment X Development Agreement * * * Historic Overlay District Designation X X X Historic Landmark Designation X X X Replat without Vacating (§212.0145) X X Rezoning (Zoning Map Amendment) X X X Special Exception X X X Special Use Permit X X X Subdivision Variance X X X  UDC Text Amendment X Zoning Variance X X X X = Notice Required * = Notice to be determined by Development Agreement Committee per Section 3.20 ‡ = Only applicable to Certificate of Appropriateness applications that require consideration by the Historic and Architectural Review Commission **** 3.03.020 Required Public Hearing The following Table identifies the types of applications requiring a Public Hearing and the review  body responsible for conducting the Hearing.  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 57 of 152   Table 3.03.020: Summary of Required Public Hearing Type of Application HARC Zoning Board of Adjustment Planning & Zoning City Council Annexation (Voluntary) X (2) Access Point Connection Exemption X Appeal of Admin. Decision X Certificate of Appropriateness ‡ Comprehensive Plan Amendment X X Development Agreement * X Historic Overlay District Designation X X X Historic Landmark Designation X X Replat (Resubdivision) X X Rezoning (Zoning Map Amendment) X X Special Exception X Special Use Permit X X Subdivision Variance X UDC Text Amendment X X Zoning Variance X X = Public Hearing Required * = Public Hearing to be determined by Development Agreement Committee per Section 3.20 ‡ = Only applicable to Certificate of Appropriateness applications that require consideration by the Historic and Architectural Review Commission **** Section 3.08 Subdivision of Land 3.08.010 Plat Required A. Pursuant to the authority granted in Texas Local Government Code Chapter 212 and the City  Charter, prior to the subdivision, resubdivision, assembly or development of any land within  the City or its extraterritorial jurisdiction, all a subdivision plats and, where public  improvements are proposed, construction plans for public improvements must first be  approved in accordance with these regulationsthis Chapter. Exemptions to these situations are  found in Section 3.08.020.  B. The owner of a tract of land located within the City limits or the extraterritorial jurisdiction who  divides the tract in two or more parts to lay out a subdivision of the tract or to lay out streets,  parks, or other parts of the tract intended to be dedicated to public use or for the use of  purchasers or owners of lots fronting on or adjacent to the streets, parks, or other parts must   shall have submit a plat of the subdivision preparedin accordance with this Chapter.    C. A division of a tract under this Section includes a division regardless of whether it is made by  using a metes and bounds description in a deed of conveyance or in a contract for a deed, by  using a contract for sale or other executory contract to convey or by using any other method.   Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 58 of 152   D. No Site Development Plan, Stormwater Permit, Building Permit, Certificate of Occupancy, or  utility services may be approved or issued for the construction or development of any parcel or  tract of land unless such property is in conformity with the provisions of this Code.  E. The division of any lot or any parcel of land by the use of metes and bounds description for the  purpose of development is prohibited.  3.08.020 Exemptions from Required Plat The following situations shall not require review by the City under the subdivision provisions, but  may require a Certification Regarding Compliance with Plat Requirements per Section 3.08.030.   However, Williamson County may still require subdivision approval under its regulations for  subdivisions located in the City’s ETJ.  A. Land constituting a single tract, lot, site, or parcel for which a legal deed of record describing  the boundary of said tract, lot, site, or parcel was filed of record in the deed records of  Williamson County, Texas, on or before May 10, 1977, provided that such parcel or tract of land  has not thereafter been subdivided into two or more parcels or tracts of land.;  B. A division of land into parts greater than five (5) acres, where each part has at least 25 feet of  frontage on a public street access and no public improvement, including right‐of‐way,  easement, or physical improvement of any kind intended for public use, is being  proposeddedicated;.  C. A division of land created by order of a court of competent jurisdiction, including the probate of  an estate, provided, however, that prior to construction of improvements, a plat meeting the  requirements ofmay be required in accordance with this Chapter shall be approved and  recorded prior to the issuance of permits;.  D. Construction of additions or alterations to an existing building where no public utility extension  or public improvement, drainage, street, parking increase, or street access change is required to  meet the standards of this Code for such building addition or alterations;.  E. Operation of existing cemeteries complying with all state and local laws and regulations; and.  F. Acquisition of land by the City, County, or State for a governmental purposepublic  improvements, as defined in this Code, by dedication, condemnation, or easement.   3.08.030 Certification Regarding Compliance with Plat Requirements An application for Certification certification regarding of a tract’s compliance with the platting  requirements of this Chapter may be requested submitted as outlined in Section 3.10.020for an  existing tract of land or proposed division of land within the City’s jurisdiction, but shall be required  for tracts of land created via the exemptions outlined in Sections 3.08.020.A – 3.08.020.B.  In  compliance with Local Government Code Subsection 212.0115, the Director, or their designee, shall  provide written determination of the following:  A. Whether a plat is required under this Chapter for the tract of land or the proposed division of  land or whether an exemption to platting under Section 3.08.020 applies; and  B. If a plat is required, whether a plat has been reviewed and approved by the applicable  approving body.  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 59 of 152   3.08.040 Plat Types The following table summarizes types of plats required by this Code as well as their corresponding  process. When a proposed division is subject to more than one description within a plat type, the  more restrictive process is applicable.  Table 3.08.030 Plat Summary Plat Type Description Public Hearing Final Action Expiration Preliminary Plat Required when the extension of public infrastructure, including public utilities and roadways, is required or proposed No P&Z 24 months from approval date unless Final Plat recorded within that time. Phased Preliminary Plats expire 24 months from date last Final Plat recorded.Preliminary Plat that includes existing platted property See Replat P&Z Amendment to approved Preliminary Plat No P&Z Maintains expiration date of original Preliminary Plat being amended Re c o r d i n g P l a t s Final Plat Final Plat of approved Preliminary Plat No Director Must be recorded within 24 months from approval date Plat with more than 4 lots, but with no required or proposed public infrastructure No P&Z Combined Preliminary and Final Plat is available when plat that could qualify as Minor Plat requires land or utility dedication No P&Z Final Plat that proposes qualified Minor Deviations from the approved Preliminary Plat No Director Final Plat that proposes qualified Major Deviations from the approved Preliminary Plat No P&Z Final Plat processed concurrently with Plat WaiverSubdivision Variance No P&Z Minor Plat Plat involving 4 or fewer lots that does not require or propose public infrastructure or land or utility dedication No Director Must be recorded within 24 months from approval date Minor Plat processed concurrently with Plat WaiverSubdivision Variance No P&Z Replat A resubdivision of all or part of an existing plat, involving more than 4 lots Yes P&Z Must be recorded within 24 months from approval date A resubdivision of all or part of an existing plat, involving 4 lots or less No Director A Replat involving property that is or has been subject to single or two-family restrictions or zoning within last 5 years Yes P&Z A Replat that is processed concurrently with a Plat WaiverSubdivision Variance No P&Z Amended Plat Plat meeting the standard qualifications of Amended Plat (i.e. corrections to previous plat, moving lot line, etc.) No Director Must be recorded within 24 months from approval date **** 3.08.080 Recording Plats Recording plats are those subdivision plats that are to be a document of legal record and include  Final Plats, Minor Plats, Replats, and Amending Plats.    **** C. Minor Plats **** 2. Approval Criteria **** f. A Plat WaiverSubdivision Variance may be requested as a companion application to  the consideration of a Minor Plat, according to the provisions detailed in Section 3.22 of  this Code.  Such WaiversThe Subdivision Variance and the Minor Plat shall be required  to be approved by P&Z.  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 60 of 152   D. Replats **** 2. Approval Criteria **** f. A Plat WaiverSubdivision Variance may be requested as a companion application to  the consideration of a Replat, according to the provisions detailed in Section 3.22 of this  Code.  Such WaiversThe Subdivision Variance and the Replat shall be required to be  approved by P&Z.  g. A Replat may not amend or remove any covenants or restrictions and is controlling  over the preceding plat.  3. Responsibility for Final Action Pursuant to Texas LGC §212.0065, the Director of Planning and Development shall have  administrative authority for approval of a Replat, without Public Hearing, unless the  proposed Replat meets any of the following criteria.  In such case, the Planning and Zoning  Commission, after a Public Hearing on the matter, is responsible for final action on the  Replat, except as otherwise noted.  a. The Replat involves more than 4 lots; or  b. Any lot proposed by the Replat does not front on an existing streets; or  c. The Replat does not require or propose the creation of any new street (requires  approval of a Plat Waiver pursuant to Section 3.22); or  d. The Replat requires or proposes the extension of municipal facilities (requires approval  of Preliminary Plat pursuant to Section 3.08.070); or  e. The area covered by the Replat is subject to the requirements of Paragraph 4Section  3.08.080.E.4 below; or   f. The Replat is companion to a request for Plat WaiverSubdivision Variance, per Section  3.22.  4. Additional Requirements for Certain Replats **** b. If the Replat application is accompanied by a Plat WaiverSubdivision Variance  application, per Section 3.22, and is legally protested in accordance with this Section,  approval of the Replat shall require the affirmative vote of at least three‐fourths of the  voting members of the Commission present at the meeting.  For purposes of this  Section, a protest is legal if it is made in writing and signed by the owners of at least  20% of the area of the lots or land (including streets and alleys) that was subject to the  written notification required above and filed with the Commission prior to the close of  the Public Hearing on the Replat.  **** 3.08.090 Extension and Reinstatement of Approved Subdivision Plats A. Extension of Approved Subdivision Plat Prior to expiration of an approved Subdivision Plat, including Preliminary Plats and Recording  Plats, an applicant may request a one‐time extension of the Subdivision Plat approval for a  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 61 of 152   period of 24 6 months if the Director determines such extension will have no negative impacts  on the surrounding area and would not be contrary to the public interest. Approval of an  extension for a Final Plat that is subject to the requirement for a Preliminary Plat may only be  granted if the approval of the Preliminary Plat for such is also extended, if applicable.  A  request for Subdivision Plat extension shall follow the procedures set forth for such in the UDC  Development Manual.   B. Reinstatement of Approved Subdivision Plat In the event an approved Subdivision Plat, including Preliminary Plats and Recording Plats,  expires, an applicant may seek a one‐time reinstatement of the approved Subdivision Plat,  without modification, subject to the provisions below.  Such reinstatement may be granted by  the Director for a period not to exceed 24 months.  Approval of a reinstatement for a Final Plat  that is subject to the requirement for a Preliminary Plat may only be granted if the approval of  the Preliminary Plat for such is also reinstated, if applicable.  A request for Subdivision Plat  reinstatement shall follow the procedures set forth for such in the UDC Development Manual.  1. The reinstatement must be requested within 24 months of the expiration date of the  approved Subdivision Plat.   The regulations applicable to the plat per the Code currently in effect may not be  determined to be significantly different from those applied to the original approval of the  Site Plan, such that a new application for the same plan would be substantially the same.   The circumstances of the subject property, roadways and adjacent properties shall have  remained the same, so as to not change the requirements applicable to the property.  Such  circumstances could include, but not be limited to, a change in the boundary of the subject  property or a change in classification of the adjacent.  CB. The Director shall have the authority to determine if a Subdivision Plat Extension or  Reinstatement meets the criteria for processing and approval.  3.08.100 Construction Plans **** B. Construction or Financing of Public Improvements 1. After approval of a Preliminary Plat,  or Preliminary Final Plat the subdivider shall notify  the Development Engineer as to the construction procedure the subdivider proposes to  follow. One of the following procedures shall be used:  a. The subdivider may file construction plans, and, upon approval of the construction  plans by the Development Engineer, proceed with construction of streets, alleys,  sidewalks, and utilities that the subdivider is required to install.  b. The subdivider may elect to file a “financial guarantee of performance” as provided in  Section 13.08, in which case the guarantee of performance shall be filed with the City.  2. Upon completion of construction the subdivider shall deliver to the City a onetwo‐year  maintenance bond for guarantee of workmanship and materials as provided in Section  13.098.  **** Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 62 of 152   D. Approval Criteria The purpose of the Development Engineer’s review is to ensure conformance to City policies  and standards. However, the Development Engineer’s review is limited to facts as presented on  submitted plans. The Drainage Engineer shall review any stormwater‐related issues and  comment to the Development Engineer.  1. The Development Engineer shall approve construction plans that are submitted and  sufficiently show compliance with any City‐approved or adopted design or construction  criteria manuals or in the absence of City‐approved or adopted design requirements,  standard engineering practices.  2. The City reserves the right to require corrections to actual conditions in the field that are  found to be contrary to or omitted from submitted plans.  3. The Development Engineer shall not approve construction plans that do not adequately  represent construction of the approved infrastructure and public improvements included in  the approved Preliminary Plat or Preliminary Final Plat.  **** Section 3.09 Site Development Plan **** 3.09.030 Criteria for Approval A Site Development Plan shall be approved if it is in compliance with the following criteria:  **** D. Site Development Plans may not be approved on any parcel of land not otherwise in  conformance with Section 3.08 of this Chapter.   DE. Compliance with any approved plat, Development Agreement or other agreement or  ordinance governing the parcel of land to which the Site Development Plan is related.  EF. Compliance with any additional Site Development Plan approval criteria required for Overlay  Districts or any Site Development Plan approval criteria adopted as part of a special area plan.  FG. Prior to final approval of any plan within the City Limits, the applicant must certify to the  Drainage Engineer that all City Drainage Manual requirements for a Stormwater Permit are met  by the Site Development Plan. Approval of the Site Development Plan constitutes approval of  the Stormwater Permit.  GH. The Site Development Plan shall conform to standard engineering practices and must be  sealed by a Professional Engineer licensed in the State of Texas, except as otherwise provided  for in this Section.  HI. The materials, embedment, and testing of all private main utility lines 6‐inches and above in  diameter shall meet the requirements of the City’s Construction Specifications and Standards  Manual and/or the approved City Building Codes.  **** Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 63 of 152   Section 3.10 Letters of Regulatory ComplianceZoning Verification Letter 3.10.010 Applicability A Letter of Regulatory ComplianceZoning Verification Letter, as defined in 3.10.020 A and B, may be  obtained upon written request as outlined in the Development Manual.   3.10.020 Types of Letters of Regulatory ComplianceZoning Verification Letter Defined A. Zoning Verification Letter A Zoning Verification Letter is a letter that indicates to a property owner that a specified use, clearly  identified in the application, is permitted within the Zoning District. A Zoning Verification Letter  does not authorize the property owner to proceed with a development; does not specify requirements  that must be met for future developm ent; and does not include a determination that a tract of land  may be developed.   B. Legal Lot Verification Letter An application may be made requesting the Director, or their designee, to provide a  determination of the legal platting status of a tract of land.  The determination shall be provided  in written format in compliance with Local Government Code Subsection 212.0115.  The  Director shall determine the following:  1. Whether a plat is required under this Chapter for the tract of land; and  If a plat is required, whether it has been prepared and whether it has been reviewed and  approved by the appropriate approving body.  **** Section 3.15 Zoning Variance and Special Exception 3.15.010 Applicability A. Zoning Variance In accordance with the provisions of the Texas Local Government Code Chapter 211 and 231,  the Zoning Board of Adjustment (Board) shall have the authority to hear and grant requests for  a Variance from the zoning provisions of this Unified Development Code. A Variance to the  development standards of this Code shall be considered an exception to the regulations, rather  than a right.  Waivers of the standards required for plat approval are not considered A Zoning Variance  differs from a Subdivision Variance, which applies to certain regulations pertaining to  subdivision of lands and must be requested from the Planning & Zoning Commission during  the subdivision review process.   Any Variance request up to 10 percent (10%) of any minimum or maximum measurement  required by this Code may be treated as an Administrative Exception if the Director agrees to  act on the Administrative Exception.   Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 64 of 152   **** 3.15.020 Zoning Variance and Special Exception Process A. Initiation Initiation of a request for a Zzoning Variance or Special Exception may be made upon  application by the property owner of the affected property or their authorized agent.  B. Application Application for a Zoning Variance or Special Exception must comply with the UDC  Development Manual. Applications must include all materials determined necessary by the  Director.   C. Completeness Determination Upon submission on an application, the Director shall determine whether the application is  complete, as described in Section 3.02.040.  D. Staff Review 1. Once an application for a Zoning Variance or Special Exception request has been received  and the application deemed complete, the Director shall review the application, considering  any applicable criteria for approval, and prepare a report to the Zoning Board of  Adjustment.  **** E. Notice and Hearing 1. The Zoning Board of Adjustment shall hold a public hearing for consideration of the Zoning  Variance or Special Exception request no later than 45 calendar days after the date of the  application is filed.  2. Written notice of the public hearing for a Zoning Variance or Special Exception shall be  provided as set forth in Sections 3.03 and 4.09.040 of this Code.  3. The applicant may appear at the hearing in person or by agent or attorney.  3.15.030 Criteria for Zoning Variance Review A. Required Findings The Zoning Board of Adjustment may authorize a Zoning Variance from the requirements of  the zoning provisions of this Unified Development Code if the variance from the terms of the  zoning provisions is not contrary to the public interest and, due to special conditions, a literal  enforcement of the requirements would result in unnecessary hardship, so the spirit of this  Code is preserved, and substantial justice done. No Zoning Variance shall be granted unless the  ZBA finds all of the following:  1. Extraordinary Conditions That there are extraordinary or special conditions affecting the land involved such that strict  application of the provisions of this Unified Development Code will deprive the applicant of  the reasonable use of their land.  For example, a Zoning Variance might be justified because  of topographic or other special conditions unique to the property and development  involved, while it would not be justified due to inconvenience or financial disadvantage.  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 65 of 152   2. No Substantial Detriment That the granting of the Zoning Variance will not be detrimental to the public health, safety  or welfare or injurious to other property in the area or to the City in administering this  Code.  3. Other Property That the conditions that create the need for the Zoning Variance do not generally apply to  other property in the vicinity.  4. Applicant’s Actions That the conditions that create the need for the Zoning Variance are not the result of the  applicant’s own actions.  5. Comprehensive Plan That the granting of the Zoning Variance would not substantially conflict with the  Comprehensive Plan and the purposes of this Code.  6. Utilization That because of the conditions that create the need for the Zoning Variance, the application  of this Code to the particular piece of property would effectively prohibit or unreasonably  restrict the utilization of the property.  7. Insufficient Findings The following types of possible findings do not constitute sufficient grounds for granting a  Zoning Variance:  **** B. Limitations The Zoning Board of Adjustment may not grant a Zoning Variance when the effect of which  would be any of the following:  **** C. Profitability Not to Be Considered The fact that property may be utilized more profitably should a Zoning Variance be granted  may not be considered grounds for a Zoning Variance.  D. Limitation on Variances for Signs No Variance for a sign may increase the overall permitted area of a sign. Sign‐related Variances  may only be granted, in accordance with this Section, for height or other location restrictions.   No Variance application(s) shall be accepted for prohibited signs listed in Section 10.04 (“Signs  Prohibited Under this Code”).  E. Variances from Floodplain or Stormwater Management Regulations The ZBA may not approve a Variance from floodplain or stormwater management regulations.  The Planning and Zoning Commission shall hear and decide a Variance request from floodplain  or stormwater management regulations.  The Commission shall use the process and criteria  outlined in Section 3.15 for making its decision on a floodplain or stormwater management  regulation Variance.  **** Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 66 of 152   3.15.050 Expiration of Zoning Variance and Special Exception A. Zoning Variance Zoning Variance approval shall expire 24 months from the date of ZBA approval unless a  Building Permit has been issued and construction commenced or, if no Building Permit is  required, a Certificate of Occupancy has been issued.  **** Section 3.17 Stormwater Permit 3.17.010 Applicability A To ensure conformance to the stormwater management provisions of this Code, a Stormwater  Permit is required prior to any land disturbance, as defined in Section 16.02, except for a single or  two‐family structure on a legal lot over one (1) acre or greater in the within the City limits or the  City’s extraterritorial jurisdiction (ETJ)to ensure conformance to the stormwater management  provisions and other applicable requirements of this Unified Development Code. Approval of a Site  Development Plan or Subdivision Construction Plans within the City Limits constitutes approval of a  Stormwater Permit for that specific development.  The provisions of this Section related to  Stormwater Permitting are adopted pursuant to the authority conferred by the U.S. Environmental  Protection Agency, the Texas Commission on Environmental Quality, The Texas Local Government  Code Chapters 211 and 212, and the City Charter.  3.17.020 Review Process Review of a Stormwater Permit shall follow the procedure set forth in Section 3.03.040.  3.17.030 Criteria for Approval A. The applicant must ensure that the application for a Stormwater Permit was prepared or  reviewed, approved, and sealed by a Professional Engineer licensed in the State of Texas prior  to submission to the City, and that the application meets the requirements of the UDC  Development Manual.  B. A Stormwater Permit will be issued after the Drainage Development Engineer has determined  that the development meets the stormwater and pollution management requirements of  Chapter 11.   C. A Stormwater Permit is conditional upon all applicable related permits required from the Texas  Commission on Environmental Quality, the U.S. Environmental Protection Agency or any other  state or federal agency being issued by that agency.  D. A Grading Permit, processed and reviewed as a Stormwater Permit may be considered by the  Development Engineer for vegetation clearing and site grading during consideration of a Site  Development Plan in the city limits. Such a permit may be issued at the discretion of the  Development Engineer for specific activities such as understory removal and rough grading,  and shall not include removal of protected trees, utility work, paving or foundation. The  Development Engineer may revoke the permit and issue a stop‐work order if non‐compliant.  3.17.040 Responsibility for Final Action The Drainage Development Engineer is responsible for final action on Stormwater Permits.  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 67 of 152   3.17.050 Expiration A Stormwater Permit shall expire 24 months after the date that the permit was issued if the  stormwater facilities are not constructed in a manner consistent with improvements identified in the  permit are not constructed.  **** Section 3.19 Driveway Access Permit 3.19.010 Purpose The purpose of a driveway Driveway Access permit Permit is to determine the safety, mobility, and  operational impacts that a proposed access connection will have on the roadway system.    3.19.020 Applicability Driveway Access Permits are required for the following:  A. New driveway locations on roadways within the jurisdictional limits of the City of Georgetown;  B. Existing driveways on roadways within the jurisdictional limits of the City of Georgetown for  those developments which represent a change in property usage or zoning.  C. For the purposes of this Section the jurisdictional limits of the City of Georgetown shall include  properties within the municipal limits of the City as well as the Extraterritorial Jurisdiction  (ETJ).     D. The alteration of a public street curb or drainage facility, if not associated with an approved  Construction Plan or Building Permit.  Such request shall comply with Chapter 12.08, Street  Excavations, of the Georgetown Municipal Code.  3.19.030 Pre-Application Conference Pursuant to Section 3.02.010, a Pre‐application Conference is required prior to the issuance of a  permit application.  3.19.0340 Review Process Review of a Driveway Access Permit shall follow the Administrative Review procedures set forth in  Section 3.03.040, subject to the Criteria for Approval set forth below.  3.19.0450 Criteria for Approval No Driveway Access Permit will be denied unless it is determined by the Development Engineer that  the proposed location of the driveway will have an adverse effect upon the public safety.  In making  this determination the following will be evaluated:  **** 3.19.0560 Submission Requirements The Development Engineer will determine during the Pre‐application Conference Meeting if further  studies will be required.  Such studies may include, but shall not be limited to, the following:   Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 68 of 152   **** 3.19.0670 Responsibility for Final Action The Development Engineer is responsible for final action on driveway Driveway Access  permitsPermits.  3.19.0780 Expiration A driveway Driveway Access permit Permit will expire 18 months after issuance if the driveway is  not constructed in a manner consistent with the permit.  **** Section 3.21 License to Encroach **** 3.21.030 Pre-Application Conference Pursuant to Section 3.02.010, a Pre‐Application Conference is required prior to the application for a  License to Encroach.  3.21.040 030 Review Process Review of a License to Encroach shall follow the Administrative Review procedures set forth in  Section 3.03.040, subject to the Criteria for Approval set forth below.  3.21.050 040 Criteria for Approval No License to Encroach will be denied unless it is determined by the Director Development Engineer  that the proposed location or type of improvement will negatively impact the function of the public  street, roadway, sidewalk, right‐of‐way, or easement or have an adverse effect upon the health,  safety, or welfare of the general public.  In making this determination, the following will be  evaluated:  **** 3.21.060 050 Submission Requirements Staff will may determine during the Pre‐Application Conference whether further studies will be  required. Such studies may include, but are not limited to, an Engineering Study, which may be  required at the determination of the Development Engineer. Only the elements of an engineering  study that are necessary to answer specific questions that arise during the review process will be  required for submittal.    3.21.070 060 Responsibility for Final Action The Director Development Engineer is responsible for final action on Licenses to Encroach into a  public easement.  For those requests that encroach into a public street, roadway, or sidewalk, or right‐ of‐way, the Director may not approve the License to Encroach until final approval is shall be obtained  from the City Council.  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 69 of 152   3.21.080 070 Expiration A. The License shall expire if the encroachment allowed per the License is not installed within 24  months of the date of License approval.  B. The City shall provide written notice at least 180 days in advance to the Licensee, its  representatives, successors, or assigns, to take possession of and use all or any part of the licensed  area in the event that such use be reasonably desired or needed by the City for street, sewer,  transportation, or any other public or municipal use or purpose. During such time, it is the  responsibility of the Licensee, its representatives, successors or assigns to remove the  encroachment(s). In such an event, the City shall have the right to cancel the revocable license as to  that portion of the licensed area so designated and required by the City.  Section 3.22 Plat Waiver Subdivision Variance 3.22.010 Applicability A waiver variance of the certain subdivision standards of this Code, as allowed by this  Sectionprovided for within this Code, may be considered concurrently with a Preliminary Plat, Final  Plat, Minor, or Final Plat, or Replat to address unforeseen circumstances or other difficulties in  developing a property under the specific provisions of this Code.  A Subdivision VariancePlat Waiver  application may be filed without a companion plat application in very limited circumstances if the  granting of the variance would eliminate the requirement of the plat, as determined by the Director.  Justification for the Plat Waiver shall be submitted and demonstrated, following the provisions of  Section 3.23.070.  The Waiver(s) may be approved, conditionally approved or disapproved by the  Planning and Zoning Commission.  Any approved Waiver shall be noted on the corresponding plat.   A Waiver does not constitute nor equal a Variance, the provisions of which are detailed in Section  3.15 of this Code.   3.22.020 Eligible Provisions The provisions of this Code that are considered eligible for a plat waiver are listed below. A request  may be made for each specific provision in only these sections:   A. Section 6.02.010  A. Section 6.02.030  B. Section 6.02.040  C. Section 7.02.010  D. Section 7.02.030  E. Section 7.02.040  3.22.030 020 Initiation Initiation of the Plat WaiverSubdivision Variance may be made upon submittal of a complete  application by a property owner or their designated agent.  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 70 of 152   3.22.040 030 Application and Completeness Determination The applicant shall submit all of the information required in the UDC Development Manual.  The  Director is responsible for determining the completeness of an application submitted, pursuant to  Section 3.02.040.  3.22.050 040 Staff Review A. The Director shall review the application, considering applicable criteria for approval, and  prepare a report to the Planning and Zoning Commission.  B. The Director may establish procedures for administrative review necessary to ensure  compliance with this Code and state statute.   C. The Director may assign staff to review the application and make a report to the Director.  D. The Director’s report may include a recommendation for final action.  3.22.060 050 Planning and Zoning Final Action Following notice in accordance with Section 3.03, the Commission shall hold a public hearing in  accordance with its rules and state law and consider the Plat WaiverSubdivision Variance, Director’s  report, state law, and compliance with this Code, and take final action.  Approval of a Subdivision  Variance shall require a super‐majority vote of the members present.  Any approved Subdivision  Variance shall be noted on all corresponding plats, if applicable.    3.22.070 060 Approval Criteria A Plat WaiverSubdivision Variance may be approved, conditionally approved, or disapproved.  At  least three four of the following factors are required for approval:  A. That the granting of the waiver variance will not be detrimental to the public health, safety or  welfare or injurious to other property in the area or to the City in administering this Code.  B. That the granting of the waiver variance would not substantially conflict with the  Comprehensive Plan and the purposes of this Code.  C. That the conditions that create the need for the waiver variance do not generally apply to other  property in the vicinity.  D. That application of a provision of this Code will render subdivision of the land impossible.  E. Where the literal enforcement of these regulations would result in an unnecessary hardship.  3.22.080 Expiration of Plat WaiverSubdivision Variance The Subdivision VariancePlat Waiver(s) shall expire if the Preliminary, Administrative, or Final  Platcorresponding plat expires, according to the timing specified in Section 3.08 of this Code.  The  Subdivision VariancePlat Waiver(s) shall have no authority beyond the recorded plat note(s).  **** Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 71 of 152      Chapter 6 Residential & Agriculture Zoning Districts: Lot, Dimensional & DesignDevelopment Standards Section 6.01 General **** 6.01.020 Purpose and Intent The Residential Lot, Dimensional and Design StandardsThis Chapter establishes regulations  development standards for residential developmentresidential properties within the city limits and ETJ  of the City of Georgetown in any Residential Zoning District (see Table 4.01.010 for list of Residential  Zoning Districts), development in any other zoning districts as required elsewhere in this Code, and  minimum requirements for development within the City’s extraterritorial jurisdiction (ETJ).  **** 6.01.030 Applicability A. Within the Extraterritorial Jurisdiction (ETJ) All residential development within the City’s ETJ is subject to the following sections:provisions of   1. Section 6.02.010.  2. Section 6.02.020, if fire services are provided by the City of Georgetown.  B. Within the City Limits 1. All residential development within the City Limits isa Residential Zoning District shall be  subject to all the provisions of this Chapter.  2. All residential development within a Non‐residential Zoning District shall be subject to the  provisions of Sections 6.05 and 6.06 in addition to the development standards of the zoning  district in which it is located.  3. All non‐residential development within a Residential Zoning District or the Agriculture  District shall be subject to the Building Design Standards set forth in Section 7.04 and the  Lighting Standards set forth in Section 7.05 in addition to the development standards of the  zoning district in which it is located.  Section 6.02 Uniform Development Standards 6.02.010 General Lot Requirements No building permits or other development approvals shall be issued for development that does not  meet the following minimum requirements:  A. All new development shall be located on a legal lot or tract meeting the requirements of Section  3.08 of this code.       Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 72 of 152      B. All new lots or tracts shall have a minimum lot width and street frontage along a public street as  followsdevelopment (with the exception of open space or drainage lots) shall have direct access  and frontage on one of the following:  1. A public streetWithin the city limits the minimum lot width and street frontage shall be in  accordance with the zoning district in which it is located.; or  2. A public street via a public alley.Within the ETJ the minimum lot width and street frontage  shall be 25 feet.  3. A Subdivision Variance varying or waiving these requirements may be requested pursuant  to Section 3.22 of this Code.  C. All development applications submitted after October 27, 2009, shall meet the provisions of  Paragraph (B), above, at a minimum width of 25 feet.   D. Intersection visibility shall comply with the provisions set forth in Section 12.03.050.  E. Side lot lines shall intersect rights‐of‐way at an angle between 60 and 90 degrees on a straight  street or from the tangent of a curved street.  F. All lots must be numbered consecutively within each block, phase and plat.  G. No building or structure shall be constructed across lot lines.  6.02.020 Fire Code Compliance C. All development within the city limits and areas of the ETJ where the City provides fire  protection services shall comply with the applicable standards contained in the International Fire  Code, as adopted in the City of Georgetown Code of Ordinances, Chapter 8.04. When such  standards conflict with any lot, dimensional, and design standards of this Code, the International  Fire Code standards shall apply.  6.02.030 Lot Standards A. Structures per Lot No more than one principal structure may be erected on a single lot or parcel, except as otherwise  specifically provided in this Chapter or under the criteria in Section 5.03.  B. Existing Structures The subdivision or re‐subdivision of a tract or lot shall not cause an existing permanent structure  to violate the standards of this Code.  C. Structures Crossing Lot Lines Lots with an existing building or other permanent structure built across a shared lot line shall be  treated as a single lot, with the shared lot line not considered for measurement of all dimensional  standards. All required dimensional standards, including required setbacks and lot coverage  standards shall be applied as if the two individual lots were a single lot. No portion of the two  lots may be replatted if such replatting would cause the combined lots to become noncompliant  with any provisions of this Code or the City Code of Ordinances or any other City requirement.  The provisions of this Section apply only to buildings or permanent structures that were in  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 73 of 152      existence on or before March 11, 2003, and no new building or structure shall be constructed  across lot lines.  D. Double Frontage 1. Residential lots shall not have frontage on two non‐intersecting local or collector streets,  unless access is restricted to the street with the lower classification.  2. Residential lots shall not take vehicular access from an arterial street if access to a local street  is available.  3. Non‐Residential development in Residential Districts on lots with double frontage shall have  offset access points from the opposing streets to inhibit cut‐through traffic.  6.02.040 Blocks A. Width Blocks shall have sufficient width to provide for two tiers of lots except where a single tier may:  1. Separate lots from an incompatible use;  2. Accommodate a requirement for single loaded streets;  3. Allow for unusual topographical conditions; or  4. When located adjacent to the outer perimeter of a subdivision.  B. Length Block lengths shall not exceed 20 lots or be longer than 1,320 feet, whichever is shorter. Block  lengths shall be ended only by the intersection of a public street except where there is no public  street intersection due to the presence of parks, open spaces or other similar uses with at least 100  feet of street frontage on the relevant block.  Section 6.03 Development Standards 6.03.010 General A. In addition to the lot, dimensional, and design standards in this Chapter, all residential  development in a Residential Zoning District or in the Agricultural District shall comply with any  applicable requirements contained in other Chapters of this Code.  B. In addition to the provisions of this Code identified in Section 6.03.010.A, all Non‐ Residential  development in a Residential Zoning District or in the Agricultural District shall also comply  with the Building Design and Site Design standards set forth in Sections 7.04 and 7.05 of this  Code.  C. In the case of any conflict between the lot, dimensional or design standards in this Chapter and in  any other provision of this Code, the City Code of Ordinances or any national or international  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 74 of 152      code as adopted by the City of Georgetown (e.g., Fire Code, Building Code) the more restrictive  or stringent provision shall apply.  6.0302.020 AG – Agriculture District **** A. Lot and Dimensional Standards AG - Agriculture Lot Size, minimum 2 acres Lot Width, minimum feet 100 Corner Lot Width, minimum feet 100 Front Setback, minimum feet 25 Side Setback, minimum feet 10 Rear Setback, minimum feet 20 Side/Rear Street Setback, minimum feet 20 Street Facing Garage Setback, minimum feet 250 Unloaded Street Setback, minimum feet 20 Building Height, maximum feet 35 Impervious Cover, maximum % See Section 11.02 **** D. Other Requirements of This Chapter 1. Dimensional Interpretations and Exceptions, Section 6.0504.  2. Accessory Structures, Garages and CarportsSite Design Standards, Section 6.0605.  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 75 of 152      6.0302.030 RE - Residential Estate District **** A. Lot and Dimensional Standards RE - Residential Estate Lot Size, minimum 1 acre Lot Width, minimum feet 100 Corner Lot Width, minimum feet 100 Front Setback, minimum feet 25 Side Setback, minimum feet 10 Rear Setback, minimum feet 20 Side/Rear Street Setback, minimum feet 20 Street Facing Garage Setback, minimum feet 250 Unloaded Street Setback, minimum feet 20 Building Height, maximum feet 35 Impervious Cover, maximum % See Section 11.02 **** D. Other Requirements of This Chapter 1. Dimensional Interpretations and Exceptions, Section 6.0504.  2. Accessory Structures, Garages and CarportsSite Design Standards, Section 6.0605.  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 76 of 152      6.0302.040 RL - Residential Low Density District **** A. Lot and Dimensional Standards RL - Residential Low Density Lot Size, minimum square feet 10,000 Lot Width, minimum feet 70 Corner Lot Width, minimum feet 70 Front Setback, minimum feet 20 Side Setback, minimum feet 10 Rear Setback, minimum feet 10 Side/Rear Street Setback, minimum feet 15 Street Facing Garage Setback, minimum feet 250 Unloaded Street Setback, minimum feet 20 Building Height, maximum feet 35 Impervious Cover, maximum % See Section 11.02 **** D. Other Requirements of This Chapter 1. Dimensional Interpretations and Exceptions, Section 6.0504.  2. Accessory Structures, Garages and CarportsSite Design Standards, Section 6.0605.  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 77 of 152      6.0302.050 RS - Residential Single-family District **** A. Lot and Dimensional Standards RS - Residential Single-family Lot Size, minimum square feet 5,500 Lot Width, minimum feet 45 Corner Lot Width, minimum feet 55 Front Setback, minimum feet 20 Side Setback, minimum feet 6 Rear Setback, minimum feet 10 Side/Rear Street Setback, minimum feet 15 Street Facing Garage Setback, minimum feet 250 Unloaded Street Setback, minimum feet 20 Building Height, maximum feet 35 Impervious Cover, maximum % See Section 11.02 **** E. Other Requirements of This Chapter 1. Dimensional Interpretations and Exceptions, Section 6.0504.  2. Accessory Structures, Garages and CarportsSite Design Standards, Section 6.0605.  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 78 of 152      6.0302.060 TF - Two-family District **** A. Lot and Dimensional Standards TF - Two Family Lot Size, minimum square feet 7,000 Dwelling Size, minimum square feet 3,500 Dwellings per Structure, maximum 2 Lot Width, minimum feet 70 (C.1) Corner Lot Width, minimum feet 780 Front Setback, minimum feet 20 Side Setback, minimum feet 6 Rear Setback, minimum feet 10 Side/Rear Street Setback, minimum feet 15 Street Facing Garage Setback, minimum feet 250 Unloaded Street Setback, minimum feet 20 Building Height, maximum feet 35 Impervious Cover, maximum % See Section 11.02 **** E. Other Requirements of This Chapter 1. Dimensional Interpretations and Exceptions, Section 6.0504.  2. Accessory Structures, Garages and CarportsSite Design Standards, Section 6.0605.  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 79 of 152      6.0302.070 TH – Townhouse District **** A. Lot and Dimensional Standards TH - Townhouse  Townhouse Lot Size, minimum square feet 2,000 Dwelling Units per Row, maximum 6 Townhouse Lot Width, minimum feet 22 Corner Lot Width, minimum feet 32 Front Setback, minimum feet 15 Non-shared Wall Side Setback, minimum feet 10 Shared Wall Side Setback, minimum feet 0 Rear Setback, minimum feet 15 Side/Rear Street Setback, minimum feet 15 Street Facing Garage Setback, minimum feet 250 Unloaded Street Setback, minimum feet 20 Building Height, maximum feet 35 Impervious Cover, maximum % See Section 11.02 **** E. Other Requirements of This Chapter 1. Dimensional Interpretations and Exceptions, Section 6.0504.  2. Site Design StandardsAccessory Structures, Garages and Carports, Section 6.0605.  3. Common Recreation Amenity Area, Section 6.06.020.  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 80 of 152      6.0302.080 MF-1 - Low Density Multi-family District **** A. Lot and Dimensional Standards MF-1 - Low Density Multi-family Lot Size, minimum square feet 12,000 Dwelling Units per acre, maximum 14 Apartment Units per structure, maximum 12 Lot Width, minimum feet 50 Front Setback, minimum feet 20 Side Setback, minimum feet 10 Side Setback to Residential District, minimum feet 20 Rear Setback, minimum feet 10 Rear Setback to Residential District, minimum feet 20 Side/Rear Street Setback, minimum feet 15 Unloaded Street Setback 20 Building Height, maximum feet 35 Impervious Cover, maximum % See Section 11.02 **** E. Other Requirements of this Code 1. Dimensional Interpretations and Exceptions, Section 6.0504  2. Accessory Structures, Garages and Recreation AreasCarports, Section 6.0605  3. Common Recreation Amenity Area, Section 6.06.020  4. Chapter 8, Tree Preservation, Landscaping, and Fencing  5. Chapter 9, Off‐Street Parking and Loading Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 81 of 152      6.0302.090 MF-2 - High Density Multi-family District **** A. Lot and Dimensional Standards MF-2 - High Density Multi-family Lot Size, minimum 2 acres Dwelling Units per acre, maximum 24 Apartment Units per structure, maximum 24 Lot Width, minimum feet 50 Front Setback, minimum feet 25 Side Setback, minimum feet 15 Side Setback to Residential District, minimum feet 30 Rear Setback, minimum feet 15 Rear Setback to Residential District, minimum feet 30 Side/Rear Street Setback, minimum feet 20 Unloaded Street Setback 20 Building Height, maximum feet 45 Impervious Cover, maximum % See Section 11.02 **** E. Other Requirements of this Code 1. Dimensional Interpretations and Exceptions, Section 6.0504  2. Accessory Structures, Garages and Amenity AreasCarports, Section 6.0605  3. Common Amenity Area, Section 6.06.020  4. Chapter 8, Tree Preservation, Landscaping, and Fencing  5. Chapter 9, Off‐Street Parking and Loading Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 82 of 152      6.0302.0100 MH - Manufactured Housing District **** Section 6.0403 Mixed Use **** Section 6.0504 Dimensional Interpretations and Exceptions 6.0504.010 Minimum Lot Exceptions **** B. Minimum Lot Width 1. The minimum lot width for lots fronting a cul‐de‐sac may be reduced to a minimum of 30  feet at the front property line provided that the minimum required lot width is provided at  the front setback line.  2. The minimum lot width may be reduced to 40 feet with approved rear access for any district.  3. The following types of lots, as defined in Section 16.02, are exempt from the minimum lot  width requirements in all Residential Zoning Districts:  a. Open Space Lots;   b. Landscape Lots;   c. Drainage Lots;  d. Median Lots; and  e. Access Lots.  6.0504.020 Setbacks The setback provisions in this Section apply to lots in the Agriculture District and all Residential  Districts, unless otherwise specified in this Chapter.  A. General 1. No building, structure, or other development feature shall be located within a required  setback or yard unless otherwise specified in this Section.  2. No part of a setback or other open space required in connection with any building, lot or use  for the purpose of complying with this Code shall be included for any other building, lot, or  use as part of a setback or open space.  3. When determining the setbacks for corner lots, the front line shall be adjacent to the shortest  street dimension of the lot.  In instances where the lot is relatively square or otherwise  unusually shaped, a request may be made to the Director for a determination of the front lot  line.  4. When determining the setback for lots with more than one street frontage, other than corner  lots, the Planning Director shall determine the front lot line on the basis of street  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 83 of 152      classification, lot dimensions, building orientation, access, traffic flow, proximity of building  to the street, and other best planning practices.  B. Setback Reductions and Exceptions 1. Alleys a. When residential driveway access is taken from an alley, the garage setback to the alley  may be reduced to 10 feet.  b. On lots with where driveway access is only permitted via an alleyapproved rear access,  the minimum front setback may be reduced to 15 feet.  c. 2. On lots with an approved private rear access easement, rear setbacks shall be  measured from the nearest boundary of the easement. For all other lots, rear setbacks  shall be measured from the rear property line.  3. A minimum side setback of 10 feet shall be provided along all side lot lines that parallel a  public street, except as follows:  a. The side setback shall be 25 feet when adjacent to a roadway classified in this Code as a  freeway or the frontage road of a freeway.  b. The side setback shall be 20 feet for a garage or carport taking access from a side street.  (See Section 6.06.010)  42. Where the front, side and rearlot setbacks reduce the buildable width or depth of an existing  corner lot to less than 40 feet, the Director is authorized to reduce the required front setback  on the longer street side as much as necessary to increase theto provide a minimum  buildable width or depth of to 40 feet.  In the event that the street sides of the lot are of equal  length, the reduction shall be made on the side which lies on the shorter side of the block.  53. When an existing setback is reduced because of a conveyance to a federal, state or local  government for a public purpose and the remaining setback is at least 50% of the required  minimum setback for the District in which it is located, then that remaining setback will be  deemed to satisfy the minimum setback requirements of this Code.  64. Properties in the Old Town Overlay District may request a Certificate of Appropriateness for  setback exception in accordance with Section 3.13 of this Code.  5. Adjacent lots with a building or other permanent structure built across the shared lot line on  or before March 11, 2003, shall be treated as a single lot, with the shared lot line not  considered for measurement of all dimensional standards.  C. Features Allowed Within Required Setbacks The following features are allowed tomay be located within a required setback:  **** 11. Stormwater ponds, pursuant to the setback limitations and design criteria in Section 11.04 of  this Code.  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 84 of 152      11. Parking areas that cover up to 50% of the required front setback provided that:  a. Landscape buffers eight feet wide are provided between the property line and the  nearest side of the parking pad, and also between the structure and the nearest side of  the parking pad. These buffers must be landscaped and each shall contain a 3 foot high  screen consisting of a continuous berm, hedge or wall;  b. The parking is on a paved surface, as that term is defined in this Code; and  c. The impervious coverage requirements in Section 11.02 are met.  12. None of the features above (except plant material and public sidewalks) shall extend into a  public easement without approval of a License to Encroach.  6.0504.030 Building Height **** Section 6.0605 Accessory Structures, Garages and Amenity AreasCarports 6.0605.010 Accessory Structures, Garages and Carports The requirements of this Section apply to the AG, Agriculture District and all Residential Districts,  except as specified.  A. Accessory structures and buildings shall meet the dimensional standards of the base zoning  district, except as specified in this Section. However, properties in the Old Town Overlay District  may request a Certificate of Appropriateness for setback exception in accordance with Section  3.13 of this Code.  B. The accessory structure shall only be located on a lot with a principal structure, unless two  adjacent lots have common ownership, in which case the structures may be located on different  lots. In such instance, the accessory structure shall be located in the rear yard as determined by  the lot with the principal structure on it.  C. The square footage of an accessory structure shall not exceed 25% of the square footage of the  principal structure.  However, the maximum accessory structure square footage may exceed 25%  of the principal structure to allow for the construction of a detached two‐car garage, not to exceed  600 square feet.  For the purposes of this calculation, the square footage of an attached garage  shall not be considered part of the principal structure.  D. Accessory structures measuring 8 feet or less in height are allowed in the setbacks in the rear  yard up to 3 feet from the property line, but may not extend into any P.U.E.   E. Garages and carports, whether attached or detached from the principal structure, shall be set  back a minimum of 20 feet from the public street from which the associated driveway takes  access or a minimum of 10 feet when taking access from a public alley.  FE. No more than 30% of the rear yard may be covered with accessory buildings or structures.  However, the maximum coverage may be extended to 50% of the rear yard to allow for the  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 85 of 152      construction of a detached two‐car garage, not to exceed 600 square feet.  All impervious cover  requirements in Section 11.02 shall be met.  GF. Accessory dwelling units located in accessory structures in the AG, RE, RL, and RS Districts are  allowed subject to the limitations provided for in Section 5.02.020.B or within a Housing  Diversity Development without limitations (as detailed in Section 6.07.020).  Section 6.06 Common Amenity Area 6.06.020 010 Common Amenity Area A. Applicability The provisions of this Section apply to:  1A. Townhouses;  2B. Attached or detached multifamily development;  3C. Manufactured housing parks; and  4D. Any development type where more than two (2) dwelling units are located on the same parcel.  6.06.020 B. Common Recreation Amenity Area Requirements 1A. Common amenity area shall be provided by the developer. This amenity area is in addition to  any required parkland dedication or private open space requirement.  2B. The amenity area shall be privately constructed, maintained, and operated by the developer,  residents of the subdivision through an incorporated homeowners association or property  owners association, or the owner of the manufactured home lease community, and the person or  entity responsible for ownership and maintenance. Operational responsibilities shall be noted on  the plat and/or on a separate instrument recorded in the Official Records of Williamson County.  3C. Common amenity area(s), accessible to all residents, shall be provided at the following rate:  Number of Dwelling Units Minimum Number of Amenities 0-12 0 13-49 1 50-99 2 100-149 3 150-199 4 200 or more 5 4D. The required amenity area(s) shall be selected from those listed below. Director approval shall be  required for any amenity types not listed. When more than one amenity is required, they shall  differ from one another.  a1. Playground equipment ‐ manufacturer must certify that it meets all commercial recreational  safety standards  b2. Picnic areas – minimum of two (2) tables and two (2) cooking grills per 100 dwelling units  c3. Trails (walkways or bike trails) ‐ at least the distance of the perimeter of the property  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 86 of 152      d4. Landscaped sitting areas – minimum of one (1) bench per building either in an organized  grouping or dispersed throughout development  e5. Fenced dog park ‐ minimum size of 2,500 square feet with 25‐foot minimum depth  f6. Private fitness facility  g7. Business center  h8. Sport courts  i9. Clubhouse – to include kitchen and social room for resident use  j10. Swimming Pool  k11. Laundry facility  l12. After school center for children  m13. Community garden – minimum 200 square feet  5E. The common amenity area shall be designed to adequately serve the number of dwellings within  the development, according to accepted City standards set by the Parks and Recreation  Department. All equipment and other improvements must be of commercial quality and  approved by the Director of Parks and Recreation.  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 87 of 152      Section 6.07 Special Development Types **** 6.07.020 Housing Diversity Development **** Table 6.07.020.C: Housing Diversity Dimensional Standards ¹ Standard Single Family, Detached Single Family, Attached Two- family Townhouse Lot Size, minimum 7,500 4,500 7,000 6,000 1,750 Dwelling Size, minimum - - 3,500 3,000 -- Dwellings per structure, max. - - 3 2 7 Lot Width, minimum feet 60 35 ² 35 ² 60 20 Corner Lot Width, minimum feet 65 40 40 65 25 Front Setback, minimum feet 15 15 15 15 5 ³  Side Setback, minimum feet 10 6 6 6 10 Rear Setback, minimum feet 10 10 10 10 15 Side/Rear Street Setback, minimum feet 15 15 15 15 15 Garage Setback 20 20 20 20 20 Unloaded Street Setback 20 20 20 20 20 Building Height, max. feet 35 40 40 40 45 Impervious Coverage, max % See Section 11.02 “Impervious Cover” Perimeter Buffer, min. feetLandscaping and Bufferyards See Chapter 8 “Tree Preservation, Landscaping and Fencing” 1. All Standards in Table 6.07.020.C shall meet any specific requirements of the allowed housing type, as detailed elsewhere in this Chapter. When a conflict occurs between such requirements and the standards of this Table, the Table shall apply. 2. Lots less than 40 feet in width must be alley loaded lots, with the exception of townhouse lots. 3. See Section 6.0302.070.C.1.a for clarification. **** 6.07.030 Workforce Housing Development **** Table 6.07.030 Workforce Housing Dimensional Standards Standard RS TF TH MF-1 MF-2 Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 88 of 152      Lot Size, Minimum 4,500 6,000 1,750 12,000 2 acres Dwelling Units per acre, max -- -- -- 14 24 Dwelling Size, Minimum -- 3,000 1750 -- Dwellings per structure, Max -- 2 8 20 50 Lot Width, minimum feet 35 2 60 20 50 50 Corner Lot Width, minimum feet 40 65 25 - - Front Setback, minimum feet 10 10 10 15 15 Side Setback, minimum feet 5.5 5.5 7.5 10 10 Side Setback to Residential District, minimum feet -- -- -- 20 30 Rear Setback, minimum feet 7.5 7.5 10 10 15 Rear Setback to Residential District, minimum feet -- -- -- 20 30 Side/Rear Street Setback, minimum feet 10 10 10 15 15 Garage Setback 20 20 20 -- -- Unloaded Street Setback 15 15 15 20 20 Building Height, max feet 40 40 45 35 45 Impervious Coverage, max % See Section 11.02 "Impervious Cover" 1. All Standards in Table 6.07.030 shall meet any specific requirements of the allowed housing type, as detailed elsewhere in this Chapter. When a conflict occurs between such requirements and the standards of this Table, the Table shall apply. 2. Lots less than 40 feet in width must be alley loaded lots, with the exception of townhouse lots. ****  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 89 of 152   Chapter 7 Non-Residential Zoning Districts: Lot, Dimensional, and DesignDevelopment Standards Section 7.01 General **** 7.01.020 Purpose and Intent The Non‐Residential Lot, Dimensional, and Design StandardsThis Chapter establishes lot sizes and  development standards for non‐residential properties within the city limits and ETJ of the City of  Georgetown and minimum requirements for development within the City’s Extraterritorial  Jurisdiction (ETJ). The provisions of this Chapter apply, unless otherwise specified, to development  in the zoning districts classified as Non‐ Residential, Special Purpose (excluding AG, Agriculture),  and Mixed‐Use (see Table 4.01.010 for the list of Zoning Districts) and development in any other  zoning districts as required elsewhere in this Code. For the purposes of this Chapter, all of the  above Districts shall be referred to as Non‐Residential.  **** 7.01.030 Applicability A. Within the Extraterritorial Jurisdiction (ETJ) All non‐residential development within the City’s ETJ is subject to the following sections:  1. provisions of Section 7.02.010.  2. Section 7.02.020, if fire services are provided by the City of Georgetown.  B. Within the City Limits 1. All non‐residential development within the City Limits isa Non‐Residential Zoning  District shall be subject to all the provisions of this Chapter.  2. All non‐residential development within a Residential Zoning District shall be subject to  the Building Design Standards set forth in Section 7.04 and the Lighting Standards set  forth in Section 7.05 in addition to the development standards of the zoning district in  which it is located.  3. All residential development within a Non‐residential Zoning District shall be subject to  the provisions of Sections 6.05 and 6.06 in addition to the development standards of the  zoning district in which it is located.  Section 7.02 Uniform Development Standards 7.02.010 General Lot Requirements No building permits or other development approvals shall be issued for development that does not  meet the following minimum requirements:  A. All new development shall be located on a legal lot or tract meeting the requirements of  Section 3.08 of this Code.  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 90 of 152   B. All development new lots or tracts shall have a minimum lot width or street frontage along a  public street as follows(with the exception of open space or drainage lots) shall have direct  access and frontage on one of the following:  1. A public street Within the city limits the minimum lot width or street frontage shall be in  accordance with the zoning district in which it is located.; or  2. A public street via a public alleyWithin the ETJ the minimum lot width or street frontage  shall be 25 feet.  3. Private streets may be utilized to meet the minimum requirements when providing  frontage to a non‐residential Multi‐lot Unified Development meeting the requirements of  Section 7.02.030.E.   4. A Subdivision Variance varying or waiving these requirements may be requested  pursuant to Section 3.22 of this Code.  C. All lots created after October 27, 2009, shall meet the provisions of Paragraph (B), above, at a  minimum width of 25 feet.  D. All structures must be situated on a lot so as to provide safe and convenient access for  servicing, fire protection, on‐site parking, landscaping, utility easements, and right‐of‐way.  E. Intersection visibility shall comply with the provisions set forth in Section 12.03.050.  F. Side lot lines shall intersect rights‐of‐way at an angle between 60 and 90 degrees on a straight  street or from the tangent of a curved street.  G. All lots must be numbered consecutively within each block, phase or section.  H. No building or structure shall be constructed across lot lines.  7.02.020 Fire Code Compliance DC. All development within the city limits and areas of the ETJ where the City provides fire  protection services shall comply with the applicable standards contained in the International  Fire Code, as adopted in the City of Georgetown Code of Ordinances, Chapter 8.04.  When  such standards conflict with any lot, dimensional, and design standards of this Code, the  International Fire Code standards shall apply.  7.02.030 Lot Standards A. Principle Structures Per Lot More than one principal structure may be erected on a single lot or parcel, provided each  structure and its development site meet all building and site requirements of this Code.  B. Existing Structures on a Lot The subdivision or re‐subdivision of a tract or lot shall not cause an existing permanent  structure to violate the standards of this Code.  C. Structures Crossing Lot Lines Lots with an existing building or other permanent structure built across a shared lot line shall  be treated as a single lot, with the shared lot line not considered for measurement of all  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 91 of 152   dimensional standards. All required dimensional standards, including required setbacks and  lot coverage standards shall be applied as if the two individual lots were a single lot. No  portion of the two lots may be replatted if such replatting would cause the combined lots to  become noncompliant with any provisions of this Code or the City Code of Ordinances or any  other City requirement. The provisions of this Section apply only to buildings or permanent  structures that were in existence on or before March 11, 2003, and no new building or  structure shall be constructed across lot lines.  7.02.040 Block Width Blocks shall have sufficient width to provide for two tiers of lots except where a single tier may:  1. Separate lots from an incompatible use;  2. Accommodate a requirement for single loaded streets;  3. Allow for unusual topographical conditions; or  4. When located adjacent to the outer perimeter of a subdivision.  Section 7.03 Development Standards 7.03.010 General A. In addition to the lot, dimensional, and design standards in this Chapter, all Non‐ Residential  development in a Non‐Residential, Special Purpose and Mixed‐Use Zoning District shall  comply with any applicable requirements contained in other Chapters of this Code.  B. All residential development in a Non‐Residential Zoning District shall comply with the lot,  dimensional, and design standards of this Chapter. Additionally, townhouse development  shall be required to meet the standards of Sections 6.03.070.C and 6.02.020. See Section  5.02.020.E related to Special Use Permits for multi‐family uses in a C‐1, C‐3, BP, or MUDT  district.  C. In the case of any conflict between the lot, dimensional or design standards in this Chapter  and in any other provision of this Code, the City Code of Ordinances or any national or  international code as adopted by the City of Georgetown (e.g., Fire Code, Building Code), the  more restrictive or stringent provision shall apply.  7.0302.020 Non-Residential Lot and Dimensional Standards **** 7.0302.030 Dimensional Interpretations and Exceptions A. Minimum Lot Size and Width Exceptions No building permit or development approval shall be issued for a lot that does not meet the  minimum lot size or width requirements of this Code except in the following cases:  1. Nonconforming lots shall be used in accordance with the provisions set forth in Chapter  14.  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 92 of 152   2. Utilities using land or an unmanned building covering less than 1,000 square feet of site  area shall be exempt from minimum lot size standards.  3. The following types of lots, as defined in Section 16.02, are exempt from the minimum lot  size and width standards of this Chapter:  a. Open Space Lots;  b. Landscape Lots;  c. Drainage Lots;  d. Median Lots; and  e. Access Lots.  **** C. Setback Reductions and Exceptions **** 4. Features Allowed Within Required Setbacks **** ix. Stormwater ponds, pursuant to the setback limitations and design criteria in  Section 11.04 of this Code.  b. None of the features above (except plant material and public sidewalks) shall extend  into a public easement without approval of a License to Encroach.  5. Adjacent lots with a building or other permanent structure built across the shared lot line  on or before March 11, 2003, shall be treated as a single lot, with the shared lot line not  considered for measurement of all dimensional standards.  **** Section 7.04 03 Building Design Standards **** Section 7.05 04 Lighting Standards **** Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 93 of 152 Chapter 9 Off-Street Parking and Loading Section 9.01 General **** 9.01.030 Applicability Off‐street parking and loading standards required by this Chapter apply within Georgetown’s  city limits in the following circumstances, in addition to any additional standards or  requirements provided for this Code:  **** Section 9.02 Parking Requirements **** 9.02.020 Parking Exceeding Minimum Requirements All off‐street parking spaces shall be constructed of a Paved Surface, as defined in this Code,  whether meeting or exceeding the minimum requirements. Pursuant to Section 8.04.040.B.2,  each parking stall in excess of the required shall be calculated as 1.5 stalls for purposes of the  required shade trees.  **** 9.02.050 Alternative Parking Plans (moved to new Section 9.06) Section 9.03 Parking Space and Parking Lot Design 9.03.010 Location, Setbacks and Buffering of Required Parking Except as expressly stated in this Section or in an approved Alternative Parking Plan, all  required off‐street parking spaces must be located on the same lot as the principal use. In ,  except for Housing Diversity Developments, where two spaces or more are required per unit,;  one space shall be located on the same lot, and the remaining spaces within 200 feet of the lot.  9.03.020 Parking Space and Parking Lot Design A. Parking Space Dimensions 1. Required off‐street pParking spaces shall have minimum dimensions of 9 feet in  width by 18 feet in length, unless otherwise indicated within this Section. When  located adjacent to a public sidewalk, off‐street or on‐street head‐in or angled  parking shall require curb stops so as not to impede the pedestrian  walkway.Parking space length may be reduced to 16 feet provided there is a 2‐foot  overhang from the curb or back of the wheel stop in accordance with Figure  9.03.020.A below:   Figure 9.03.020.A (Graphic Deleted) Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 94 of 152 2. Subject to approval by the Director, parking areas with 20 or more parking spaces,  may allocate up to 10 % of the minimum number of required parking spaces to  reduced size vehicles, including compact cars and motorcycles, if designed to the  following standards:  a. A compact car space shall not be less than 8 feet in width an d 16 feet in length;  b. A motorcycle space shall not be less than 4.5 feet in width and 8 feet in length;  c. Reduced size spaces shall be laid out in a group and appropriately identified as  intended for exclusive use by the specified vehicle;  d. Tandem parking spaces may be utilized only for multi‐family, not to exceed  10% of the required total off‐street parking spaces and only within an enclosed  garage structure. Tandem spaces shall not count towards the required off‐street  parking spaces for single‐ and two‐family dwellings. In the Downtown Overlay,  tandem spaces for any use may considered with an Alternative Parking Plan,  per Section 9.02.060.  d. Other parking space designs may be considered and shall be submitted to the  Director for review.  3. Parallel parking spaces shall not be less than 8.5 feet in width and 22 feet in length.  4. Parking spaces designated as Handicapped shall comply with the design and  location requirements of the American National Standards Institute (A117.1) and  the Texas Department of Licensing and Regulation.  5. Parking spaces internal to the site may be reduced to 16 feet in length with a two‐ foot overhang onto grass or other flat surface. This reduction shall not apply to a  bufferyard, screening area or sidewalk.   Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 95 of 152 B. Aisle Widths The minimum two‐way drive aisle width shall be 24 feet when there is not parking on  either side of the drive aisle.  One‐way and two‐way drive aisle widths adjoining off‐ street parking spaces must comply with the following standards:  Table 9.03.020B Minimum Aisle Width for Specified Parking Parking Angle Stall Width (ft) Aisle Width One Way Two Way Parallel 8.5 13 26 30° or 45° or less 9 13 26 30° or 45° or less 10 12 24 60° 9 16 --26 60° 10 15 --24 75° 9 23 --26 75° 10 22 --24 90° 9 -- 26 90° 10 -- 24 C. Markings 1. Each required off‐street parking space and off‐street parking area shall be identified  by surface markings at least 4 inches in width. Markings shall be visible at all times.  Such markings shall be arranged to provide for orderly and safe loading,  unloading, parking, and storage of vehicles.  2. One‐way and two‐way accesses into required parking facilities shall be identified  by directional arrows on the pavement.  D. Surfacing and Maintenance 1. All required parking, driveways, drive aisles, and entrances driveway approaches  shall be constructed and maintained withhave a Paved Surface, as defined in this  Code., as approved by the Development Engineer. . Exceptions to the Paved Surface  material requirements may be considered administratively by the Urban Forester and  Development Engineer in order to protect critical root zone for Heritage Trees.   2. All designated fire lanes shall be paved according to the typical street cross sections  for local street design in the City of Georgetown Construction Specifications and  Details, and kept in a dust‐free condition at all times.   3. In a Residential Estate subdivision or rural lot, residential driveways may be  constructed of a non‐Paved Surface material if outside of the right‐of‐way and not in  an area designated for required off‐street parking.  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 96 of 152 E. Access Required off‐street parking spaces shall not have direct access to a public street, with  or  highway. Access to required parking spaces shall be providedaccess provided by on‐site  driveways. Off‐street parking spaces shall be accessible without backing into or  otherwise reentering a public right‐of‐way. In unique circumstances on local streets, the  Director may consider, through an Alternative Parking Plan, parking spaces with direct  access from the street if there is determined to be little or no negative impact on  surrounding properties or the function of the public street.  F. Parking All required parking shall be constructed of a Paved Surface. No parking shall be  allowed on any surface other than a paved surface.  Section 9.04 Vehicle Stacking Areas 9.04.010 Minimum Number of Spaces Off‐street stacking spaces shall be provided as indicated in the following Table. Off‐street  stacking spaces shall be in addition to any required parking and loading spaces.  Table 9.04.010 Minimum Off-Street Stacking Spaces Activity Type Minimum Spaces Measured From Bank teller lane 4 Teller or Window Automated teller machine 3 Teller Restaurant drive through 6 Order Box Restaurant drive through 4 Order Box to Pick-Up Window Car lubrication stall 2 Entrance to stall Car wash stall, automatic 4 Entrance to wash bay Car wash stall, self-service 3 Entrance to wash bay Day Care drop off 3 Facility passenger loading area Gasoline pump island 2 Pump Island Parking lot, controlled entrance 4 Key Code Box Apartment gated entrance 4 Key Code Box School (Public and Private) Determined by Director Other Determined by Director 9.04.020 Design and Layout Required stacking spaces are subject to the following design and layout standards.  A. Size Stacking spaces must be a minimum of 10 feet by 20 feet in size.  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 97 of 152 B. Location Stacking spaces may not impede on‐ or off‐site traffic movements or movements into or  out of off‐street parking spaces.  C. Design Stacking spaces must be separated from other internal driveways by raised medians if  deemed necessary by the Director for traffic movement and safety. Turnaround space  shall be provided between the Key Code Box and gate for any gate‐restricted entrance to  safely allow a vehicle to exit the entrance queue.  **** Section 9.06 Alternative Parking Plans (moved from Section 9.02.050) See Section 3.16 for the process of an Administrative Exception for an alternative parking plan.  9.06.010 Alternative Plans An Alternative Parking Plan, processed through an Administrative Exception in accordance  with Section 3.16 of this Code, may be considered by the Director for alternatives to the  parking, stacking, or loading standards of this Chapter.  An alternative plan also may be  approved by the Director for specific developments or uses that are deemed to require a  different amount of parking than the standards shown in the Off‐Street Parking Requirements  Table. The Director shall establish conditions necessary to assure the adequacy of future on‐ site parking when approving an alternate parking standard. Potential alternative parking plan  approaches and specific regulations are described below. See Section 3.16 for the process of an  Administrative Exception for an alternative parking plan.  **** 9.06.020 Alternative Parking Plans in a Historic Overlay District **** E. Off‐Site Parking. Historic Preservation Officer, or designee, may approve the location of  required off‐street parking spaces on a separate lot from the lot on which the principal  use is located if the off‐site parking complies with all of the following standards.  1. Ineligible Activities. Off‐site parking may not be used to satisfy the off‐street  parking standards for residential uses (except for guest parking), restaurants  (except in the Downtown Overlay District), convenience stores, or other  convenience‐oriented uses. Required parking spaces reserved for persons with  disabilities may not be located off‐site.  21. Location. No off‐site parking space may be located more than 900 feet from the  primary entrance of the use served (measured along the shortest legal pedestrian  route) unless remote parking shuttle service is provided. Off‐site parking spaces  may not be separated from the use served by a street right‐of‐way with a width of  more than 80 feet, unless a grade‐separated pedestrian walkway is provided or  other traffic control or remote parking shuttle service is provided.  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 98 of 152 32. Zoning Classification. Off‐site parking areas require the same or a more intensive  zoning classification than required for the use served.  43. Agreement for Off‐Site Parking. In the event that an off‐site parking area is not  under the same ownership as the principal use served, a written agreement between  the record owners will be required. The agreement must be for a specified time, and  guarantee the use of the off‐site parking area for a minimum of five years. An  attested copy of the agreement between the owners of record must be submitted to  the Historic Preservation Officer, or designee, for recording in form established by  the City Attorney. Recording of the agreement must take place before issuance of a  Building Permit or Certificate of Occupancy for any use to be served by the off‐site  parking area. An off‐site parking agreement may be terminated only if all required  off‐street parking spaces will be provided. No use shall be continued if the parking  is removed unless substitute parking facilities are provided, and the Historic  Preservation Officer, or designee, shall be notified at least 60 days prior to the  termination of a lease for off‐ site parking.  ****  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 99 of 152   Chapter 11 Environmental Protection **** Section 11.02 Impervious Cover These impervious cover limitations are adopted to minimize negative flooding effects from stormwater  runoff and to control, minimize, and abate water pollution resulting from urban runoff of rainwater or  other non‐point specific sources, pursuant to §26.177 of the Texas Water Code.  11.02.010 Impervious Cover Limitation **** D. Impervious Cover Credits **** 5. Credit for Public Trails and Sidewalks Public trails and sidewalks do not count against the maximum impervious cover percentage  but shall be accounted for in stormwater calculations.  **** Section 11.04 Stormwater Management System Requirements **** 11.04.030 General Design Requirements **** F. Design of all drainage facilities, including detention and water quality ponds, streets, inlets,  storm sewers, outfall, drainage berms, culverts, and ditches, and other associated improvements  shall conform to the City’s Drainage Criteria Manual, the City’s Construction Specifications and  Standards Manual, and the following general design standards.  1. Drainage facilities Setbacks  a. Detention and water quality ponds shall be setback a minimum of 10 feet from any public  street right‐of‐way for a planting buffer area, the requirements of which are provided in  subsection (2). Detention and water quality ponds within a street setback shall be  designed to the greatest extent possible to conform to the natural terrain of the land and,  if possible, in curvilinear, non‐rectangular shapes.  b. Detention and water quality ponds shall not be located are not allowed within any  Gateway Overlay District landscape setback/buffer.   c. All ponds shall be set back at least 20 feet from a platted residential lot.  d. Detention and water quality ponds located within the front any setback shall be designed  with a vegetated slope not to exceed 3:1 and shall not include structural walls.  except  those that are necessary to convey drainage in the shortest possible route to or from the  street right‐ of‐way, as determined by the Development Engineer. Drainage facilities  include all detention ponds, water quality ponds, outlet structures, drainage berms,  improved channels, or other improvements associated with the drainage improvements..  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 100 of 152   2. Walls, Trees, and Fencing  a. Structural walls of Ddetention ponds and water quality ponds that are located within 125  feet of a street or residential lot and visible from either at a 6‐foot‐tall vantage point within  the front street setback shall not contain concrete walls (or similar material)shall be either  constructed or faced with stone, brick or similar masonry product.   b. Shade Trees shall be planted within the street setback buffer area, spaced a minimum of  30 feet apart, installed with at least 5 feet of pervious area in all directions, shall be  irrigated, and depicted on the Construction Plans. When the tree planting area conflicts  with utilities, the buffer area and pond(s) shall be pushed back in order to accommodate  Outlet structures may be concrete. For detention and water quality ponds located behind  the Gateway landscape buffer, native stone ‐ if mortared in place or dry stacked, or sloped  grass walls are required if visible from the right‐of‐way.  c. 3. Fencing is allowed around detention and water quality ponds only if the fencing is  constructed of wrought iron or tubular steel or other similar product, not to include c. Chain  link fencing is not allowed. . TDetention and water qualityhe fence ponds shall be buffered  from a publicthe street with Shade Trees.    view by planting 5‐gallon evergreen shrubs and vines that shall, at maturity, screen at least 40%  of the view of the detention pond and fence.  43. Separate ponds for each lot within a subdivision may be utilized if they are designed with a  curvilinear contoured shape, do not require fencing, utilize vegetatedive slope stabilization  with a slope not to exceeding 3:1, and do not use structural retaining walls.  4. A Subdivision Variance to these requirements may be requested pursuant to Section 3.22 of  this Code.  **** 11.04.040 Building Permits and Utility Connections **** B. Plans and design calculations for all drainage facilities shall be submitted to the Drainage  Development Engineer prior to issuance of any permit within the development or subdivision.  11.04.050 Drainage Easements **** B. Design Requirements 1. Where topography or other conditions are such as to make impractical the inclusion of  drainage facilities within the road right‐of‐way, as determined by the Drainage Development  Engineer, perpetual unobstructed easements at least 15 feet in width for such drainage  facilities shall be provided across property outside the road lines and with satisfactory access  to the road. Easements shall be recorded by separate instrument and indicated on the plat.   Drainage easements shall be carried from the road to a natural watercourse or to other  drainage facilities.  **** Section 11.06 Conservation Subdivisions **** Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 101 of 152   11.06.010 Applicability **** C. Properties in ETJ Served by Septic Systems Property located outside of the city limits that will not be developed with collectivized  wastewater systems are not eligible for the incentives or provisions associated with this Section.  11.05.  D. Council Consideration of Applicability of Standards The City staff shall review a Site Analysis Map (Section 11.06.020.A) for applicable properties and  prepare a report for consideration by the Planning and Zoning Commission and City Council  stating whether the development standards in this Section 11.05 are recommended for the  property.  ED. Limit on Wastewater Service Property developed under this Section 11.06 may be allowed to connect to the City’s wastewater  system, in compliance with the utility extension policies of this Code and all other applicable City  ordinances and policies, for the level of demand not to exceed that stated in the City’s  Comprehensive Plan for the type of Land Use category applicable to the property shown on the  City’s Future Land Use Plan.  11.06.020 Application Requirements A. Site Analysis Map Required The Applicant shall prepare and submit a Site Analysis Map to the Planning staff for review prior  to the submittal of an application for Preliminary Plat or Site Plan, whichever comes first. The  Planning Director shall consider approval of the Site Analysis Map, using the criteria established  in If the property meets the criterion set forth is Section 11.06.010., the Site Analysis Map must be  acted upon by the City Council prior to submittal of any subsequent application for  development. The purpose of the Site Analysis Map is to ensure that the important site features  have been adequately identified prior to the creation of the site design, the proposed open space  set‐aside will meet the requirements of this section, and whether the site is a candidate for  development using conservation subdivision design principles. The Site Analysis Map can be  prepared by a licensed landscape architect, geologist, professional engineer, surveyor or other  professional, set forth in the Development Manual. The Site Analysis Map shall include, but not  be limited to, the following features, if applicable:  **** 11.06.060 Geometric and Pavement Standards Local Sstreets within conservation subdivisions may be constructed to an alternativee cross‐section, as  described in Section 12.04.030. standards than those required in Chapter 12.  The neighborhood street  network shall form an organized, connected pattern that defines the community both functionally and  visibly.  Streets shall take the form of two‐way streets, two one‐way streets separated by a landscaped  median or a residential lane and shall be designed to respect and follow the existing terrain and  natural contours. Streets should, when possible, parallel existing tree lines, minimize construction and  grading costs, promote pedestrian movement and minimize crossing of primary conservation areas.  Maximum grading can be increased to 12% on local streets, where applicable.  In addition, streets  should be shorter and narrower than traditional streets to lessen impervious cover and combine gentle  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 102 of 152   curves and grade changes with traffic calming measures for safety purposes. See the Table of standards  below.  Table 11.06.060: Conservation Street Geometric Standards Criteria Alley Residential Lane/Loop Local Res. Collector* Major Collector Minor Arterial Major Arterial Expected ADT -- <800 <800 >800 >2,500 >12,500 >24,000 Right-of-Way (minimum feet) 20 50 50 70 112 136 160 Pavement Widths (minimum feet) 15 20 26 33** 44 48 48-72 Traffic Lanes 1 2 1 shared lane 2 2-4 2-4 4-6 Lane Width (minimum width) 15 10 10 10 11 12 12 Parking Lanes None None Both sides Both sides Both sides*** None None Design Speed (mph) -- 20-25 20-25 20-25 30-35 35-40 35-40 Median Width**** (minimum feet) -- -- -- 10 16 24 24 Edge Landscaping (both sides (in row)) -- -- -- -- 6 12 12 Sidewalk/Trail None Both Sides Both Sides Both Sides Both Sides Both Sides Both Sides Sidewalk Width (minimum feet) -- 5 5 5 8 ft trail*****8 ft trail 8 ft trail Landscape Easement (min 10 foot width) None Both Sides Both Sides Both Sides Both Sides Both Sides Both Sides * Residential Collectors are required to have a 15x6 foot bulb-out in the parking lanes every 250 feet. ** Pavement widths for Residential Collectors shall only be required at a minimum of 26 feet without parking lanes if homes do not front onto it. R.O.W. for these streets would remain at 76 feet. *** Parking required for 2-lane roadways only **** Edge landscaping and 8’ trails can be interchangeable and meandering according to topography, existing vegetation, slope or desired path. ***** 8 foot trails will be built to hike/bike standards in place of 5 foot sidewalk standards and can carry both bicycle and pedestrian traffic. ****  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 103 of 152   Page 1 of 25  Note: Chapter 12 has been reformatted and there is no red-line Chapter 12 Pedestrian and Vehicle Circulation Section 12.01 General 12.01.010 Purpose An integrated and interconnected vehicle, pedestrian, and bicycle transportation network is essential  for the effective and reliable movement of people and goods. The standards in this Chapter ensure that  streets function in an interdependent manner, provide for accessibility and walkability, plan for  emergency services, and provide continuous and logical transportation routes. Streets shall be planned  and constructed so that their arrangement, size, character, and design is considered in relation to  existing and future streets, topography, public safety and convenience, and an appropriate relationship  with the built environment. The City’s Comprehensive Plan shall guide the location and functionality  of the transportation network.  12.01.020 Authority The provisions of this Chapter are adopted pursuant to Texas Local Government Code Chapters 211  and 212, and the City Charter.  12.01.030 Applicability A. The standards of this Chapter apply to development within the corporate limits and  Extraterritorial Jurisdiction (ETJ) of the City of Georgetown.  B. No subdivision, Site Development Plan or Stormwater Permit shall be approved until  conformance to the standards of this Code are demonstrated.  C. All required transportation improvements shall be designed in accordance with this Code and as  detailed in the adopted Construction Specifications and Standards Manual (“Construction  Manual”), as amended, or any other adopted construction standards provided by the  Development Engineer. When the standards of this Code and the Construction Manual conflict,  the more stringent provision shall apply.  12.01.040 Subdivision Variance A Subdivision Variance, pursuant to Section 3.22 of this Code, may be requested to the provisions of  this Chapter except Section 12.06, Design and Technical Standards, and 12.09, Traffic Impact Analysis.   Section 12.02 Comprehensive Plan Thoroughfares Regional thoroughfares provide linkages within the community and throughout the region. The City’s  Comprehensive Plan includes an Overall Transportation Plan that is developed in conjunction with the  Capital Area Metropolitan Planning Organization’s (CAMPO) long‐range plan. Goals from the Overall  Transportation Plan include:  A. Improve the local street system, including new thoroughfare linkages to enhance connectivity,  improved and coordinated traffic signalization, and access management standards.  B. Provide a functional, integrated, multi‐modal transportation system with a variety of choices.  C. Reduce reliance on single‐occupant automobile traffic and enhance bicycle and pedestrian  mobility and accessibility by encouraging compact land use development.  Page 104 of 152   Page 2 of 25  D. Provide for a high degree of safety for motorists, transit users, pedestrians and bicyclists.  E. Discourage primary traffic routing through local streets.  F. Preserve right‐of‐way for future roadway development and expansion.  12.02.010 General It is necessary and desirable to obtain right‐of‐way for the public street network to support the current  and future needs of the community. Developers share the responsibility of providing adequate streets  through compliance with the minimum standards governing internal and perimeter streets. Perimeter  streets shall include thoroughfares directly abutting the proposed subdivision, whether located within  the boundaries of the subdivision or within adjacent public right‐of‐way.   The precise alignment of thoroughfares included in the Overall Transportation Plan may be varied to  allow for locational adjustments that would increase the compatibility of the right‐of‐way with natural  or man‐made features such as steep slopes, waterways, wildlife habitats, historic structures, existing  development, or existing streets. Each development shall provide for the continuation of all existing  streets and those included in the Overall Transportation Plan, approved plat, concept plan, or other  City‐approved document depicting a planned street.  12.02.020 Developer Responsibilities The developer shall be responsible for the dedication and improvement of internal and adjacent  comprehensive plan thoroughfares, where required, in accordance with the standards of the street  classifications described in this Section. The developer is responsible for all costs of materials, design,  and construction of the public improvements required by this Code.  A. Minimum right‐of‐way standards shall be in accordance with Table 12.02.030. If the thoroughfare  is a boundary street, one‐half of the balance between the street’s existing right‐of‐way and the  street/intersection right‐of way required shall be required per Table 12.02.030. Where the  thoroughfare is internal to the property, the full section of right‐of‐way shall be required.   B. In addition to the minimum right‐of‐way standards in Table 12.02.030, right‐of‐way reservation  may be required for thoroughfares expressly stated in the City’s Overall Transportation Plan.  Additionally, reservation could be required for County and State roadway plans that exceed the  City’s minimum right‐of‐way standards. The Development Engineer may also seek additional  right‐of‐way and/or easements for drainage, utilities, slopes, etc. necessary to facilitate the  construction of a roadway.  C. In unique circumstances, at the discretion of the Director, the amount of right‐of‐way expansion  may be reduced to accommodate natural or man‐made features such as steep slopes, waterways,  wildlife habitats, historic structures, or existing development.   D. Improvements to comprehensive plan streets, in accordance with Section 12.09.030 (F), shall be  the responsibility of the subdivider unless otherwise provided. Subdividers are not responsible  for construction of any bridge structure at the boundary of the subdivision if the bridging of such  a street does not immediately connect to the network. A pro‐rata contribution towards the future  construction of the bridge may be required, as determined by a Traffic Impact Analysis.  E. There must be a rough proportionality between the traffic impacts created by a new development  and the associated mitigation requirements.  Page 105 of 152   Page 3 of 25  12.02.030 Comprehensive Plan Streets The following table provides general standards for typical Comprehensive Plan regional  transportation facilities. All rights‐of‐way listed in the table are minimum dimensions and additional  right‐of‐way and/or easements may be required by the Development Engineer due to drainage,  utilities, or construction necessity. Street width dimensions are measured from back‐of‐curb to back‐of‐ curb and include travel lanes, bicycle lanes, and curb and gutter. Landscape lots and commercial  signage are prohibited within any part of the right‐of‐way of a comprehensive plan street or trail. Full  dimensional cross‐sections for each street classification and corridor‐specific alternatives can be found  in the Chapter 12 Appendix. Utility assignments can be found within the Construction Manual.  Table 12.02.030 Comprehensive Plan Street and Trail Standards Regional Trail Major Collector Minor Arterial Major Arterial Average Daily Trip (ADT) Projected Range --- 2,501-12,500 12,501-24,000 24,001+ Design Speed (mph) 1 --- 35 40 45 Right-of-way (min. feet) 20 94 110 135 Right-of-way at intersections (min. feet) 2 --- 94 134 159 Travel Lanes (number of) --- 4 4 6 Travel Lane Width (feet) --- 11 11 12 Bicycle Lanes (feet) 3 --- 4 5 5 Street Width total (feet) 10 60 66 90 Median Width (min. feet) --- 10 16 16 Parking --- Prohibited Prohibited Prohibited Sidewalks (min. feet) 10 6 6 6 Sidewalk clear zone (min. feet) 6 6 6 6 Public Utility Easement (min. feet) --- 15 15 15 Table Notes  1. Design and geometry of all streets, including speed adjustments, can be found in Section 12.06.  2. Right‐of‐way at intersections for Arterial streets are increased according to the table for a distance  of 200 feet from the right‐of‐way of the intersecting street.   3. Bicycle lanes can be combined with sidewalks into a Shared‐use Path at a minimum width of 10 feet  with Clear Zone separation to satisfy the requirements of both. Shared‐use paths in place of  dedicated bike lanes are encouraged on roadways with speeds over 40 mph.  Page 106 of 152   Page 4 of 25     Section 12.03 Local and Neighborhood Streets The neighborhood street network shall form an organized, connected pattern that defines the  community both functionally and visually. When possible, streets should be designed to respect  natural features and topography to reduce grading, promote pedestrian movement, and minimize  crossing of open space. In addition, streets should generally be short in length, include cross‐street  access, and incorporate traffic calming design elements to promote safety and discourage speeding.  Local and Neighborhood streets serve both residential and non‐residential uses.  12.03.010 Developer Responsibilities The developer shall be responsible for the dedication and improvement of all local and neighborhood  streets in accordance with the standards of the street classifications described in the following section.  Where existing right‐of‐way does not meet the minimum standards, right‐of‐way shall be dedicated to  meet the minimum requirement. The developer is responsible for all costs of materials, design, and  construction of the public improvements required by this Code.  12.03.020 Public and Private Streets All newly created streets shall be public streets, except for local streets serving non‐residential Multi‐ lot developments, described in Section 7.02.030, which can be privately owned and maintained. Private  streets in such situations shall be constructed to local street standards and include a street maintenance  agreement tied to the approved final plat. Private streets, if desired, may include fire‐approved gates to  limit access; public streets shall not be gated. Alleys shall be privately owned and maintained.  12.03.030 Local and Neighborhood Streets The following table provides general standards for local and neighborhood streets. Average Daily  Trips (ADT) are utilized as a planning tool for a projected development, while Level of Service (LOS) is  used as a measurement of functioning roadway adequacy once the street is in operation. All rights‐of‐ way listed in the table are minimum dimensions and additional right‐of‐way and/or easements may be  required by the Development Engineer due to drainage, utilities, or construction necessity. Street width  dimensions are measured from back‐of‐curb to back‐of‐curb and include travel lanes, parking lanes,  and curb and gutter. Full dimensional cross‐sections for each street classification can be found in the  Chapter 12 Appendix and utility assignments can be found within the Construction Manual.   Page 107 of 152   Page 5 of 25  Table 12.03.030 Local and Neighborhood Street Standards Alley Residential Lane Local Street Local Street - Tree (alt.) Local Street - Rural/Estate Local Street - Downtown Residential Collector Neighbor- hood Collector Average Daily Trip (ADT) Projected Range --- 1-800 1-800 1-800 1-800 N/A 801-1,400 801-2,500 Design Speed (mph) --- 30 30 30 25 30 30 30-35 Right-of-way (min. feet) 20 (private) 40 50 50-62 50 60 60 60 Street Width Total (feet) 15 22 30-32 1 30-32 1 26 38 36 28 Parking Prohibited Limited 2 2 Sides 2 Sides 1 Side 2 Sides 2 Sides Prohibited Sidewalks (min. feet) --- 5 5 5 --- 6 – 10 3 5 5 Sidewalk clear zone (min. feet) --- Optional Optional Varies 4 6 Varies 3 5 10 Driveways Permitted Yes No Yes Yes Yes Yes Limited 5 No 6 Intersection Spacing (max. feet) 1,500 1,320 1,320 1,320 1,320 N/A 1,320 2,000 Public Utility Easement (min. feet) --- 10 10 10 10 10 10 10 Table Notes  1. Local Streets vary in street width depending on curb type, in accordance with Section 12.06.E.  2. Residential Lanes require companion alleys to provide access to the lots fronting on the lane. Cut‐out  parallel parking for temporary loading and visitor parking is allowed with additional right‐of‐way.   3. Sidewalks in the Downtown Overlay shall follow width, materials, and standards in Section 12.04.030.B.  4. Sidewalk clear zone (separation from curb) varies by the size of tree wells described in Section 12.06.G.  5. Residential Collectors are subject to the driveway separation requirements pursuant to Section 12.08.   6. Neighborhood Collectors shall not have residential lots fronting on the street, nor permitted access to  residential lots. Only access to parkland, amenity centers, or common areas is permitted.    Section 12.04 Alternative Streets Alternative street designs may be warranted at times when streets are located in areas that call for  contextual solutions based on density, land use, and pedestrian environment.  12.04.010 Residential Rural Estate Streets A. Streets Local Streets within a Residential Rural/Estate subdivision may be constructed to a 26‐foot street  width. Within the City’s designated fire service area, on‐street parking is restricted in accordance  with the adopted fire code. Rural/Estate streets located in the ETJ may be designed to 25 mph  Page 108 of 152   Page 6 of 25  speeds and constructed with a ribbon curb to allow for sheet flow or open‐ditch stormwater  drainage. Rural/Estate Streets within the ETJ require a stop condition every 1,500 feet which  includes, but is not limited to, a stop or yield sign, roundabout, or other approved traffic calming  measure.    B. Sidewalks Sidewalks within Residential Rural/Estate subdivisions shall be constructed on both sides of all  collector‐level and higher‐classification streets, including perimeter streets. Sidewalks may be  located within the public utility easement and may meander in and out of the right‐of‐way.  Sidewalks within a Residential Rural/Estate subdivision shall be constructed at the time of street  improvements and shall not be deferred to the building permit. An alternative pedestrian plan  including a trail system in lieu of sidewalks may be considered by the Director. Maintenance of  the sidewalks shall be determined upfront by the governmental entity responsible for the street.  12.04.020 Local Street - Street Tree Alternative Street trees are permitted in a street right‐of‐way only when planted in a street right‐of‐way approved  for street trees. All other trees planted along streets shall be located in the front yard of the lot. Trees  approved for designated street rights‐of‐way shall be planted within a parkway strip that is sized and  equipped with designated root barrier treatments in accordance with Section 12.06.   12.04.030 Downtown Overlay District Streets All streets and sidewalks located within the Downtown Overlay District shall comply with the  Downtown Master Plan, as amended. Within the Downtown Overlay District, the developer shall be  responsible for the dedication of half of the remaining right‐of‐way and construction of landscaping,  sidewalks, lighting and other features of the Downtown Master Plan, where such improvements are  non‐existent or in need of re‐construction. If a development is approved for parking to be located  within the right‐of‐way, the developer shall be responsible for any necessary paving and/or  intersection improvements to conform to the standards of subsection (A) below.   The Director may consider a lesser right‐of‐way and/or street design when existing structures, trees, or  other objects preclude the expansion to the minimum right‐of‐way. In such instance, the Director may  consider reduced lanes, alternative on‐street parking configurations, or other alternative design.   A. Street Standards 1. All streets located within the Downtown Overlay District shall meet the minimum right‐of‐ way and pavement widths in Table 12.03.010. Downtown Local Streets shall be designed with  parallel parking inset by intersection bulb‐outs on each side of the street and one travel lane  in each direction.   2. Streets uniquely identified within the Downtown Master Plan shall be dedicated and  constructed according to the cross‐section in the Downtown Master Plan.   3. Intersection crosswalks shall be constructed, at a minimum as Type B crosswalks, as depicted  in the Master Plan. Street lighting shall be in accordance with Section 12.06 of this Code.  B. Sidewalks and Trees 1. Sidewalks located within the Downtown Overlay District shall be at least six (6) feet wide and  constructed according to the design standards of a Level III Sidewalk, as described in the  Downtown Master Plan and depicted in the Construction Manual. Level III sidewalks shall  Page 109 of 152   Page 7 of 25  include a four (4) foot vegetated strip between the curb and sidewalk when not adjacent to  head‐in or angled street parking. If a sidewalk is identified in the Downtown Master Plan as a  Level I or II sidewalk, it shall be constructed accordingly.  2.   Street Trees shall be required at a general spacing of 40 feet for Shade Trees and 20 feet for  Ornamental Trees. The Director may consider alternative spacing, species, and location based  on existing conditions. Shade Trees shall be planted in a parkway strip or tree well that is  sized and equipped with underground root barrier treatments in accordance with Section  12.06. Approved Ornamental Trees shall not require root barrier treatments.   12.04.040 Conservation Subdivision Streets Local Streets within a designated Conservation Subdivision (per Section 11.06 of this Code) may be  constructed to a 26‐foot street width. Within the City’s designated fire service area, on‐street parking is  restricted in accordance with the adopted fire code. The parking lane shall be inset from the travel  lanes using bulb‐out curb design measuring 15x6 feet at each intersection and at 300‐foot intervals. The  City may consider limited drainage alternatives such as bioswales and landscaped filtration techniques  in conjunction with ribbon curbs for Conservation Subdivision Streets.  12.04.050 Context Sensitive Streets The City’s Overall Transportation Plan allows for design flexibility for comprehensive plan streets to  accommodate the existing built environment or desired development. Context Sensitive Street (CSS)  alternative cross‐sections are provided within this Code and in the Overall Transportation Plan to  account for settings that contain a mixture of uses, densities, and building types that may affect  pedestrian and bicycle patterns, speed limits, and on‐site parking options. As an alternative to the  standard street types for comprehensive plan roads and neighborhood streets, the cross‐sections  identified in the Overall Transportation Plan and in a Mixed‐Use (MU) Zoning District per Section 4.09  of this Code may be considered as design options for development with this Code. The City may  consider alternative striping on all comprehensive plan roadways to allow for on‐street parking,  narrower lane widths, alternative bike lane design, etc. whether in an interim or permanent situation.  In the event that the City adopts a specific street corridor design or overlay that differs from the design  standards in Section 12.02 and 12.03, any approved cross‐section(s) associated with that street can be  found in the Chapter 12 Appendix.   Section 12.05 Subdivision and Street Design   To further the goals of the Overall Transportation Plan of an interconnected street network, new streets  shall be integrated into existing and planned streets. New subdivisions shall account for primary and  secondary entry points into a subdivision, connect to streets stubbed from adjacent properties, and  provide for a neighborhood street layout focused on the safety of vehicles, bicycles, and pedestrians.  Street network connections shall be made based on the number of proposed residential or commercial  lots/units, the size and configuration of the land, and the type of streets constructed. Connection  locations shall be depicted on the Preliminary Plat, concept plan, if applicable, and any associated  phasing plans, and shall conform to the standards detailed below.   Page 110 of 152   Page 8 of 25  12.05.010 Street Network Connections A. Connections to Major Streets All non‐residential and residential lots and multi‐family complexes shall have direct or indirect  access to an existing major street, defined as a Major Collector, Minor Arterial and Major Arterial.  Table 12.05.010 is used to determine how many connections to an existing major street(s) are  required, based on the number of lots or units. For the purposes of this Section, lots and multi‐family  units are interchangeable for determining connections to existing major streets. Multi‐family  developments do not require more than 2 total connections.  Table 12.05.010 Minimum  Lots/Units  Connections to Existing  Major Streets  1 ‐ 29 1  30 ‐ 79 1 + Fire Code access  80 ‐ 499 2  500 + 3  If a subdivision or multi‐family development does not directly connect to an existing major street, the  number of connections can be satisfied through existing local streets as long as there are enough  distinct, continuous routes to a major street through adjacent development to meet the requirements.  In that situation, the number of lots in the table shall encompass the total accumulated number of lots  or units sharing the street connections to the major street(s), regardless of subdivision boundary.   B. Street Network Connections Required A proposed subdivision or development shall provide connections to the public street network in  accordance with Table 12.05.020, through either existing streets or by future street stubs to an  adjacent property. The minimum connections in Table 12.05.020 may be increased by further  requirements in this Section, such as intersection spacing and street connectivity ratio. For the  purposes of this Section, lots and multi‐family units are interchangeable for determining connections  to existing major streets. Multi‐family developments do not require more than 2 total connections.  Table 12.05.020 Minimum  Lots/Units  Minimum Connections to  Existing or Future Streets  5 2  80 3  150 4  200 5  300 6  500 7  Page 111 of 152   Page 9 of 25  C. Additional Street Connection Requirements 1. All existing streets in adjoining areas shall be connected and continued into the new  subdivision in alignment therewith, regardless of the number of street connections required.  Practical downsizing or upsizing of street widths, speeds, and design will be reviewed and  permitted at the discretion of the Development Engineer.   2. Whenever existing or future street connections are required, the right‐of‐way shall be  extended and all public improvements constructed to the property line boundary.   3. The Director can require that a proposed future street connection be shifted to a more suitable  location in order to minimize block length, discourage cut‐through traffic, align compatible  uses, preserve trees, prevent reserve strips, and increase the likelihood of ultimate connection.   4. All Major Collector‐designated streets and higher classifications shall connect or stub on both  ends to an existing or planned collector or higher‐level street. All other collectors should  generally connect to another collector although, on a case‐by‐case basis, exceptions can be  considered through an Administrative Exception.   5. A street stub cannot be used as the basis of lot frontage and/or access for an adjoining lot.  Street stubs are intended only to continue through such property.  6. Streets that are planned to extend in the future shall be constructed with temporary turn‐ arounds when the street stub exceeds 150 feet in length and shall be depicted on the plat as a  temporary easement.  The following note should be placed on the plat: “Crosshatched area is  temporary easement for turn‐around until street is extended.” Temporary dead‐end streets  shall not exceed 500 feet. Reserve strips at the end of streets are prohibited.  7. All street network connections shall be provided prior to the final phase of development.  8. A platted residential lot or portion thereof may not be used as a means to connect a proposed  street to an existing street or cul‐de‐sac in order to satisfy the requirements of this Section.   9. In addition to the minimum street network connection requirements, intersection spacing and  connectivity provisions in Section 12.05.020 may increase the total connections required.   D. Street Connection Credits Credits toward the minimum number of street connections are applicable only after the second  existing street connection has been satisfied. A Neighborhood Collector counts as two (2) local  street connections and a Major Collector or higher‐classification street counts as three (3) local  street connections, whether they are constructed as either an existing or future street connection.  12.05.020 Streets and Blocks A. Intersection Spacing Intersection spacing shall not exceed the lengths specified in Table 12.03.030. Intersection spacing  shall apply independently to each side of a street and shall be measured between the centerlines  of two through streets, both on the same side of the street segment to be measured. Cul‐de‐sac  and other non through‐streets do not apply as an intersection when measuring length of spacing.  Intersection spacing shall apply beyond each individual subdivision and measurements shall be  continued into the adjacent subdivision. Intersection spacing requirements do not apply to Major  Collector and higher‐classification streets.    Page 112 of 152   Page 10 of 25  B. Mid-Block Pedestrian Connection Where intersection spacing is 1,000 feet or greater in length, a minimum 15‐foot wide pass‐ through lot shall be required near the mid‐point of the block. The pass‐through lot shall connect  on both ends to a public street and shall be owned and maintained by a designated property  owner’s association or similar entity. Within the lot, a minimum 6‐foot wide sidewalk shall be  constructed in an access easement and connect on either end to public sidewalks.  C. Cul-de-sacs A residential cul‐de‐sac shall not exceed 20 total lots or 500 feet in length, whichever is less. A  cul‐de‐sac exceeding 15 lots shall provide pedestrian access from the end of the cul‐de‐sac  through to the nearest public street, public school, sidewalk or trail, provided that such  connection is located within the same subdivision. A pass‐through lot containing a minimum 6‐ foot sidewalk in a public access easement shall connect on both ends to a public street and shall  be owned and maintained by a property owner’s association. A residential cul‐de‐sac is  permitted only within a subdivision that has more than one public street connection and shall not  take access off of an arterial street.  D. Street Connectivity The street network for any subdivision with internal roads or  access to any public road shall achieve a connectivity ratio of not  less than 1.20. A Connectivity Ratio is achieved by taking the  number of street links divided by the number of nodes or end links,  including cul‐de‐sac heads. A node is the terminus of a street or the  intersection of two or more streets. A link is any portion of a street  defined by a node at each end or at one end. Streets intersecting to  an external collector or arterial street are not considered nodes, but  are considered links. Street stubs to an adjacent property are  considered links, but alley intersections are not.  The adjacent graphic and sample calculation shows how the street  connectivity ratio for a subdivision shall be calculated.      12.05.030 Inter-Parcel Connectivity All new commercial Site Development Plans and Stormwater Permits that require off‐street parking  and driveways shall provide driveway connections to adjacent properties parallel to any street fronting  the development, whether such property is developed or undeveloped. Access Easements shall be  provided where necessary to achieve such a connection. The Director may adjust connection locations  and consider alternative connections to the rear where practical.  Numbers (#) indicate Links  = Nodes 13 links/11 nodes = 1.18 ratio   (Does not meet required 1.20 ratio) Page 113 of 152   Page 11 of 25  12.05.040 Exceptions Exceptions to the requirements of Section 12.05 may be considered by Administrative Exception,  Subdivision Variance, or by the abandonment of a right‐of‐way, in compliance with this Code and the  City’s Municipal Code.  A. Administrative Exception The Director may consider an Administrative Exception during subdivision plat or site plan  review for the following situations only: If a natural or man‐made barrier such as a highway,  railroad, floodplain, or severe topography would hinder the possibility of connection. The  administrative exception shall not apply to meeting the minimum connections to an existing  major street, as specified in Table 12.05.010. All other exceptions shall be processed as a  Subdivision Variance or Street Abandonment.  B. Subdivision Variance A Subdivision Variance pursuant to Section 3.22 can be considered for proposed and required  street connections. The applicant shall demonstrate that all other administrative options have  been exhausted. The following are eligible for Subdivision Variance consideration:   1. Number of required connections, type of street connection, land use compatibility, or  location.  2. A local street that would connect a commercial/industrial development to a residential  development. In such instance, the applicant that is required or is proposing to make such a  connection is eligible to apply for the subdivision variance and must ensure that removal of  such a connection does not cause detrimental effects to the streets in the adjacent subdivision.   3. A connection that would cause an existing local street to exceed the Average Daily Trip  (ADT) projection specified in Table 12.03.030 and cause the Level of Service (LOS) on the  existing street to fall to Level “D” or worse, as determined through a Traffic Impact Analysis  (TIA). The variance should be considered when efforts to re‐route traffic, alter street  classifications, or consider alternative connections have been exhausted.   C. Street Abandonment If not otherwise eligible for a Subdivision Variance or exception provided for in this Section, a  City‐ approved public street or street stub that is proposed by any party to be closed,  disconnected or never connected to another public street shall be submitted to the City Council  for consideration of abandonment, following the procedures in the City’s Municipal Code. No  public street, right‐of‐way, or street approved by a plat shall be abandoned by the City or County  if not in accordance with this Code. The City and County will collectively determine whether to  abandon the portion of a public street that exists or is planned to be in both jurisdictions.  Section 12.06 Design and Technical Standards Streets shall be designed in accordance with the design speed standards established in this Chapter in  conjunction with the American Association of State Highway and Transportation Officials (AASHTO)  Manual, as amended. When listed in this Section, the published standard shall apply. When this Section  is silent, the AASHTO standard shall apply.   A. Street Curves and Geometry 1. Vertical curves shall be designed in accordance with AASHTO standards.   Page 114 of 152   Page 12 of 25  2. Horizontal curves shall be separated by a minimum tangent of 100 feet for Comprehensive  Plan Streets and 50 feet for all other streets.  3. Reverse curves shall be separated by a minimum tangent of 100 feet. Super‐elevated curves  shall not be allowed.   4. Horizontal tangents approaching an intersection shall be a minimum of 50 feet in depth.   5. Street landings shall be a minimum of 30 feet in depth with a grade of less than 2%  approaching an intersection.  6. Grade breaks shall not exceed 1% without a vertical curve.  7. Longitudinal grade shall be a minimum of 0.5% for streets using a curb and gutter drainage  system. Maximum grade shall conform to AASHTO criteria for all Comprehensive Plan  Streets and shall not exceed 15% for all other streets.  8. Roundabouts and traffic circles shall be designed to accommodate emergency service vehicles  and busses. Encouraged on local streets, roundabouts shall require approval by the  Development Engineer for a collector‐level street or higher classification.  9. Collectors shall generally follow a direct path and shall not turn in a perpendicular manner  after a stop or 90 degree bend, nor shall a collector end in a cul‐de‐sac or other permanent  turn‐around.  10. Exceptions to these standards, in addition to the design speeds for streets may be considered  by the Development Engineer on a case‐by‐case basis. Approved design speeds differing  from the statutory prima facie speed limits shall require signage in accordance with the Texas  Manual on Uniform Control Devices.  B. Intersection Alignment 1. All streets shall intersect at a 90‐degree angle. Deviations up to 15 degrees may be considered  by the Development Engineer on a case‐by‐case basis where existing conditions will not  permit. 2. New streets intersecting a street across from existing street shall be aligned with the existing  street on center line with dimensions and bearings to show relationship. Where the  Development Engineer determines that precise alignment of Local Streets or Residential  Collectors is impossible due to natural features or other unique elements of the land, such off‐ sets may be included provided the distance between center lines is not less than 125 feet.   C. Turning Radius 1. Local street intersections with another local street shall include a minimum curb radii of 15  feet. All collector street intersections with both local streets and other collectors shall include  a minimum curb radii of 25 feet. All arterial street intersections with any type of street shall  include a minimum curb radii of 30 feet.  2. Cul‐de‐sac streets shall have a minimum 60‐foot right‐of‐way and a 50‐foot paved radius for  single‐ and two‐family uses, and 70‐foot right‐of‐way and 60‐foot paved radius for all other  uses. Cul‐de‐sacs shall include a 25‐foot inside, 50‐foot outside turning radius. Hammerheads  and other turnaround alternatives shall meet the standards provided in the adopted Fire  Code.  Page 115 of 152   Page 13 of 25  3. Street intersections containing one or more Neighborhood Collector and  higher‐classification streets shall include 25‐foot right‐of‐way flares. The  25 feet is measured along the tangents from the point of intersection of  the two right‐of‐way lines.   D. Intersection Visibility and Sight Triangle 1. For a street not containing the 25‐foot right‐of‐way flare, a sight  triangle visibility easement shall be established at all street  intersections to ensure street visibility. This area shall measure  25 feet along the right‐of‐way in each direction from the  projected intersection (shown as “x” and “y” in the graphic). At the intersection of two local streets, however, the sight triangle  can be measured from the back of the curb or, where no curbs  are in existence, the edge of the pavement.  Where the right‐of‐ way/curb curves at the intersection, the tangents at the points of  beginning for the corner curve shall be projected to determine  the origination of the sides of the sight triangle.   2. Within the sight triangle, no construction, planting, grading or other natural or manmade  object, including signs and human advertising, that interferes with street visibility shall be  permitted between the heights of three (3) and eight (8) feet, measured from the crown of the  street, except as approved by the Development Engineer.   3. The Development Engineer has the authority to extend the sight triangle based on speeds,  pedestrian facilities, and location of the painted stop bar at the intersecting street.  Furthermore, the Development Engineer may make a determination that objects interfering  with street visibility shall be removed or otherwise altered to restore visibility.   E. Street Curbs 1. Approved street curb types are vertical, mountable, and ribbon curbs. Each curb type shall be  appropriate for the street classification, speed, drainage collection and meet the requirements  of this Chapter. All curbs, gutters, and inlets shall be designed and constructed in accordance  with the Construction Manual.   2. Comprehensive Plan Streets, Neighborhood Collectors, and any street within a Residential  Rural/Estate Subdivision may include ribbon curbs with approved drainage plans. All other  streets shall be constructed with mountable or vertical curbs unless approved by the  Development Engineer.   3. Local Streets and Residential Collectors may be constructed with either a mountable curb or  vertical curb. In accordance with Table 12.03.030 and the Local Street cross‐sections located in  the Chapter 12 Appendix, streets constructed with a mountable curb have a street width of 30  feet and streets constructed with a vertical curb have a street width of 32 feet.   4. Mountable and ribbon curbs require a clear zone safety separation between sidewalks, in  accordance with Section 12.07.   5. Curb Basis for all streets shall be a minimum of nine (9) feet, measured from the back‐of‐curb  to the right‐of‐way line, to ensure that utilities, grading and drainage can be adequately  provided. Unless otherwise specified, the adjacent property owner is responsible for  Page 116 of 152   Page 14 of 25  maintenance of all pervious surface within this area, including grass, landscaping, trees, etc.  per City Code Section 8.20.100. Encroachments into the right‐of‐way such as trees,  landscaping, signage, and irrigation shall require a License to Encroach unless specified by  plat or maintenance agreement.  F. Street Lights 1. Street lights shall be provided and installed by the subdivider on all public and private streets  located at intervals not exceeding 300 feet, at all street intersections, and at the terminus of a  cul‐de‐sac, except as otherwise specified herein. Subdivision of lots that do not require new  streets shall also provide street lights along existing streets if street lights are non‐existent.  The lighting type, size of luminaire, mounting poles, location, and installation procedures  shall be determined by the City’s Electrical Engineer or designee, in accordance with the  standards in the Construction Manual.   2. In a Residential Rural/Estate Subdivision, installation of street lights shall only be required at  the entrances to the subdivision. The subdivider shall be responsible for the installation and  capping of electrical conduits at all street intersections and cul‐de‐sacs within the subdivision  so as to allow for future installation of street lights. Elevated metering transmission structures  may be required within the subdivision to transmit utility meter readings.   3. In the Downtown Overlay District, street lights shall be provided using either the antique  lighting or standard light poles painted “Dark Green” in accordance with the Downtown  Master Plan and the Construction Manual.  G. Street Trees Trees are an important part of the streetscape and, when desired, should be planted according to  the context of a street. Shade trees required by this Code or desired by the homeowner shall  typically be planted outside of the right‐of‐way in the front yard except where otherwise  restricted in this Code. Shade trees planted within the right‐of‐way in the optional Local Street –  Tree Option cross section shall be planted between a vertical curb and sidewalk in accordance  with the following criteria:   1. 4‐foot minimum separation from both the curb and the sidewalk with a modular suspended  pavement framing system;  2. 8‐foot minimum separation with plastic root barriers; or  3. 10‐foot minimum separation between back of curb and sidewalk with no root barrier.  4. Approved Ornamental Trees shall not require root barrier treatments.  5. Approved Tree species shall be spaced approximately 40 feet apart, unless otherwise  approved by the Urban Forester on the Construction Plans.  6. All street trees shall be irrigated and maintained by the adjacent property owner, property  owner association, or special district.   7. A maintenance agreement, license agreement and plat notes shall be established prior to  recordation of the final plat for the subdivision.   H. Mailbox Kiosks Page 117 of 152   Page 15 of 25  Communal mailbox kiosks facing a public street shall be provided direct pedestrian access from the  public sidewalk, be set back from the public sidewalk so as not to impede the walkway, and provide  either two pull‐in parking spaces or a temporary loading zone that adequately accommodates two  vehicles. The right‐of‐way for the adjacent public street shall be sized appropriately for such features.   I. Construction Entrances Construction entrance/exit locations must be specified for all subdivision development. Construction  traffic for subdivision public improvements shall not be routed through adjacent neighborhood  streets except on rare occasions at the approval of the Development Engineer.   J. Street Naming 1. Streets shall be named according to the City’s Addressing and Naming Policy.  2. Streets shall be named so as to provide continuity of name with existing streets and so as to  prevent conflict with identical or similar names within the county.   3. Driveways or approved private streets serving more than one internal lot that connect to an  Arterial street shall be named and signed according to the City’s Addressing and Street  Naming Policy.    Section 12.07 Pedestrian and Bicycle Mobility 12.07.010 General All sidewalks and trails identified in this Code, the City’s Sidewalk Master Plan, Overall  Transportation Plan, Parks Recreation and Open Space Master Plan, Trails Master Plan, Downtown  Master Plan, and any other relevant plan shall be constructed in accordance with this Code. Public  sidewalks and trails do not count against the maximum impervious cover percentage required in  Section 11.02 of this Code.  A. Sidewalks 1. Sidewalks shall be constructed on both sides of all streets, including frontage roads, at the  minimum widths described in Tables 12.03.030 and 12.04.020 of this Code. Sidewalks shall be  constructed consistent with the Construction Manual and in conformance with the  requirements of the Americans with Disabilities Act (ADA).   2. Sidewalks may be located within the street’s public utility easement or right‐of‐way and may  meander in and out of either as approved by the Development Engineer. If located within the  PUE, a public access easement shall be granted by either the recording of a plat or separate  instrument, and shall be identified on any subsequent plans.   3. Sidewalks shall be separated a minimum of six (6) feet from the back of a ribbon curb and  four (4) feet from the back of a mountable curb on local streets, in addition to the Sidewalk  Clear Zone minimums provided in Tables 12.02.030 and 12.03.010. Sidewalks have no  required separation from vertical curbs on a typical local street.  4. Construction of public sidewalks on single‐family and two‐family lots may be deferred to the  building permit, built to the standards and specifications at the time of the permit. Sidewalks  Page 118 of 152   Page 16 of 25  located in common areas, parks and along Neighborhood Collectors shall be constructed at  the time of street improvements.  5. Pedestrian accessways shall be provided from the public sidewalk to the main entrance of  each building or to a sidewalk leading to the main entrance.   6. Sidewalks located within the Downtown Overlay District shall comply with the design  standards in Section 12.04 of this Code and the Downtown Master Plan, as amended.   7. Sidewalks constructed as infill, retrofitted, or rehabilitation projects should follow the  standards of this Chapter where practical to do so, but consideration shall be given to the  existing conditions of the built and natural environment when locating such sidewalks.  B. Trails Regional Trails depicted on the Trails Master Plan shall be dedicated and constructed at the time of  development as a public improvement in the general locations and alignments depicted therein.  1. If the trail is not located on public property, a minimum of 20 feet of right‐of‐way or public  access easement, shall be dedicated as approved by the Director of Parks and Recreation.  2. The trail shall be a minimum of 10 feet in width, constructed to the standards depicted in the  Trails Master Plan, or otherwise approved by the Director of Parks and Recreation.   3. A trail constructed to the City’s trail standards may be constructed within the right‐of‐way or  public utility easement as a substitute for a street sidewalk if the Trails Master Plan  designates a trail along the street.   C. On-Street Bicycle Lanes Bicycle facilities are required along Major Collectors and Arterials at the minimum widths specified  in Table 12.02.030. On Arterial streets, bicycle accommodations are recommended in a shared‐use  path off of the vehicular travel lanes for the safety of the cyclists, though the approved cross‐sections  in Appendix A allow for on‐street striped lanes as well. Design and construction of all bicycle  facilities shall meet or exceed standards set forth in the City’s Overall Transportation Plan.   D. Sidewalk Fund A designated City fund, entitled “Sidewalk Fund,” shall hold any financial contributions paid in  accordance with the provisions in this Code. Funds shall be held in trust by the City to be used  exclusively for the purpose of purchasing and/or equipping public streets for sidewalks.  E. Alternative Pedestrian Improvements 1. Alternative locations or design variation(s) of sidewalks, pedestrian access facilities, or hike  and bike trails to a standard that deviates from the Construction Manual can be requested to  the Development Engineer. If approved, ownership and maintenance shall be transferred to  the property owner or property/homeowner association and recorded by separate  instrument, along with a public access agreement.   2. When an administrative alternative cannot be achieved, a Subdivision Variance pursuant to  Section 3.22 may be requested for either fees‐in‐lieu of construction, delay of construction, or  waiver. Justifications for the variance include, but are not limited to, the location of the facility  in relation to the existing or planned pedestrian network, the need for the facility, and/or  topography/natural features. Prior to approval of the Final Plat, Site Development Plan, or  Page 119 of 152   Page 17 of 25  other applicable approval stage, payment of any required fees shall be provided for deposit  into the Sidewalk Fund at a cost not to exceed 125% of the estimated construction plan costs,  as approved by the Development Engineer. A request may be made to City Council for City  participation in any pedestrian improvements required by this Chapter.  Section 12.08 Driveway Standards All driveways accessing a street shall require a permit through either a Building Permit, Stormwater  Permit, Site Development Plan, or Driveway Access Permit, in accordance with this Code. The  Development Engineer may use discretion on exact driveway spacing distance and location, where  warranted. A lot approved in accordance with this Code has the right to at least one (1) driveway  access point, which may or may not be full‐access depending on conditions. A driveway may provide  access to no more than four (4) lots before a street is required.  12.08.010 Residential Driveways 1. Single‐family and two‐family platted lots shall only take access from an alley, local street,  residential lane, or residential collector and shall not take access road that contains a County  number (Ex. CR 425), arterial, or highway.  2. Residential driveways on a local street serving single‐family or two‐family lots shall be  separated from a street intersection by a minimum of 50 feet, measured from the right‐of‐way  to the center of the driveway. Residential lots with frontage on more than one non‐ intersecting street shall take access from the street with the lower classification, if applicable.  3. Residential driveways on a Residential Collector serving single‐family or two‐family lots shall  be spaced a minimum of 70 feet on center and shared driveways are not permitted.   Exceptions to this provisions include:  a. Does not apply to alley‐loaded only lots fronting on Residential Collectors.  b. Does not apply if less than 25% of the linear street frontage contains front‐loaded lots.  c. Distance separation may be reduced to 55 feet if only one side of the street is front‐loaded  or if the street is divided by a median.   d. A platted lot that is 90 feet or greater in width located on a collector‐level or higher street  may be allowed a second driveway access point irrespective of the 70‐foot separation  provision, in full accordance with all setback provisions.   12.08.020 Non-Residential Driveways 1. Non‐Residential driveways shall be no wider than 30 feet, except where a median is present  within the driveway. When a median is desired or required, the driveway width shall not  exceed 45 feet and the median shall be constructed with a mountable curb.  On streets  operated by the Texas Department of Transportation (TxDOT), the Development Engineer  may defer to TxDOT in circumstances where these standards are not practical.  2. Non‐Residential full‐access driveways shall be separated from a street intersection in  accordance with Table 12.08.020, measured from the right‐of‐way to the center of the  driveway. Minimum separation for right‐in, right‐out‐only driveways shall be determined by  Page 120 of 152   Page 18 of 25  the Development Engineer on a case‐by‐case basis, but in no case be spaced less than 200 feet  from a street or driveway.  3. Non‐Residential driveways on double‐frontage lots located in a Residential Zoning District  shall have offsetting access points from opposing streets to inhibit cut‐through traffic.  4. The Development Engineer shall have the authority to require the closure or relocation of  existing driveway access points where multiple access points to the site are available.  5. A Driveway Access Permit may require an engineering study or a Traffic Impact Analysis in  accordance with Section 3.19 of this Code.  Table 12.08.020 Driveway Spacing Non-Residential Driveway Spacing Posted Speed (MPH) Driveway Spacing (Feet) ≤30 200 35 250 40 305 45 360 50 425 Minimum Connection Spacing Criteria for Highway Frontage Roads Minimum Connection Spacing (feet) Posted Speed (MPH) One-Way Frontage Roads Two-Way Frontage Roads ≤30 200 200 35 250 300 40 305 360 45 360 435 >50 425 510   Page 121 of 152   Page 19 of 25  Desirable Spacing between Highway Exit Ramps and Driveways Total Volume (Frontage Road + Ramp) (vph) Driveway or Side Street Volume (vph) Spacing (feet)   Number of Weaving Lanes   2 3 4 < 2500 < 250 460 460 560  > 250 520 460 560  > 750 790 460 560  > 1000 1000 460 560 >2500 < 250 920 460 560  > 250 950 460 560  > 750 1000 600 690  > 1000 1000 1000 1000 * The standards in this table are derived from the City of Georgetown Driveway Spacing Study, adopted July 2001 and based on AASHTO sight distance standards; and the City of Georgetown Access Management Policy, adopted December 2003. Section 12.09 Traffic Impact Analysis (unchanged) 12.09.010 Purpose To ensure that development impacts are mitigated through specified constructed public improvements  and/or financial contributions thereto and that such requirements are proportional to the traffic  demands created by a new development. There must be a rough proportionality between the traffic  impacts created by a new development and the associated impact requirements placed on the property  owner.  12.09.020 Applicability The road adequacy regulations in this Section apply to land development activities within the City  limits and within the City’s extraterritorial jurisdiction, as specified in this Section.   12.09.030 Traffic Impact Analysis A. When Required 1. A Traffic Impact Analysis shall be required with any application for a subdivision, Site  Plan, Stormwater Permit, or Driveway Permit, for which the proposed development generates  traffic in excess of 2,000 average daily trips, based upon the latest edition of the Institute of  Transportation Engineers (ITE) Trip Generation Manual. In the event that specific land uses for  the development are not specified at the time of subdivision or plat application, the daily trip  generation rate for the most intensive land use from the ITE Manual for the land use classification  of the application shall be used to compute the estimated average daily trips.  2. The Traffic Impact Analysis (TIA) shall be prepared by a licensed professional in  accordance with standard transportation engineering practices for purposes of determining the  adequacy of the road network to serve the proposed development, and whether off‐site road  dedication and improvements should be made to mitigate the effects of the development  proposed in the application.  Page 122 of 152   Page 20 of 25  3. An initial Traffic Impact Analysis shall be submitted with the first application for the  development that triggers the requirement. An updated Traffic Impact Analysis shall be  submitted with each Final Plat submitted for approval and shall be generally consistent with the  initial Traffic Impact Analysis. The initial Traffic Impact Analysis shall be updated whenever a  subdivision plat or Site Plan is modified to authorize more intensive development.  B. Study Scope When a Traffic Impact Analysis is required, the scope of the analysis shall be determined during  a scoping meeting with the Development Engineer. The scoping meeting may occur during any  required pre‐application meeting, but may also be scheduled after an initial pre‐application  meeting. No application requiring a Traffic Impact Analysis may be made until the scope of the  required analysis has been determined. The Development Engineer may involve representatives  of or request assessments from other agencies and departments. The elements to be determined  during the scoping session shall include the following.  1. Definition of Impact Area The points of access and key streets and intersections that may be affected by development  of the subject tract constitute the impact area. Traffic recorder and turning movement  assessment locations shall be determined.  2. Period of Analysis Periods of analysis shall include: average daily traffic, peak AM and PM, or weekend peak  hour.  3. Analysis Scenarios Scenarios for analysis include: existing conditions, opening year conditions with and without  development, and 10 years after opening with and without development.  4. Process Process for determining trip generation and distribution including: trip generation category,  diversion assumptions, distribution assumptions, and capacity analysis.  5. Growth Rate Assumption The rate of growth assumed in background traffic assumptions.  6. Future Development Planned developments in the area that have been approved or are under review.  C. Traffic Study Elements A letter report or special report shall only include those elements agreed upon in the scoping  meeting. A full Traffic Impact Study shall include the following elements.  1. Existing Condition Survey a. Street System Description  The street system shall be described including geometric features, lane usage, traffic  control, signage, sight distances, and adjacent uses and curb cuts.  b. Traffic Volumes  Page 123 of 152   Page 21 of 25  Existing traffic volumes shall be provided for the impact area including both ADT  (Average Daily Traffic) and “Design” peak hour volumes. ADT shall be derived from the  latest available counts taken by the City or Texas Department of Transportation. Peak  hour volumes shall be obtained from field counts. Data shall be adjusted for daily and  seasonal variations. Turning movement counts for the peak hour shall be provided for  critical intersections. Peak hour periods shall be as determined at the scoping meeting.  c. Capacity Analysis  Existing capacity of signalized and unsignalized intersections.  d. Other  Other items may be required at the discretion of the Director depending upon the type  and scale of the project. These may include but are not limited to: queue length analysis,  pedestrian counts, accident data, traffic speeds (both 50th and 85th percentile), and  stopping sight distances.  2. Future Without Development Capacity analysis is to be provided for opening year and plus 10‐year for key intersections  (and street segments where appropriate) without the development but including any  planned developments. The analysis shall be based upon the Highway Capacity Manual or  other methodologies approved in advance by the Director.  3. Future with Development a. Projections of the daily and peak hour traffic generation of the project shall be made  using the latest edition of the ITE Trip Generation Manual unless the Director determines  that locally derived data will provide more accurate forecasts. Data from similar facilities  may be used where the information is not available from ITE.  b. The projected trips shall be distributed onto the road network as agreed in the scoping  meeting.  c. Capacity analysis for opening year and plus 10‐year for key intersections (and street  segments where appropriate).  d. Special analysis as may be required to determine warrants for signalization, minimum  safe sight distances, gap analysis, turning radius requirements, queue length analysis,  turning lane length analysis, curb cut locations, or similar requirements.  4. Mitigation Plan Where the analysis indicates that the project will create deficiencies in the impact area,  improvements shall be recommended which shall include projected cost estimates. The  design of improvements shall be in accordance with specifications of the Development  Engineer and, where appropriate, the Texas Department of Transportation. The mitigation  plan shall also include any dedications necessary to comply with the Minimum Road  Standards described below. Where the final approval authority for any procedure  determines that a mitigation plan is not adequate to address the traffic impacts of the project,  it may serve as a basis for denial of the permit or subdivision plat.  Page 124 of 152   Page 22 of 25  E. Consultants The City may require that an independent licensed professional traffic engineer be hired by the  applicant to perform the required Traffic Impact Analysis or to review all or part of a study  prepared by the applicant’s consultants.   F. Minimum Road Standards All applications for plat approval, Site Plan approval, or PUD rezoning shall provide for  adequate roads to support proposed development through compliance with the following  minimum standards governing dedication and improvement of internal streets and adjacent  thoroughfares.  For purposes of this Section “adjacent thoroughfares” shall include thoroughfares  abutting the proposed subdivision, whether located within the boundaries of the subdivision or  within public rights‐of‐way.  1. Standards and Specifications The property owner shall dedicate and improve all required rights‐of‐way for internal  streets and adjacent thoroughfares required by these regulations in accordance with the  classification of streets contained in the Comprehensive Plan.  2. Dedication and Improvement of Internal Roadways and Adjacent Thoroughfares a. The property owner shall dedicate and improve one‐half of the right‐of‐way necessary to  meet the specification in the Comprehensive Plan.  b. The City may require additional land and improvements for rights‐of‐way for adjacent  thoroughfares where necessary to achieve adequacy of the road network and where such  additional land and improvements are proportional to the traffic impacts generated by  the proposed development, depending on factors such as the impact of the development  on the adjacent thoroughfare, the timing of development in relation to need for the  thoroughfare, and the likelihood that adjoining property will develop in a timely  manner.  c. In the case of adjacent frontage or service roads for State and Federally designated  highways, the property owner shall dedicate sufficient right‐of‐way and make  authorized improvements in order to provide an adequate road network to serve the  development.  3. Substandard Street Improvements Where an existing thoroughfare that does not meet the City’s right‐of‐way or design  standards abuts a proposed new development, the City may require the property owner to  dedicate the right‐of‐way for a standard thoroughfare width, and to improve the street  according to the dimensions and specifications in the Comprehensive Plan or Sections 12.02  and 12.03 of this Code, depending on factors such as the impact of the development on the  thoroughfare, the timing of development in relation to need for the thoroughfare, and the  likelihood that adjoining property will develop in a timely manner.  4. Capital Improvements Plan for Roads A road improvement may be considered adequate for an application if the required  improvement is included, funded, and approved in the City’s, County’s or State’s two‐ year  capital improvements plan for roads or if the improvement is included, funded, and  approved in the City’s, County’s, or State’s three to five year capital improvements plan for  Page 125 of 152   Page 23 of 25  roads, provided that the applicant agrees to phase development to conform to such  scheduled improvement. This Section shall not be construed to prevent the City from  requiring dedication of rights‐of‐way for such roads or from assigning trips to such roads in  a traffic impact study in order to determine a development project’s proportionate costs of  improvements.  5. Participation in Costs of Improvements The City may participate in the costs of improvements required by this Section in order to  achieve proportionality between the traffic impacts created by the proposed development  and the obligation to provide adequate streets. In such cases, the property owner shall be  responsible for the entire initial costs of road improvements, including design costs.  Reimbursement of the City’s agreed share of the costs shall be made as funds become  available. The construction of improvements and the provisions for participation in costs by  the City shall be included in a subdivision improvement agreement.  G. City Evaluation and Action The City shall evaluate the adequacy of the Traffic Impact Analysis prepared by the applicant.   Based upon such evaluation, the City shall determine (1) whether the application may be  approved in the absence of dedication of rights‐of‐way or construction of improvements to each  affected thoroughfare and (2) the extent of the applicant’s obligations to make such dedications or  improvements. The City shall condition the approval of the subdivision application on one or  more of the following performances by the applicant:  1. Delay or phasing of development until thoroughfares with adequate capacity or intersection  improvements are constructed;  2. A reduction in the density or intensity of the proposed development sufficient to assure that  the road network has adequate capacity to accommodate the additional traffic to be  generated by the development;  3. The dedication or construction of thoroughfares or traffic control improvements needed to  mitigate the traffic impacts generated by the proposed development.  H. Deferral of Obligation Upon request of the applicant or property owner, the obligation to dedicate or improve  thoroughfare rights‐of‐way or to make intersection improvements imposed on an application  may be deferred to a later stage of the development process.   As a condition of deferring the obligation to dedicate rights‐of‐way for or to improve  thoroughfares, which deferral shall be in the sole discretion of the City, the City shall require the  developer to execute a subdivision improvement agreement specifying the amount and timing of  the rights‐of‐way dedication or improvements to thoroughfares.  I. Cash Contributions In lieu of the obligation to dedicate or improve thoroughfares or make traffic control  improvements to achieve road adequacy, the applicant may propose to make equivalent cash  contributions based upon the development project’s proportionate share of the costs of  improvements, which the City in its sole discretion may accept in satisfaction of road adequacy  standards in this Section. Any funds accepted by the City shall be earmarked for construction of  the improvements for which the contribution was made.  Page 126 of 152   Page 24 of 25  J. Options Whenever the proposed development’s share of the costs of a thoroughfare or traffic control  improvement needed to mitigate traffic generated by the development is less than 100 percent,  the City in its sole discretion may do the following:  1. Participate in the excess costs; or  2. Aggregate the costs of improving multiple thoroughfares or intersections identified in the  Traffic Impact Analysis, and require improvements to only some of the thoroughfares or  intersections affected by the development.  K. Appeal of Traffic Impact Analysis Conditions Any appeal of a disapproved or denied final action resulting, in full or in part, from a  determination that the Mitigation Plan was insufficient shall include the following.  1. The appeal shall allege that recommended conditions requiring dedication or construction of  thoroughfares or traffic control improvements are not roughly proportional to the nature  and extent of the traffic impacts on the road network created by the development being  proposed.  2. The appeal may also allege that the imposition of the conditions deprives the owner of the  economically viable use of the land or of a vested property right.  3. The applicant shall provide a study in support of the appeal including the following  information:  a. Total vehicle miles of road capacity utilized by the proposed development, employing  average trip length and equivalency Tables provided by the City.  b. Total vehicle miles of road capacity supplied by proposed dedications of rights‐of‐ way  or improvements to thoroughfares.  4. The City Council, shall consider the appeal and determine whether the street or traffic  control dedication and construction requirements are roughly proportional to the nature and  extent of the impacts on the road network created by the development proposed. If the  petition also alleges that the proposed dedication or construction requirements constitute a  deprivation of economically viable use or of a vested property right, the Hearing body also  shall consider such issues. Following such determinations, the appeal Hearing body may  take any of the following actions regarding the road adequacy portion of the appeal only:  a. Deny the appeal, upon determining that the required dedications of rights‐of‐way for or  improvements to thoroughfares or traffic control improvements are roughly proportional  to the nature and extent of the impacts created by the development, and order that such  dedication or improvements be made as a condition of approval of the subdivision  application.  b. Deny the appeal, finding that the dedication or improvement requirements are  inadequate to achieve road adequacy, and either deny the subdivision application or  require that additional dedications of rights‐of‐way dedication for or improvements to  thoroughfares or traffic control improvements, be made as a condition of approval of the  application.  Page 127 of 152   Page 25 of 25  c. Grant the appeal and waive in whole or in part any dedication or construction  requirement that is not roughly proportional; or  d. Grant the appeal and direct that the City participate in the costs of acquiring rights‐of‐ way or constructing improvements sufficient to achieve proportionality.  Page 128 of 152 Chapter 12 High Points  Purpose:   To Implement the Overall Transportation Plan, Sidewalk Master Plan, Fire Code, Future Land Use  Plan, and Trails Master Plan and review existing language  Goals:  Restructure, plan for the future, offer clarity, provide choice, insist on consistency, consider context,  ensure pedestrian facilities, improve street connectivity, standardize infrastructure while offering  flexibility, return to a subdivision variance process   Re‐organization of the chapter to distinguish between the regional, comprehensive plan  roadways and local neighborhood streets. Merged sections of Chapter 13 related to streets,  lighting, driveways, etc.   Clarify ROW dedication, reservation and improvements requirements early in chapter    Clarify that paved width measurement on all streets is back‐of‐curb for consistency of  measurement regardless of curb type   Standardize design speeds for clarity   Introduce the regional trail as a transportation pathway    Increase the ROW and pavement width of Major Collectors   Add additional ROW at intersections of arterials   Allow private streets for non‐residential multi‐lot projects   Introduce an Unloaded Residential Collector (Neighborhood Collector). De‐emphasize Loaded  Residential Collectors by reducing capacity and removing shared residential driveways   Increase pavement on local streets from 28 feet to 30 for mountable curbs, 32 ft for vertical curbs   Reduce collector ROW to 60 feet   Introduce optional Local Street cross‐section that allows street trees   Adopt DT Master Plan local street section    Street width exceptions for conservation subdivision streets and rural residential streets    Added context sensitive street design flexibility from the OTP that provide more of a complete  street in the context of mixed‐use and commercial development.   Focus on intersection spacing instead of Block Length in the code. Cul‐de‐sacs cannot be used to  break the block, mid‐block pedestrian required for long blocks.   Create administrative exception to allow a collector to end or transition into a local street   Provide a new street connection formula ensure adequate existing and future connectivity    Provide credits for collector roadways to replace local street stubs   New provision that existing platted lots cannot be used to create access for purposes of meeting  street connection requirements   Added inter‐parcel driveway connectivity requirement for non‐residential development   Added some administrative discretion in situations where connection requirements are difficult   Subdivision Variance created for situations such as incompatibility of uses and other requests   Require Regional Trails to be provided by developer with the public improvements   Shift sidewalk maintenance to non‐residential development following site plan    Adds sidewalk requirement to Rural/Estate streets depending on the type and volume of the  street   New provision that public sidewalks and trail do not count again max. impervious cover  limitations  Page 129 of 152   Page 1 of 15  Chapter 13 Infrastructure and Public Improvements Section 13.01 General The purpose of this Chapter is to ensure the orderly continuation of public improvements for  development in Georgetown, through the planning, design, and construction thereof. The intent of this  Chapter is to ensure, as part of the development process, the construction of adequate public  improvements in a safe, equitable, and efficient manner.   13.01.010 Applicability The provisions of this Chapter are adopted pursuant to Texas Local Government Code Chapters 211  and 212, and the City Charter.  13.01.020 Public Improvements Land proposed for development in the City’s corporate limits and extra‐territorial jurisdiction (ETJ)  shall be adequately served by essential public facilities and services, including but not limited to water  distribution, wastewater collection and treatment, roadways, pedestrian circulation, storm drainage  conveyance, and park and recreational facilities.  Development seeking or requiring connection to a  public utility system shall design and install public improvements in accordance with the  Comprehensive Plan, and shall meet the minimum requirements established by this Code, the City’s  Construction Standards and Specification Manual (“Construction Manual”) and any other adopted  City design or technical criteria.   Public improvements required for development under the provisions of this Code include, but are not  limited to: A. Stormwater drainage system, including but not limited to drainage easements, channels, storm  sewer lines and inlets, in accordance with the provisions of Chapter 11 of this Code.  B. Streets, including but not limited to sidewalks, alleys, bridges, and street lighting, in accordance  with the provisions of Chapter 12 of this Code.  C. Utility system, including but not limited to water, wastewater, and electric infrastructure, in  accordance with the provisions of this Chapter.  D. Utility services for communications, gas, other electric providers, or other approved service shall  be installed in accordance with the approved utility assignment locations and associated  franchise agreements.   13.01.030 Public Improvement Exemptions A. 80 Percent Rule Residential subdivisions processed as either a Minor Plat or a Resubdivision of four (4) or fewer  lots may provide certain public improvements to the same or similar level, as determined by the  Development Engineer, as the existing improvements serving 80% of adjacent properties that  contain a residential or agricultural use. For purposes of this section, “adjacent properties”  include properties directly across a street right‐of‐way from the subject property.   The 80% Rule exemption applies to the public improvements required in this Code, except as  follows:  1. Chapter 11, Stormwater.  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 130 of 152   Page 2 of 15  2. Section 12.02, Comprehensive Plan roadway right‐of‐way dedication.  3. Section 12.08, Sidewalks, in the city limits only. Sidewalks in the ETJ are exempt.  4. Section 13.03, Public Utility Easements.  5. Section 13.04, Fire Flow, unless granted an exception as authorized by Sections B103 and  B105 of the International Fire Code, considering density, on‐site storage, sprinkler system,  and any other authorized modifications; and  6. Section 13.07, Utility Master Plan infrastructure.  B. Residential Rural/Estate Subdivisions Single‐family development within the Agriculture (AG) and Residential Estate (RE) Districts, or  in the City’s extraterritorial jurisdiction (“Residential Rural/Estate Subdivisions”) qualify for  certain modified standards throughout this Chapter and other chapters of this Code, where  specified. It is the intent that these modified standards be used to create a rural‐type atmosphere  for a development without sacrificing the integrity of current or future infrastructure systems.  The resubdivision of a Residential Rural/Estate Subdivision to a density which does not meet the  rural exemption shall be upgraded in conformance with this Code.  Section 13.02 Public Improvement Requirements 13.02.010 Developer Responsibilities The developer is responsible for payment of all costs of materials and installation of all infrastructure  and public improvements required by this Code, unless otherwise specified.   13.02.020 Continuity of Improvements All public improvements shall be designed and installed to provide for a logical system of utilities,  drainage and streets, and to create continuity of improvements for the development of adjacent  properties. All required public improvements shall be extended along the boundary and/or through  the subject property to the perimeter of the subject property.  Utility assignments are depicted in the  Construction Manual.  13.02.030 Inspection of Improvements A. During the course of installation and construction of the required improvements, the  Development Engineer or designee shall make periodic inspections of the construction to ensure  that all improvements comply with the provisions of this Code. Construction that fails to comply  with the standards and specifications contained or referred to herein shall not be accepted.  B. The City will charge engineering inspection fees during construction and for final inspection. The  City will not provide layout work or daily inspection.  C. Compaction tests on embankments and flexible bases, depth tests on flexible bases and  pavements, and pressure tests on piping systems are required prior to final approval.    13.02.050 Acceptance and Maintenance of Improvements A. Upon completion of all required public improvements, the City may consider acceptance of the  constructed public improvements only after record as‐built drawings have been submitted to the  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 131 of 152   Page 3 of 15  City, which shall include a statement signed by a registered Professional Engineer that all  improvements have been installed and constructed in accordance with this Code.  B. A written guarantee that all workmanship and materials associated with public improvements  shall be free of defects for a period of two (2) years from the date of acceptance by the  Development Engineer shall be provided to the City. A two (2) year maintenance bond in the  amount of 10% of the total construction cost of all workmanship and materials shall be submitted  to the City per the approved City form.   C. The City shall not repair, maintain, install, or provide any streets, public utilities or services in  any subdivision for which a Final Plat has not been approved and recorded, nor in which the  standards contained herein or referred to herein have not been complied with in full.  D. Public improvements constructed to a standard varying from City specifications but approved by  the City shall be accompanied by a maintenance agreement with a Property Owner’s Association  (or similar organization) for the proper and continuous operation, maintenance, and supervision  of such facilities. A copy of the agreement(s) providing for such shall be presented to the  Development Engineer and approved as to form by the City Attorney prior to recordation of a  Final Plat and shall be filed of record with the plat thereof.  13.02.060 Provision of Utilities A. The City shall not supply water, wastewater, or electricity according to the standards of this  Chapter for any tract of land that is not a legal lot, nor shall the City have any obligation to  extend utility service to any parcel created in violation of the requirements of this Code.   B. A connection to or tap into the City water system, electric system, or wastewater system shall not  be made without a permit or express prior written approval. The developer or builder shall make  available all necessary materials to make the final tap or connection.  C. Temporary utility service may be provided according to the standards and procedures of the  utility provider and are not subject to the requirements of this Chapter.    Section 13.03 Utility Easements A. Uniform and continuous public utility easements (P.U.E.) shall be provided along all street lot  lines at a minimum of 10 feet. If not dedicated by plat, the easement shall be granted at the time  of Site Development Plan or by separate instrument, at the discretion of the Development  Engineer. The City may consider approval of an alternative easement location other than along  the street lot line.  B. Alongside major collectors, arterials, and highways, the P.U.E. shall be a minimum of 15 feet.  Shade Trees shall not be planted within these easements, unless approved by the Development  Engineer. In any P.U.E. with existing overhead electric lines, Shade Trees are prohibited.  Ornamental Trees are allowed within all P.U.E.s.  C. Utility easements may be required across parts of lots other than as described above, at the  discretion of the Development Engineer. If situated between lots, easements for water,  wastewater and storm sewer lines shall be at least 20 feet in width. Where the proposed  development adjoins an unplatted area, up to a 20‐foot easement may be required along the rear  of lots adjoining the unplatted area.  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 132 of 152   Page 4 of 15  D. Where utility easements are not straight due to curved streets, a larger easement shall be  provided where needed for overhead electric, at the discretion of the Development Engineer.  E. Utility easements may be fenced if unlocked gates are provided to allow free movement of  excavating machines, maintenance equipment, and personnel throughout the full length of the  easement.  Section 13.04 Public Water Standards All development shall be served with an adequate water supply and distribution systems for fire  protection and domestic use, unless otherwise specified. The developer shall be responsible for  providing infrastructure to an approved public water supply system, including but not limited to,  water distribution lines, fire hydrants, valves, elevated metering transmission structures, and water  towers, consistent with the City’s Comprehensive Plan. All improvements shall be designed and  constructed according to the City’s Construction Manual.   A. Where an approved public water collection main or outfall line is less than one‐half (1/2) mile  from the property boundary, connection to the public water system shall be required and public  water shall be installed throughout the development.  B. Extension of water utilities shall conform to the City’s adopted Utility Extension and  Improvement Policy, as amended.  C. The developer shall be responsible for the cost of extension and connection to the existing public  water system.   D. The water main pipe size for water distribution system improvements and extensions shall be a  minimum diameter of eight (8) inches. Water infrastructure shall be of sufficient size to furnish  adequate domestic water supply for fire protection in conformance with the City’s adopted Fire  Code, as amended. Fire hydrants shall be provided in accordance with the Construction Manual.  Properties in the ETJ that desire or require fire flow service from the City of Georgetown shall  first submit a petition for voluntary annexation, in accordance with Section 3.25 of this Code.   E. The design and construction of the components of the public water system shall comply with  regulations covering extension of public water systems adopted by the Texas Commission on  Environmental Quality (TCEQ). For development that is not served by a public water supply,  proof of a safe and adequate water supply shall be provided to the Development Engineer.  F. Where an approved public water collection main or outfall line is more than one‐half (1/2) mile  away from the property boundary, on‐site wells may be utilized; however, if the City’s Capital  Improvement Plan has scheduled the extension of a water collection main or outfall line to be  completed to a location point within one‐half mile away from the property boundary within five  (5) years from the date of the Preliminary Plat submittal, connection to the public water system is  required. In such instance, the subdivider shall be required to install a public water system and  shall bear the cost of connecting the subdivision to such existing water system.   G. Improvements required through the Water Services Master Plan shall be designed and installed  in accordance with Section 13.08 of this Code.   H. Exceptions or alternatives to the requirements of this Section may be considered by the  Development Engineer or their designee.  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 133 of 152   Page 5 of 15  Section 13.05 Public Wastewater Standards All development, where desired or required, shall be served with an approved public wastewater  system, including but not limited to, wastewater lines, manholes, force mains, and lift stations,  consistent with the Comprehensive Plan. Properties in the ETJ that desire or require wastewater  service from the City of Georgetown shall first submit a petition for voluntary annexation, in  accordance with Section 3.25 of this Code. All improvements shall be designed and constructed  according to the City’s Construction Manual.   A. Where an approved public wastewater collection main or outfall line is less than one‐half (1/2)  mile from the property boundary, connection to the public wastewater system shall be required  and a public wastewater collection system shall be installed throughout the development.  B. Extension of wastewater utilities shall conform to the City’s adopted Utility Extension and  Improvement Policy, as amended.  C. The developer shall be responsible for the cost of extension and connection to the existing  wastewater collection system.  D. The wastewater gravity main pipe size for wastewater improvements shall be a minimum  diameter of eight (8) inches.  E. The design and construction of all wastewater systems shall comply with regulations covering  extension of public sanitary wastewater systems adopted by the Texas Commission on  Environmental Quality.  F. All wastewater systems shall be designed and constructed to operate on a gravity flow basis. In  extraordinary circumstances and with the approval of the Development Engineer, lots one (1)  acre and greater may design a low‐pressure, vacuum, or gravity flow system to minimize the  need for lift stations.  G. Where an approved wastewater collection main or outfall line is more than one‐half (1/2) mile  away from the property boundary, on‐site septic system(s) may be utilized; however, if the City’s  Capital Improvement Plan has scheduled the extension of a wastewater collection main or outfall  line to be completed to a location point within one‐half mile away from the property boundary  within five (5) years from the date of the Preliminary Plat submittal, connection to the public  wastewater system is required. In such instance, the subdivider shall be required to install a  public wastewater collection system and shall bear the cost of connecting to such existing  wastewater collection system.   H. Improvements required through the Water Services Master Plan shall be designed and installed  in accordance with Section 13.08 of this Code.   I. Exceptions or alternatives to the requirements of this Section may be considered by the  Development Engineer or their designee.  Section 13.06 Electric and Communication Standards The City’s Electrical Engineer shall design the electrical system for all development, unless otherwise  authorized. Where permanent electric service is desired and/or improvements required, the electric  improvements shall be installed and maintained in accordance with the following standards:  A. For residential subdivisions, all electric distribution lines and individual service lines shall be  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 134 of 152   Page 6 of 15  installed underground unless located within an alley or otherwise approved. If overhead lines  existed prior to underground installation, such poles, guy wires, and related structures shall be  removed following construction of the underground infrastructure.   B. For non‐residential and multi‐family development where no existing overhead infrastructure  exists, underground electric utility lines shall be required along the street and within the site.  Where existing overhead infrastructure is to be relocated, it shall be re‐installed underground  and the existing facilities shall be removed at the discretion of the Development Engineer.  C. Underground electric and communication service lines shall be located and installed according to  the Construction Manual.  D. Electric transformers and related equipment shall be mounted on pads at ground level. For non‐ residential development, such equipment shall be located outside of the street yard where  practical and preferably located behind the front façade of the primary building structure. Such  equipment shall be reasonably separated from pedestrian or vehicular access ways, shall have  approved driveway or all‐weather vehicular accessibility, shall not conflict with roadway sight  visibility, and shall be located outside of future right‐of‐way.   E. Screening of pad‐mounted transformers for non‐residential development shall consist of barrier  fencing or shrub plantings located no closer than three (3) feet from the transformer, except for  the entry side of the transformer, which shall have a minimum of 10 feet of unobstructed  clearance. The entry side of the transformer shall not face a public street unless located behind the  front façade of the primary building structure. The transformer pad shall be located with  adequate room for the required landscape screening to be installed consistent with these  provisions. Transformers in the Downtown Overlay are exempt from these requirements.  F. Once utility service lines have been installed underground, the installation of new above‐ground  lines in that location is prohibited. G. The installation of public street lights, and connection of electric service thereto, shall be the  responsibility of the developer as provided in Chapter 12 of this Code. H. Installed overhead and underground electric service shall take into account Heritage and  Protected Trees when locating new service lines. I. Exceptions or alternatives to the requirements of this Section may be considered by the  Development Engineer or their designee. Section 13.07 Master Plan Infrastructure The City’s Comprehensive Plan includes utility master plans for the water distribution, wastewater  collection and electric utility. Each master plan identifies future system improvements that are  necessary to meet or exceed treatment and transport requirements for the specific utility.  The planning  horizon for the plan is up to 20 years in the future.   A. Construction of Master Plan Infrastructure When a master plan requires the installation of regional infrastructure on a property, the developer  shall extend and construct such facilities at their own expense. When these facilities exceed the utility  needs for the specific development beyond the utility minimum size, the facility shall be considered  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 135 of 152   Page 7 of 15  oversized. All necessary easements and/or rights‐of‐way for such infrastructure shall be dedicated at  no cost to the City.  B. Oversizing Cost Participation 1. The City may, at its sole discretion, participate with a developer in the cost of oversized  facilities based upon, but not limited to the following factors:   a)  The approved utility budget for the current year;   b)  The ability of the specific utility to fund any future costs;   c)  The degree to which the project conforms to and accomplishes the 5‐year CIP priorities;  d)  The degree to which the project accomplishes the utility Master Plan; and   e)  The impact to system operations. Any cost participation contract shall be approved by the  City Council prior to approval of the Final Plat.  2. Cost participation shall be based upon the cost differential between the master plan line size  and the minimum line size required to serve the development, for eligible construction costs.  3. When a line extension is included in the current 5‐year CIP, the approved cost participation  contract shall provide for the payment to be scheduled during the same fiscal year as the CIP  project that would have accomplished the line extension, and after the date of notice of  acceptance by the City.  4. The fees shall be calculated by the City based on information from the developer’s engineer,  using a methodology that apportions the development’s projected usage (based upon the  minimum pipe size) to the available usage due to oversizing. The developer’s engineer shall  use the City’s approved water or wastewater master plan as a basis for calculating residential  flow per dwelling unit.  Calculations for non‐residential units shall be calculated using the  latest edition of the “Design Criteria for Sewage Systems,” as produced by the Texas  Commission on Environmental Quality.  5. The calculation of cost participation shall be based on construction costs in effect at the time  the connection to the system (the “tap”) is made. All calculations shall be submitted to the  City for appropriate review, verification, and approval.  6. A cost participation contract is not a guarantee of capacity.  Guarantee of capacity is achieved  through payment of impact fees.  C. Impact Fee Credits When a line extension is included in the 10‐year Capital Improvement Plan (CIP), an Impact Fee  credit may be eligible on the fee assessment for each lot in the subdivision. Impact Fee credit shall be  calculated based upon the number and size of service connections and the allocation of costs in the  Impact Fee calculation, as amended.    Section 13.08 Reserved. Parkland Dedication   Section 13.09 Subdivision Improvement Guarantee Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 136 of 152   Page 8 of 15  In lieu of full construction of all public improvements prior to Final Plat recordation, a plat may be  recorded without acceptance of the required public improvements through the posting of fiscal  surety. Fiscal surety shall be provided in an amount of at least 125 percent (125%) of the cost of the  required public improvements, as estimated by a licensed engineer and approved by the  Development Engineer. The Development Engineer has the discretion to reduce the percentage of the  fiscal surety instrument based on the amount of the construction completed.   The financial instrument shall state the name of the development or subdivision, and shall list the  required improvements and estimate costs thereof. A plat shall not be recorded until financial  security is delivered to the City in a form provided by the City and approved as to form and legality  by the City Attorney. No release of any security shall occur until the City has formally accepted the  improvement that is the subject of such security.   Section 13.10 Creation of Special Districts (unchanged) 13.10.010 Purpose and Intent To provide for the prudent use of political subdivisions that are created pursuant to Article III, Section  52, and/or Article XVI, Section 59, of the Texas Constitution and that are authorized by law to provide  water, wastewater, drainage, and other services (“districts”), in order to allow development within the  City’s corporate boundaries and extraterritorial jurisdiction that is generally consistent with the City’s  Comprehensive Plan.  This section is intended to be equitably applied to the creation of, inclusion of land within, and  operation of all proposed districts, while allowing flexibility necessary to address unique factors that  may arise with respect to each proposed district.  Prior to considering whether to consent to or support the creation of a district, the City will consider  whether the City is able to provide water and/or wastewater service to the area proposed to be  included in the district and whether such area is within the City’s projected ultimate city limit  boundary.  The standards established in this section are intended to carry out the following purposes:  • Encourage quality development;  • Protect the water quality within all watersheds of the City;  • Protect the water quality of the City’s drinking water sources;  • Allow the City to enforce land use and development regulations consistent with the City’s  comprehensive plan;  • Provide for construction of infrastructure consistent with City standards and City inspection of  such infrastructure;  • Provide notice to residents of the district that the City may annex the district at some future time;  • Facilitate cost‐effective construction of infrastructure to serve the area within the district,  including police and fire stations, that is consistent with City standards and plans, so that the  potential financial burden on the citizens of Georgetown will be reduced, in the event of  annexation of such land by the City;  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 137 of 152   Page 9 of 15  • Provide for extension of water and wastewater lines that will serve future growth in the City and  its extraterritorial jurisdiction consistent with the City’s regional utility planning;  • Establish guidelines for reasonable conditions to be placed on;  • Issuance of bonds by the district; and  • The City’s consent to creation of the district, including conditions consistent with the City’s  water and sewer bond ordinances regarding creation of districts that might otherwise  detrimentally compete with the City’s utility systems;  • Establish guidelines for other mutually beneficial agreements by the City and the district; and  • Provide a procedural framework for responding to an application seeking the City’s consent to  the creation of a district.  13.10.020 Definitions (moved to Chapter 16, Definitions) A. Bond. Instrument, including a bond, note, certificate of participation or other instrument  evidencing a proportionate interest in payments due to be paid by an issuer or other type of  obligation that:  (1) is issued or incurred by an issuer under the issuer’s borrowing power;  without regard to whether it is subject to annual appropriation; and (2) is represented by an  instrument issued in bearer or registered form or is not represented by an instrument but the  transfer of which is registered on books maintained for that purpose by or on behalf of the issuer.  B. Certificate of convenience and necessity (CCN). A permit issued by the Texas Commission on  Environmental Quality (“TCEQ”) authorizing a specified utility to be the retail water or sewer  service provider in a specified area.  C. City Council. City Council of the City of Georgetown.  D. Consent agreement. An agreement between the City and owners and developers of land in a  proposed district which, if agreed to, shall be attached to the consent resolution adopted by the  City Council.  E. Consent resolution. A resolution approved by the City Council setting forth terms of its consent  to creation of a district.  F. Consent to creation of a district. Authorization for the owners of land in a proposed district to  initiate proceedings to create a district as provided by law.  G. District. A municipal utility district (“MUD”), water control and improvement district (“WCID”),  flesh water supply district (“FWSD”), or similar political subdivision created to provide water,  sewer or drainage utility services, roads, or other services allowed by law to a specified area,  pursuant to Article III, Section 52, and/or Article XVI, Section 59, of the Texas Constitution.  H. Extraterritorial jurisdiction (ETJ).  Unincorporated area generally extending two miles from the  City limit, excluding other incorporated municipalities and their ETJ, in which the City has the  authority to annex property, as determined in accordance with Chapter 42 of the Local  Government Code.  I. Strategic partnership agreement. An agreement between the City and a district addressing the  relationship between the City and the district, including limited purpose annexation of  commercial areas and other matters pursuant to Section 43.0751 of the Local Government Code.  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 138 of 152   Page 10 of 15  J. TCEQ.  The Texas Commission on Environmental Quality or its successor.  13.10.030 Prerequisites to Consent to Creation of a District A. Before the City Council consents to creation of a district, the following issues shall be considered  in accordance with this chapter:  1. If applicable, whether the area proposed for inclusion in the district meets criteria for  annexation set out in the City’s annexation policy and is within the City’s projected ultimate  city limit boundary; and  2. Whether the City will provide water and/or wastewater services to the land within the  proposed district at a reasonable cost and will commence construction of facilities necessary  to serve the land within 2 years and substantially complete such construction within 4½  years after submittal of the petition pursuant to the City’s policies on the extension of utility  services.  B. If the determination on both issues 1 and 2 above is negative, then before consenting to the  creation of a district, the City Council shall consider further whether the creation of the district is  feasible, practicable, necessary for the provision of the proposed services and would be a benefit  to the land, and therefore warrants the City’s consent, consistent with the other considerations in  this policy.  C. If the determination on either of the two issues is affirmative, then the City Council shall not  consent to creation of the district unless the applicant demonstrates that unique factors justify its  creation. If appropriate under the circumstances, the City shall:  1. Commence negotiations with the owners of at least 50 percent of the land in the proposed  district and a majority of the qualified voters concerning the City’s provision of water and  wastewater services, upon receipt of a petition submitted by such persons in accordance  with Local Government Code, Section 42.042; or  2. Commence proceedings to annex the land in the proposed district.  13.10.040 Staff Analysis Upon receipt of an application seeking the City’s consent to creation of a district and after a  preliminary determination of the prerequisites in Section 13.10.030, City staff shall analyze the  proposed development and its potential impact on facilities and services. The applicant shall provide  the following preliminary information relative to the land proposed to be included in the district, if  available:  A. Engineering report showing:  1. Preliminary water availability study, including copies of any proposed contracts;  2. Preliminary wastewater treatment availability, including copies of any proposed contracts;  3. Preliminary drainage study; and  4. Preliminary road study for any roads proposed to be reimbursed by bonds.  B. Preliminary cost estimates for water, wastewater, drainage or road facilities or projects, and any  other proposed district facilities to be reimbursed or paid for by the issuance of district bonds;  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 139 of 152   Page 11 of 15  C. Master development plan showing general layout of proposed land uses; major streets and roads;  water, wastewater, and drainage facilities; and any other district facilities;  D. Information concerning provision of firefighting and law enforcement services;  E. Estimated build‐out schedule by year with estimated assessed valuations in the district;  F. Estimated ultimate amount of bonds to be issued by the district, ultimate debt service  requirements, and projected district tax rate;  G. District boundary and vicinity map;  H. Traffic study identifying potential impacts on:  1. The City’s road system serving the land proposed to be included in the district, if all or any  portion of the land is located within the City or within two miles of the City’s boundaries;  and  2. The county’s road system, this traffic study is in addition to any traffic studies required by  the City’s subdivision regulations in connection with submittal of subdivision plats;  3. If all or any portion of the proposed district is located outside the City’s boundaries, proof  that the applicant has provided the following information by certified mail to the Williamson  County Judge and each member of the Commissioners Court:  the name, acreage, and  location of the proposed district, build‐out schedule, estimated population on total build‐out,  and map of the area;  4. Such other information as City staff may reasonably require to analyze the need for the  proposed facilities and the development’s potential impact; and  5. Any proposed City consent agreements.  13.10.050 Conditions to City’s Consent to Creation of a District If the City Council elects to consent to the creation of or inclusion of land within a district, then it shall  impose the following requirements as conditions of the City’s consent, and such requirements shall be  stipulated in the consent resolution and/or other ancillary agreement, unless the City Council  determines that requirements are not appropriate with regard to a specific district.  A. All water, wastewater, drainage, and road infrastructure and facilities as well as any other  infrastructure or facilities to be reimbursed or paid for by the issuance of district bonds, shall be  designed and constructed to City standards, including without limitation fire flow standards and  utility and road design, construction and installation standards, in accordance with plans and  specifications that have been approved by the City.  In the event of a conflict between City water  and wastewater standards and standards imposed by the CCN holder for the proposed district,  City standards shall prevail, unless otherwise agreed by the City.  B. The City shall have the right to inspect all facilities being constructed by or on behalf of the  district and to charge inspection fees consistent with the City’s inspection fee schedule, as  amended from time to time.  C. Bonds, including refunding bonds issued by the district, shall, unless otherwise agreed to by the  City, comply with the following requirements, provided such requirements do not generally  render the bonds unmarketable:  1. Maximum maturity of 20 years for any one series of bonds;  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 140 of 152   Page 12 of 15  2. Interest rate that does not exceed 2% above the highest average interest rate reported by the  Daily Bond Buyer in its weekly “20 Bond Index” during the one month period preceding the  date notice of the sale of such bonds is given;  3. The bonds shall expressly provide that the district shall reserve the right to redeem bonds at  any time subsequent to the tenth (10th) anniversary of the date of issuance, without premium.  No variable rate bonds shall be issued by a district without City Council approval; and  4. Any refunding bonds of the district must provide for a minimum of 3% present value  savings and that the latest maturity of the refunding bonds may not extend beyond the latest  maturity of the refunded bonds unless approved by the City Council.  D. The City shall require the following information with respect to bond issuance:  1. At least 30 days before issuance of bonds, except refunding bonds, the district’s financial  advisor shall certify in writing that the bonds are being issued within the existing water,  sewer, or drainage facilities in the county in which the district is located and shall deliver the  certification to the City Secretary, and the City.  2. At least 30 days before the issuance of bonds, the district shall deliver to the City Secretary,  and the City Manager notice as to:  a. The amount of bonds being proposed for issuance;  b. The projects to be funded by such bonds; and  c. The proposed debt service tax rate after issuance of the bonds.  d. If the district is not required to obtain TCEQ approval of the issuance of the bonds (other  than refunding bonds), the district shall deliver such notice to the City Secretary, and the  City Manager at least 60 days prior to issuing such bonds. Within 30 days after the  district closes the sale of a series of bonds, the district shall deliver to the City Secretary  and the City Manager a copy of the final official statement for such series of bonds. If the  City requests additional information regarding such issuance of bonds, the district shall  promptly provide such information at no cost to City.  E. The purposes for which a district may issue bonds shall be restricted to the purchase,  construction, acquisition, repair, extension and improvement of land, easements, works,  improvements, facilities, plants, equipment, and appliances necessary to:  1. Provide a water supply for the district for municipal uses, domestic uses, and commercial  purposes;  2. Collect, transport, process, dispose of and control all domestic, industrial or communal  wastes from the district whether in fluid, solid, or composite state;  3. Gather, conduct, divert, and control local storm water or other local harmful excesses of  water in the district; and  4. Pay organization and administrative expenses, operation expenses during construction, cost  of issuance, interest during construction, and capitalized interest.  5. If appropriate in a particular district, the City may consent to issuance of bonds for purchase,  construction, acquisition, repair, extension, or improvement of fire stations, roads, and/or  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 141 of 152   Page 13 of 15  other capital improvements that are mutually agreed upon by the City Council and the  applicant.  F. The district shall contain sufficient acreage to assure the economic viability of the district but no  more acreage than can feasibly be annexed at one time.  In general, a district is not expected to  include less than 200 acres or more than 500 acres.  G. Development within the district shall be consistent with the City’s Comprehensive Plan.  H. No district shall include land in more than one city’s Extraterritorial Jurisdiction.  I. The City and the owners of all land in the proposed district shall reach agreement on the terms of  a development agreement pursuant to Local Government Code, Section 212.171, et seq. to extend  the City’s planning authority over land included in the district by providing for approval of a  development plan, authorizing enforcement by the City of land use and development  regulations, and including other lawful terms and considerations the parties consider  appropriate.  The development agreement shall include provisions relating to the following  matters:  1. Land use plan reflecting all approved land uses and residential densities;  2. Compliance with City construction Codes, including permit requirements;  3. Compliance with City and other applicable stormwater and water quality regulations;  4. Development standards comparable to City zoning regulations; and  5. Dedication and development of park land, open space, and trails.  The above list is not intended to be exhaustive.  It is expected that the parties will cooperate to  identify those matters unique to the district that may be addressed in a development agreement.  J. At least 30 days before issuance of bonds, the district shall certify in writing that the district is in  full compliance with the consent resolution approved by the City Council and, to the extent such  agreements impose requirements on the district, with the consent agreement, strategic  partnership agreement and all other agreements executed by the City and the district, and shall  deliver the certification to the City Secretary, and the City Manager.  K. No land within the district shall be allowed, at any time in the future, to incorporate, join in an  incorporation, or be annexed into any incorporated city other than the City of Georgetown.  L. No land shall be annexed by the district without prior City Council approval.  M. The district shall not construct or install infrastructure or facilities to serve areas outside the  district or sell or deliver services to areas outside the district without prior City Council approval.  N. After creation of the district, and unless otherwise expressly authorized by the consent agreement  or development agreement, no district shall be converted into another type of district,  consolidated with another district, divided into two or more new districts or seek additional  governmental powers that were beyond its statutory authority at the time the district was  created, without prior City Council approval.  O. If allowed by law, the City may annex any commercial development within the district for  limited purposes pursuant to Local Government Code, Section 43.0751, and may impose a sales  and use tax within the area annexed for limited purposes. If limited purpose annexation is not  allowed by law, then the City may not consent to inclusion of commercial retail areas within the  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 142 of 152   Page 14 of 15  district. The City may consider sharing tax receipts with the district, provided the district’s share  is used to finance infrastructure, retire bond debt or for other purposes acceptable to the City.  P. The district shall not issue any bonds other than those authorized by the consent agreement  without City Council approval.  Q. The district shall file a notice in the real property records of all counties in which the district is  located stating that the City has authority to annex the district. The parties may attach a form of  such notice to the consent agreement or development agreement.  R. The district shall send a copy of the order or other action setting an ad valorem tax rate to the  City Secretary, and the City Manager within 30 days after district adoption of the rate.  S. The district shall, send a copy of its annual audit to the City Secretary, and the City Manager  within 30 days after approval.  T. The City shall encourage the district to maintain a debt service structure that will ensure that the  district’s taxes are maintained at a rate at least equal to the City’s tax rate, to the extent feasible.  U. The district shall provide copies of any material event notices filed under applicable federal  securities laws or regulations to the City Secretary, and the City Manager within 30 days after  filing such notices with the applicable federal agency.  V. Construction of capital improvements such as fire stations and recreational amenities shall be  encouraged.  W. Sharing of fire stations, recreational amenities, and other capital improvements by the City and  the district shall be encouraged.  X. If construction or expansion of a wastewater treatment facility is proposed to serve the district,  the plant design shall conform to all applicable state and federal permitting and design  standards. In addition, any wastewater discharge shall be permitted to meet effluent limitations  no less stringent than 5‐5‐2‐1 (5 parts per million {“ppm”} biochemical oxygen demand; 5 ppm  total suspended solids; 2 ppm nitrogen; and 1 ppm phosphorus) or the current limits in permit(s)  held by the City, whichever is strictest.  The City reserves the right to protest any wastewater  treatment facility permit application or amendment.  Y. The board of directors of the district and landowners within the district shall assist the City in  annexing one or more areas as reasonably necessary for the City to connect areas to the City that  are outside the district and that the City intends to annex in the foreseeable future.  Z. The City shall require the district to complete a traffic impact analysis pursuant to Section 12.05 of  this Code.  AA. The City may agree not to annex and dissolve the district any earlier than the first to occur of:  (i)  extension of water, sanitary sewer, and drainage facilities to serve 90% of the land within the  district; or (ii) 15 years after creation of the district. The contract between the City and the  district may provide that the City may set rates for water and/or sewer services for property that  was within the district that vary from those for other properties within the City in order to  compensate the City for assumption of district obligations upon annexation, in compliance with  any statutory requirements applicable to such an agreement.  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 143 of 152   Page 15 of 15  AB. The consent agreement and ancillary documents shall include terms providing for the district to  be fully developed and ready for full purpose annexation by the City within a reasonable time  period.  AC. The applicant shall reimburse the City for expenses incurred by the City in connection with the  City’s consent to formation of the district, including but not limited to professional fees incurred  in connection with negotiation and preparation of the consent resolution, consent agreement,  development agreement, strategic partnership agreement, and related documents.  13.10.060 City Operations Compensation Fee A fee shall be assessed for each residential unit within the district equal to the proportion of City  operations attributed to serving residents of the district. The fee shall be calculated as follows:  B = Total General Fund budget for the fiscal year in which the consent application is filed.   P = The estimated population of the City at the time the consent application is filed.  H = The estimated average household size within the City at the time the consent application is  filed.  D = The percentage of City services used by district residents. This percentage shall be adopted by  the City annually as a part of the City’s budget adoption process.  Y = Number of years of duration of the district.  R = Discount rate.  This rate shall be adopted by the City annually as a part of the City’s budget  adoption process.  PV = Present value.  City Operations Compensation Fee = PV(R,Y,‐((B /(P /H)) * D))   Example:  B = $24,000,000  P = 41,000  H = 2.8  D = 15%  Y = 20  R = 6%  Fee = $2,819.92      Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 144 of 152 Chapter 16 Definitions Section 16.02 Definitions Abutting. Having Sharing a property line or common border or a portion of a property line or  common border.  Alley. A public or private traffic way, secondary means of access. See Street, Alley. Alternative Parking Plan. A plan approved by the Director that allows for alternatives to the  vehicular parking, stacking, and loading requirements in Chapter 9 of this Code.  AASHTO. American Association of State Highway and Transportation Officials.  Average Daily Trip (ADT). The projected or counted amount of traffic traversing a street. Used  often as a modeled or calculated measurement of expected traffic generation for a development or  neighborhood in order to determine roadway adequacy.   Back-of-curb. The outside edge of an approved curb type not adjacent to a travel way. The basis  of measurement for paved width and curb basis within this Code.  Bicycle Lane. An on‐street defined travel lane for the exclusive use of bicycles.  Bikeway. All thoroughfares that explicitly provide for bicycle travel including facilities existing  within street and highway rights‐of‐way and facilities along separate and independent corridors.  Block. One or more parcels together forming a unit of land bounded by through‐streets, railroad  rights‐of‐way, watercourses, public parks, cemeteries, rural land, or any other barrier to the  continuity of development or any combination thereof. In cases where the platting is incomplete or  disconnected, the Planning Director shall determine the outline of the block.A parcel of land,  entirely surrounded by public streets, highways, railroad right‐of‐way, public walks, parks or  green strips, rural land, drainage channels, or a combination thereof.  Block Length. The length of a street between the intersection of said street and another street,  unless otherwise dictated by this Code, measured from the center point of two streets.  Bond. A sealed instrument under which a person or entity is obligated to pay an agreed‐upon  amount of money on or before a specified expiration date or action.  Binding security; firm  assurance. Any form of security including a cash deposit, surety bond, property, or instrument of  credit in an amount and form satisfactory to the City Attorney. Certificate of Convenience and Necessity (CCN). A permit issued by the Texas Commission  on Environmental Quality (“TCEQ”) authorizing a specified utility to be the retail water or sewer  service provider in a specified area.  Comprehensive Plan Roadway or Thoroughfare. A street or trail identified in the City’s  Overall Transportation Plan as an existing or future roadway needed to accommodate the current  and future transportation needs of the community. Includes Major Collector, Minor Arterial, Major  Arterial, and any identified public trail or railway.   Connectivity Ratio. A numerical calculation determined by the number and linkage  characteristics of streets within a subdivision.  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 145 of 152 Consent Agreement. An agreement between the City and owners and developers of land in a  proposed district which, if agreed to, shall be attached to the consent resolution adopted by the  City Council.  Consent Resolution. A resolution approved by the City Council setting forth terms of its consent  to creation of a district.  Construction Specifications and Standards Manual. Referred to often in this Code as the  “Construction Manual,” this City of Georgetown document includes standard details and  specifications for the construction of public improvements.   Curb. A defined concrete edge of a street, which may or may not include a stormwater gutter.   Curb, Mountable. Also described as a rollover or roll‐up curb, a Mountable Curb is a street  border that has sloping faces that allow vehicles to easily encroach upon on them and is not  considered a vehicular barrier curb. Mountable Curbs are considered a combined curb type that is  the primary component of a stormwater conveyance system that carries alongside a roadway.  Curb, Ribbon. Also described as a lay‐down curb, a Ribbon Curb is a street border that is  generally flat and is not considered a vehicular barrier curb. Typically associated with sheet‐flow  or open ditch stormwater conveyance and does not carry stormwater laterally alongside a  roadway.  Curb, Vertical. Also described as a stand‐up curb or barrier curb, a Vertical Curb is a street  border that is generally accepted as a safety barrier separating vehicular traffic from a building,  sidewalk, or other area where vehicles are not desired. Typically paired with a defined stormwater  conveyance gutter that carries stormwater laterally alongside a roadway.   Curb Basis. The dimensional area between the back of a street curb and the outside of the right‐ of‐way.  Curb Stop. A concrete barrier secured to a parking stall to stop the tire of a moving vehicle.  Cut-Out Parking. A designated street parking lane with defining characteristics separating it  from the primary travel way of the street. Cut‐out areas are typically seen in residential  neighborhoods and in the downtown area. Graphical design of cut‐out parking can be found in the  Chapter 12 Technical Appendix.  Developer. A person or entity partaking in an activity governed by this Unified Development  Code including, but not limited to, division of land, erection or modification of buildings,  construction of public improvements, or any other alteration of land or property subject to this  Code.  The term “developer” may include the terms “property owner”, “subdivider”, “applicant”,  and/or “builder” as the parties responsible for successive stages of a development project may  vary.  Development. Initiation of any activity governed by this Unified Development Code related to  land or property modification whether for imminent or future construction activities including,  but not limited to, division of a parcel of land into two or more parcels; alteration of the surface or  subsurface of the land including grading, filling, or excavating; mining or drilling operations;  clearing or removal of natural vegetation and/or trees; installation of public infrastructure  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 146 of 152 including utilities, roadways, and drainage facilities; and construction or enlargement of any  building, structure, or impervious surface. Exclusions from this definition include maintenance of  lawns, gardens, and trees; repairs to existing utilities; minimal clearing of vegetation for surveying  and testing; and bona fide agricultural activities.The term “development” includes any of the  following occurrences: The division of a parcel of land into two or more lots or parcels; the  construction, reconstruction, conversion, structural alternation, relocation, or enlargement of any  buildings; the extension of any use of land; any clearing, grading, excavation, or other movement  of land, for which permission may be required pursuant to this ordinance; reconstruction,  alteration of the size or material change in the external appearance of a structure; and excavation  for the construction, moving, alteration, or repair, not including ordinary maintenance and repair,  of any building or structure exceeding 144 square feet in area.  Drive Aisle. The vehicular travel ways within a development that provide access to buildings,  parking spaces, loading spaces and other areas of the property. A drive aisle does not constitute  nor equal a public or private street.  Driveway. A private roadway travel way providing vehicular access for vehicles from a street to  the adjacent property. a parking space, garage, dwelling, or other structure.  Driveway, Non-Residential. A driveway serving typically non‐residential development,  including multi‐family and townhouse uses.  Driveway, Residential. A driveway serving single‐ and two‐family uses.  Dwelling or Dwelling Unit, Accessory. A small separate dwelling unit, either detached or  attached to the principal dwelling unit, which includes full kitchen facilities and living quarters.  Often referred to as “guest homes”, “granny flats”, “garage apartments”, or “mother in law units”,  accessory dwelling units are intended to be integrated into primarily single family neighborhoods  to provide housing alternatives for a variety of age groups and income levels with minimal impact  on the character of the neighborhood while providing income for the homeowner living in the  primary residence.  Electrical Engineer. The person designated by the City’s electric utility to make decisions  regarding placement, design, procedures, and other authorized determinations regarding electrical  public improvements.  Existing Street Connection. A public street connection to an existing public street that  ultimately connects in two or more locations to a Major Street.  Future Street Connection. A public street stub to an adjacent property that will not  immediately connect to a public street, and the ultimate connection is dependent upon the  development of the adjacent property.  Impact Fee. A user fee charged for connection to the public utility system.  Internal Roadway. A street that is entirely within a subdivision but not located along the  boundary. Does not constitute or equal a Perimeter Street.  Intersection Spacing. The length of a segment of street as measured between the centerlines of  two through streets (both on the same side of the street segment to be measured).  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 147 of 152 Level of Service (LOS). A qualitative assessment of a roadʹs operating conditions, indicating  capacity per unit of demand a street based on and related to the operational characteristics of the  facility.   Lot, Platted. A parcel of land identified as an individual lot on a subdivision plat recorded in the  Williamson County Plat Records. Median. A raised or depressed curbed division of travel lanes. Does not include a “flush” median,  which acts only as a painted division of travel lanes. May be of a pervious or impervious surface  but is typically covered with grass, landscaping, trees and may contain pedestrian facilities.  Multi-Modal. The availability of multiple modes of transportation within a system or corridor,  which may include but not be limited to, vehicles, pedestrians, cyclists, and transit.  Numbered County Road. A public roadway within the jurisdiction of a county which contains a  numbered designation. For example: CR 140.   Oversized Utility Line. A utility facility that is described in the City’s water or electric master  plan, necessary to accommodate current and future users. May be constructed by various parties  with potential cost‐sharing partnership opportunities.   Parcel. Continuous land area owned by or controlled by the same person or entity.Any legally  described area of land.  Parent Tract. The original tract of land as described by deed from which one or more lots are to  be subdivided from.Tract or lot as described by deed dated prior to May 10, 1977 or plat, which  includes one or more lots that are being subdivided.  Paved Surface. An area surfaced with single or multiple‐course surface treatment, asphalt,  concrete, pervious concrete, or grasscrete pavement constructed on a base course or similar all‐  weather surface,. Does not includinge gravel, grass, stones, decomposed granite, or similar  unpaved materials.   Paved Width. The dimensional width between the back of a street curb to the back of a curb  across travel lanes. Does not include a median.  Plat Waiver. An exception to specifically‐defined regulations of this Code to address difficulties  in developing a property for subdivision. A Plat Waiver does not constitute a Variance, as that  term is defined in this Code, and only applies to certain provisions relating to subdividing a lot or  parcel.  Property Owner’s Association. An entity established to represent the interests of property  owners within a defined area and may include maintenance and enforcement responsibilities.  Reserve Strip. A narrow strip of property usually separating a parcel of land from a roadway or  utility line easement, that is characterized by limited depth, which will not support development  and is intended to may prevents access to the a roadway or utility easement from adjacent  property. and which is prohibited by these regulations unless their control is given to the City.  Residential Rural/Estate Subdivision. A subdivision that is zoned either AG (Agriculture) or  RE (Residential Estate) if within the City Limits or a subdivision in the extraterritorial jurisdiction  (ETJ) that is platted for single‐family residential development with lots of at least one acre in size.  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 148 of 152 Right-of-Way Flare. A diagonal cut‐back between two public street rights‐of‐way specified in  Chapter 12.  Setback, Garage. A setback located along and generally parallel to a street right‐of‐way  indicating the minimum distance required between front facing garage or carport access and the  street right‐of‐way.  Setback, Side. The setback located along, and generally parallel to, any side lot line, extending  the full width depth of a lot.  Shared-Use Path. A paved pathway accommodating pedestrians and bicyclists, meeting  accessibility standards. Differentiated from a “hike‐and‐bike trail” which may be a pervious  material and not accessible.   Sidewalk Clear Zone. The dimensional area between the curb or edge of pavement (where no  curb exists) and a pedestrian facility such as a sidewalk, trail or pedestrian accessway. The clear  zone is established to protect pedestrians from vehicular movements, as determined by speed and  street classification.  Sidewalk Fund. A fund established to accept and distribute revenue in accordance with the  provisions of this Code for the purpose of constructing public sidewalks and/or trails.  Sight Triangle. The triangular area formed by an invisible diagonal line at the corner of either  two intersecting street right‐of‐way lines, the edge of street lines, the edge of a driveway or  combination of two thereof, as specified in Chapter 12. The Sight Triangle exists to prevent sight  obstruction for motor vehicles, pedestrians, etc. May also be referred to as “street visibility  triangle” or “sight distance triangle”  Site Development Plan. A detailed site layout plan containing sufficient information to  evaluate the land use, construction plans, and architectural harmony of the proposed development  including compatibility of the development with nearby areas. A Site Development Plan shall  follow the requirements and approval procedures of Section 3.09 of this Code and the  Development Manual.  Special District. A municipal utility district (“MUD”), water control and improvement district  (“WCID”), fresh water supply district (“FWSD”), or similar political subdivision created to  provide water, sewer or drainage utility services, roads, or other services allowed by law to a  specified area, pursuant to Article III, Section 52, and/or Article XVI, Section 59, of the Texas  Constitution.  Strategic Partnership Agreement. An agreement between the City and a special district  addressing the relationship between the City and the district, including limited purpose  annexation of commercial areas and other matters pursuant to Section 43.0751 of the Local  Government Code.  Street. An improved surface used for the transport of automobiles and other motor vehicles from  one location to another. Includes the term “road” and “roadway”  Street, Alley. An alley is a passageway designed primarily to provide access to or from the rear  or side of property otherwise abutting on a public street.   Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 149 of 152 Street, Arterial. A street designed to carry large volumes of local and regional traffic into or out  of the city which provide for efficient vehicular movement between distant locations, decreasing  traffic on local and collector streets. Separated in this Code by Minor and Major classifications, the  specific characteristics and average daily trip ranges of which each can be found in Section  12.03Chapter 12 of this Code.  Street Cul-de-Sac. A street or series of connected streets that has a single approved vehicular  access point. having one end open to vehicular traffic and having one end terminated by an  approved turnabout.  Street, Collector. A street that connects and distributes traffic between Arterial Streets and Local  Streets providing access and movement between neighborhoods, parks, schools, retail areas and  the arterial street system.. A collector street maycan serve both residential and commercial  development, depending on the type of collector and average daily traffic volume. Separated in  this Code by Residential, Neighborhood and Major classifications, the specific characteristics and  average daily trip ranges of which each can be found in Section 12.03 of Chapter 12 of this Code.  See also “Street”, “Residential Collector”, and “Street, Major Collector”  Street, Context Sensitive. A street constructed to the alternative cross‐sections depicted in the  Overall Transportation Plan to allow for design characteristics compatible with adjacent  development.  Street, FreeHighway. A controlled‐access divided street or highway that is intended to move  high traffic volumes over long distances and serve as primary routes throughout the region.   Includes the term “highwayfreeway” and “expressway.”.  Street, Half. Streets with half the width of the required right‐of‐way on the bounding edge of a  tract being subdivided.  Street Landing. The area of an intersection where the grades of the respective streets need to be  sufficiently flat to accommodate an accessible crosswalk.  Street, Loaded. A street that allows for vehicular access driveways.   Street, Local – Downtown. A street located within the Downtown Overlay District that carries a  Local Street cross‐section design. The characteristics of this street can be found in Chapter 12 of  this Code and in the Downtown Master Plan, May be designated as a collector or arterial in  functionality.  Street, Local (Tree Alternative). A Local Street designed to the alternative cross‐section  identified in this Code that accommodates Street Trees within the right‐of‐way.  Street, Major. An arterial‐level or higher roadway, as classified in the Overall Transportation  Plan. Major Streets provide a high degree of mobility with high traffic volumes, serving as primary  routes within Georgetown and on a regional basis.  Street, Neighborhood. A street that primarily serves the local traffic needs a subdivision,  neighborhood or development, with relatively low traffic counts and lower speeds. Street types  include Residential Lanes, Local Streets, Residential Collectors and Neighborhood Collectors.  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 150 of 152 Street, Perimeter. A street directly abutting a development or subdivision, whether the street is  external to, partially or wholly within the boundary.  Street, Residential or Residential Local. A street that serves a limited number of residential  dwelling units and is expected to carry less than 800 vehicles per day. Alleys are permitted in  conjunction with Residential Streets.  On‐street parking is provided on both sides within the  standard pavement width of the street.  Street, Rural Residential Rural/Estate. A street serving Rural Residential Rural/Estate  Subdivisions that may include roadside ditches in lieu of curb and gutter and other generally rural  roadway features.  Rural streets include residential and collector classifications, as specified in  Section 13.04.  Street, Stub. A non‐permanent, dead‐end street intended to be extended in conjunction with the  subdivision and development of adjacent land.  Street, Through-. A street having two distinct points of ingress and egress from two other  through‐streets. Alleys, cul‐de‐sacs, and loop streets shall not be considered through‐streets.  Street Tree. See Tree, Street  Subdivision Variance. See Variance, Subdivision  Tandem Parking Space. A paired parking space accommodating two or more vehicles that are  parked directly behind each other that is only accessed by passing through another parking space  from a street, lane, drive aisle or driveway. Total Street Connections. The total number of street connections to the ultimate street network,  including connections to existing public streets and future stubs to adjacent properties.  Transportation Improvement Program (TIP). Staged, multi‐year program of transportation  projects consistent with the Overall Transportation Plan.   Tree, Street. An approved Shade Tree planted within the right‐of‐way in accordance with this  Code. TxDOT. Texas Department of Transportation.  Unloaded Street. A street where vehicular access driveways are outright prohibited or  provisionally allowed. Includes Neighborhood Collectors, Major Collectors, Arterials and  Highways.  Variance, Zoning. A grant of relief to a person from the Zoning requirements of this Code when  specific application thereof would result in unnecessary hardship, as determined by the Zoning  Board of Adjustment. A Zoning Vvariance, therefore, permits construction or development in a  manner otherwise prohibited by this Code ordinance. Does not constitute nor equal a Waiver of  any kind Subdivision Variance.  Variance, Subdivision. A grant of relief from the Subdivision requirements of this Code, as  determined by the Planning and Zoning Commission. Subdivision Variances may be considered to  the provisions only as specified within this Code. A Subdivision Variance permits construction or  Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 151 of 152 development in a matter otherwise prohibited by this Code. Does not constitute nor equal a  Zoning Variance.  Waiver. See “Plat Waiver”  WalkwayPedestrian Accessway. Walkways Pedestrian Accessways are strips or sections of  concrete or stone not typically located adjacent to vehicle roadways, which provide pedestrian  access to or through property.  This area must be kept free of obstructions, both temporary and  permanent. Dr a f t 1.1 7 . 1 7 Page 152 of 152